Решение Тверского областного суда от 28 октября 2015 г. по делу N 3-125/2015

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Суханове М.А.,

с участием представителей:

административного истца - Дмитриева В.А.,

административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Унанян Л.Г.,

заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области - Григорьевой Л.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "РЕГИОН-СМ" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РЕГИОН-СМ" обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" и установлении ее равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере "данные изъяты" рублей, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает его права и законные интересы, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца - Дмитриев В.А. заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Унанян Л.Г. возражала против удовлетворения требований заявителя по основаниям, приведенным в письменных возражениях, где указано на нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - Григорьева Л.Х. поддержала позицию Управления Росреестра по Тверской области.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, представитель заинтересованного лица: Администрации г.Калязин, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО "РЕГИОН-СМ" является собственником земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания АЗС, кадастровый номер N, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", на основании договора купли-продажи земельного участка от 06 ноября 2008 года N N. Государственная регистрация права произведена 20 января 2009 года.

Являясь налогоплательщиком, ООО "РЕГИОН-СМ" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно кадастровой справке от

14 сентября 2015 года кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного земельного участка общество 07 августа 2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 18 августа 2015 года заявление ООО "РЕГИОН-СМ" было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 30 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", что послужило основанием для обращения общества в суд.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком Кутыревой Н.Б. отчет об оценке от 23 июля 2015 года N N, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2013 года составила "данные изъяты" рублей.

Согласно экспертному заключению от 03 августа 2015 года N N, составленному экспертом экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Чихачёвым А.А. в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года

N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков в Тверской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, предназначенных для размещения придорожного сервиса, к которому относится объект оценки.

Оценщиком при проведении оценки учтено наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки - текущее использование для обслуживания АЗС, представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет".

При применении сравнительного подхода, метода сравнения продаж оценщиком были подобраны четыре объекта-аналога, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки.

После сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения была проведена корректировка значений единиц сравнения, и по состоянию на дату оценки определена рыночная стоимость земельного участка.

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов оценщиком приведены.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, обоснованные тем, что оценщик не вправе был использовать для сравнения аналог N 1, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный под сельхозпроизводство; неверно рассчитал корректировку на основе данных о рынке жилой недвижимости, не привел суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Между тем, на странице 41 Отчета об оценке указано, что аналоги оценщиком отбирались исходя из сопоставимости с объектом оценки по назначению (под АЗС или придорожный сервис), расположению рядом с автодорогами, а также площади. Отсутствие корректировки по такому элементу сравнения как назначение земельного участка обосновано на странице 44 отчета тем, что все объекты-аналоги и объект оценки имеют сопоставимое назначение. При этом из содержания объявления о продаже аналога N 1 следует, что земельный участок продается как земли промышленного назначения, расположен у автодороги, рядом с АЗС, идеально подходит для размещения на нем придорожного сервиса, а его цена указана за вычетом стоимости изменения категории земель сельскохозяйственного назначения.

Что касается расчета корректировки на местоположение земельного участка, произведенного на основе данных о ценообразовании в сфере жилья, то их применение обусловлено наибольшей активностью рынка в указанной сфере и показательностью значения местоположения объекта для повышения степени его экономической привлекательности.

Отсутствие суждения оценщика о возможных границах интервала, в котором может находиться рыночная стоимость, соответствует пункту 30 ФСО N 7 и обусловлено заданием на оценку, согласно которому при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется конкретная денежная сумма, предлагаемая за объекты оценки участниками возможной сделки.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Кутырева Н.Б., составившая отчет об оценке, подтвердила достоверность изложенных в отчете сведений и приведенные выше выводы.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный ответчик должен был подтвердить факты, на которые он ссылался как на основания своих возражений.

Между тем, доводы Управления Росреестра по Тверской области о допущенных при проведении оценки нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности ничем не подтверждены и опровергаются положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", составленным в установленном законом порядке, возражений относительно которого участвующие в деле лица не заявляли.

Доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в ходе рассмотрения дела представлено не было, ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости административные ответчики и заинтересованные лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, равной "данные изъяты" рублей, подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, требования ООО "РЕГИОН-СМ" подлежат удовлетворению.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление Общества с ограниченной ответственностью "РЕГИОН-СМ" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 07 августа 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда - в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В.Парфенова