Решение Тверского областного суда от 12 октября 2015 г. по делу N 3-124/2015

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Суханове М.А.,

с участием:

представителя административного истца - Шмелева А.В.,

представителей административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Жильцовой Е.В., Румянцева А.А.,

представителей заинтересованного лица Администрации города Твери - Репиной О.Ю., Ивановой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Важная персона - Авто" об определении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Важная персона - Авто" обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N расположенных по адресу: "адрес" равной их рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по состоянию на 12 февраля 2015 года определена:

участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей,

участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает его права и законные интересы, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

На основании статьи 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" настоящее дело рассматривается в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

В судебном заседании представитель ООО "Важная персона - Авто" - Шмелев А.В. заявленные требования поддержал.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Жильцова Е.В. и Румянцев А.А. и представители заинтересованного лица Администрации города Твери - Репина О.А. и Иванова Е.В. возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представители административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра", извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области представило в суд возражения, а Администрация г.Твери - письменный отзыв с просьбой об отказе в удовлетворении заявленных требований, обоснованные несоответствием представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области в письменных возражениях указал, что Учреждение является ненадлежащим заинтересованным лицом, прав и законных интересов административного истца не нарушало.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО "Важная персона - Авто" является собственником четырех земельных участков, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство автосалона со станцией технического обслуживания, расположенных по адресу: "адрес" с кадастровыми номерами: N площадью "данные изъяты" кв.м, N площадью "данные изъяты" кв.м., N площадью "данные изъяты" кв.м, N площадью "данные изъяты" кв.м.

Государственная регистрация права собственности произведена 04 апреля и 19 сентября 2014 года.

Являясь налогоплательщиком, ООО "Важная персона - Авто" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющих на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или уточнения площади земельного участка) определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года N 222, с применением утвержденного среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N, N были образованы и поставлены на кадастровый учет 15 января и 23 июля 2014 года и в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области, не вошли.

В связи с принятием приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп кадастровая стоимость указанных земельных участков органом кадастрового учета была определена в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года N 222, по состоянию на 12 февраля 2015 года и согласно справкам о кадастровой стоимости от 29 сентября 2015 года, актам определения кадастровой стоимости составила:

участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей,

участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей.

С целью пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка общество 27 августа 2015 года обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 02 сентября 2015 года заявление ООО "Важная персона - Авто" было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, что послужило основанием для обращения общества в суд.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, в подтверждение их рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком Морозовой Е.В. отчет об оценке от 12 февраля 2015 года N N в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 12 февраля 2015 года составила:

участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей,

участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей.

Согласно экспертному заключению от 07 августа 2015 года N N, составленному экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки является достоверной.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Тверской области и г.Твери, в том числе сегмента рынка земельных участков под коммерческую (торговую, общественно-деловую) застройку, к которому относятся объекты оценки.

Оценщиком при проведении оценки учтено наилучшее и наиболее эффективное использование объектов оценки - текущее фактическое использование, представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет".

При применении сравнительного подхода, метода количественных корректировок (сравнения продаж) оценщиком были подобраны аналоги-объекты, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки.

После сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения была проведена корректировка значений единиц сравнения, и по состоянию на дату оценки определена рыночная стоимость земельного участка.

Мотивы отказа от использования при оценке земельных участков доходного и затратного подходов оценщиком приведены.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, обоснованные тем, что оценщик некорректно обосновал отказ от применения доходного подхода, неверно исходил из наличия инженерных коммуникаций по границе, а не на территории участков-аналогов N 1 и N 2, необоснованно отказался от корректировки на наличие на участке-аналоге N 2 бывшей трамвайной остановки, предназначенной под снос.

Администрация г.Твери, критикуя отчет об оценке, в письменном отзыве обратила внимание на то, что оценщик, указав группу видов разрешенного использования в отношении объекта аналога N 2, таких же данных в отношении объектов аналогов N 1 и N 3 не привел.

Между тем, из содержания отчета об оценке следует, что оценка произведена с учетом основных ценообразующих факторов, включая категорию земельного участка, местоположение и назначение, с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

С учетом отличия предназначенного под производство аналога N 1 от объектов оценки с кадастровыми номерами N, N, N оценщиком была применена корректировка по характеристике - назначение.

В то же время, требования об указании в отчете об оценке видов разрешенного использования объектов-аналогов либо их групп Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральные стандарты оценки не содержат.

Обоснование отказа от применения доходного подхода приведено на странице 59 отчета и заключается в отсутствии достаточного количества информации для расчета арендных ставок за пользование объектами недвижимости, подобными оцениваемым, а также в отсутствии возможности определения суммы и структуры расходов и доходов при наиболее эффективном использовании земельных участков.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами N N, N оценщиком применена повышающая стоимость корректировка на наличие на участках необходимых коммуникаций, исходя из того, что у объектов-аналогов коммуникации находятся на границе участков. При этом, вопреки доводам административного ответчика, буквальное содержание объявлений о продаже объектов-аналогов N 1 и N 2 не дает оснований утверждать, что коммуникации находятся непосредственно на территории участков.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Морозова Е.В., составившая отчет об оценке, подтвердила достоверность изложенных в отчете сведений и приведенные выше выводы, а также пояснила, что в части коммуникаций они основаны на содержащихся в объявлениях данных, не достаточных для утверждения о наличии коммуникаций на территории участков-аналогов, поскольку они не застроены и не имеют точки подключения коммуникаций (здания, строения).

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный ответчик должен был подтвердить факты, на которые он ссылался как на основания своих возражений.

Между тем, доводы Управления Росреестра по Тверской области и Администрации г.Твери о допущенных при проведении оценки нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности ничем не подтверждены и опровергаются положительным экспертным заключением Экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", составленным в установленном законом порядке, возражений относительно которого участвующие в деле лица не заявляли.

Доказательств иной рыночной стоимости административные ответчики и заинтересованные лица в ходе рассмотрения дела не представили, ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости не заявили.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, требования ООО "Важная персона - Авто" подлежат удовлетворению.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление ООО "Важная персона - Авто" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 12 февраля 2015 года:

земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" - в размере "данные изъяты" рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" - в размере "данные изъяты" рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 27 августа 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда - в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В.Парфенова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.