Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 26 ноября 2015 г. по делу N 33-13338/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего - Калинниковой О.А.,

Судей - Набок Л.А., Емелина А.В.,

с участием прокурора - Слива Г.Ю.

при секретаре Бирюковой Л.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Малых Я.В. в лице представителя Гончаровой О.И. и Грачевой М.Г. в лице представителя Рыжкова С.В. на решение Приволжского районного суда Самарской области от 22 сентября 2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования Буряк О.Ю. к Грачевой М.Г., Грачеву В.А., Попову С.В., Малых Я.В. и Малых А.В., в лице законного представителя Малых Я.В., о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, и снятии с регистрационного учета удовлетворить.

Признать Грачеву М.Г., 00.00.00 года рождения, Грачева В.А., 00.00.00 года рождения, Попова С.В., 00.00.00 года рождения, Малых Я.В., 00.00.00 года рождения, и Малых А.В., 00.00.00 года рождения, утратившими право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: ***.

Обязать территориальный пункт УФМС России по Самарской области в Хворостянском районе снять Грачеву М.Г., 00.00.00 года рождения, Грачева В.А., 00.00.00 года рождения, Попова С.В., 00.00.00 года рождения, Малых Я.В., 00.00.00 года рождения, и Малых А.В., 00.00.00 года рождения, с регистрационного учета по адресу: ***.

Выселить Грачеву М.Г., Грачева В.А., Попова С.В., Малых Я.В. и Малых А.В. из квартиры, расположенной по адресу: *** без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении встречного иска Малых Я.В. к Буряк О.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу ***, заключенного 24 октября 2014 года между Грачевой М.Г. и Буряк О.Ю., отказать".

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

25.03.2015 г. Буряк О.Ю. обратилась в суд с иском к Грачевой М.Г., Грачеву В.А., Попову С.В., Малых Я.В., действующей в своих интересах и в интересах Малых А.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.

В обоснование исковых требований указала, что по договору купли-продажи от 24.10.2014 г., заключенному с Грачевой М.Г., приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: ***. На момент заключения договора в квартире были зарегистрированы ответчики, которые по условиям договора (п. 1.7) должны были сняться с регистрационного учета в течение семи дней с момента его подписания. Однако, ответчики зарегистрированы и проживают в квартире до настоящего времени, что нарушает ее права по владению и пользованию находящимся в собственности жилым помещением.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив исковые требования, истец просила суд признать Грачеву М.Г., Грачева В.А., Попова С.В., Малых Я.В., действующую в своих интересах и в интересах Малых А.В., утратившими право пользования жилым помещением по адресу: ***, выселить их из указанной квартиры и снять с регистрационного учета.

16.06.2015 г. судом принято встречное исковое заявление Малых Я.В. к Буряк О.Ю. о признании договора недействительным.

В обоснование исковых требований указала, что договор купли-продажи спорной квартиры является притворной сделкой. Условия договора сторонами не исполнены, продавец фактически не передал предмет договора, а покупатель не принял его. Сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, а именно - договор займа под залог недвижимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Малых Я.В. просила суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный между Грачевой М.Г. и Буряк О.Ю., недействительным.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Грачева М.Г. в лице представителя Рыжкова С.В. просит решение суда отменить, удовлетворить встречное исковое заявление Малых Я.В., указывая на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Малых Я.В. в лице представителя Гончаровой О.И. в апелляционной жалобе просит решение отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Полагает, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом также определены неправильно, а выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела. Просит принять по делу новый судебный акт, которым ее исковые требования удовлетворить, исковые требования Буряк О.Ю. оставить без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Малых Я.В. - Гончарова О.И. доводы апелляционной жалобы поддержала, указав, что о притворности сделки говорят следующие обстоятельства: отсутствие каких-либо документов, свидетельствующих о передаче квартиры; отсутствие намерения Буряк О.Ю. осмотреть квартиру перед её покупкой и намерения пользоваться ею. Притворность сделки со стороны Грачевой М.Г. заключается в намерении получить денежные средства в долг, без продажи квартиры. Квартира продана по заниженной цене. Условия сделки являются кабальными.

Представитель ответчиков Грачевой М.Г. и Грачева В.А. - Рыжков С.В. в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал, указав, что денежные средства в сумме 350 000 руб. были переданы Грачевой М.Г. зятем Буряк О.Ю. - Макогон А.Н., как заем, который был предоставлен под залог спорной квартиры. Намерения продавать квартиру у Грачевой М.Г. не было. Грачев В.А. полагал, что дает согласие на залог квартиры, а не на её продажу.

Представитель истца Буряк О.Ю. - Скрипник В.О. возражал против доводов апелляционных жалоб, указав, что Буряк О.Ю. является добросовестным приобретателем спорной квартиры. Дополнительных документов о передаче спорной квартиры не составлялось, в договоре купли-продажи квартиры указано, что он также является актом приема-передачи квартиры. Сделка совершена с соблюдением норм действующего законодательства, прошла государственную регистрацию. Доказательств, подтверждающих притворность сделки, не представлено. Продажа Грачевой М.Г. квартиры по заниженной цене обусловлена тем, что ей срочно нужны были деньги. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Третье лицо Макогон А.Н. согласился с решением суда, полагал его правильным, доводы апелляционных жалоб не подлежащими удовлетворению, пояснив, что никаких заемных правоотношений с Грачевой М.Г. у него не было. Договор купли-продажи был подписан лично сторонами, а на регистрацию документы сданы риэлтором, на имя которого Грачева М.Г. оформила доверенность. Он, узнав от знакомого риэлтора о намерении Грачевой М.Г. продать квартиру по невысокой цене, выступив в качестве посредника, предложил приобрести данную квартиру своей теще - Буряк О.Ю., которая хотела вложить в недвижимость имеющиеся у неё денежные средства.

Прокурор Слива Г.Ю. в своем заключении полагала решение суда законным и обоснованным, выводы суда соответствующими фактическим обстоятельствам дела, которые были подтверждены собранными по делу доказательствами, а доводы апелляционных жалоб о притворности сделки несостоятельными.

Буряк О.Ю., Малых Я.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Малых А.В., Грачева М.Г., Грачев В.А., представитель МКУ "Комитет по вопросам семьи, материнства и детства м.р. Хворостянский Самарской области", представители третьих лиц - Территориального пункта УФМС России по Самарской области в Хворостянском районе, администрации с.п. Хворостянка м.р. Хворостянский Самарской области, Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явились, об отложении дела не просили.

В силу ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченным им на то лица, при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 14.11.2007 г. Грачева М.Г. являлась собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ***.

13.07.2014 г. Грачев В.А. дал согласие своей супруге Грачевой М.Г. произвести отчуждение в любой форме, на ее условиях и по ее усмотрению, за цену на ее усмотрение нажитого в браке имущества, состоящего из квартиры, находящейся по адресу: ***. Согласие удостоверено нотариусом Хворостянского района Самарской области О. (л.д. 69).

24.10.2014 г. между Грачевой М.Г. и Буряк О.Ю. заключен договор купли-продажи указанной квартиры. По соглашению сторон стоимость жилого помещения определена в размере 350 000 руб.(п. 1.8). Пунктом 1.14 определено, что передача отчуждаемой квартиры осуществляется при подписании настоящего договора, путем передачи всех комплектов ключей и документов. Таким образом, квартира считается переданной с момента подписания настоящего договора. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи (л.д. 6-7).

На основании договора купли-продажи 31.10.2014 г. произведена государственная регистрация перехода права собственности. Буряк О.Ю. выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру (л.д. 8).

Согласно расписке Грачевой М.Г. от 06.11.2014 г. она получила от Буряк О.Ю. денежную сумму в размере 350 000 руб. за квартиру, находящуюся по адресу: *** (л.д. 145).

Таким образом, суд обоснованно указал, что договор купли-продажи квартиры сторонами исполнен.

Отказывая в удовлетворении требований Малых Я.В. о признании данного договора недействительным (ничтожным) по основаниям его притворности, суд первой инстанции правильно исходил из того, что достоверных доказательств в обоснование иска не представлено.

По основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Между тем, исследованные доказательства не подтверждают наличие у обеих сторон сделки иных целей, чем те, которые указаны в договоре купли-продажи.

Доводы истца о недействительности сделки опровергаются как содержанием договора купли-продажи квартиры, который подписан Грачевой М.Г. лично, так и иными фактическими обстоятельствами дела.

В частности, в тексте договора купли-продажи квартиры от 24.10.2014 г. не содержится каких либо слов и выражений, позволяющих прийти к выводу, что стороны имели в виду иную сделку. Сторонами были согласованы все существенные условия именно договора купли-продажи недвижимости - его предмет, цена. Договор одновременно является актом приема-передачи. Как видно из п. 1.12 договора, свое волеизъявление стороны выразили свободно и добровольно. На отчуждение квартиры в соответствии с требованиями п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ Грачевой М.Г. в установленном порядке получено согласие супруга. До заключения договора квартира была осмотрена зятем покупателя Буряк О.Ю. - Макогоном А.Н. по её просьбе. Для ознакомления Буряк О.Ю. с объектом недвижимости, ей были предоставлены фотографии квартиры, что подтвердила истец Буряк О.Ю., а также допрошенная по судебному поручению ответчик Грачева М.Г. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

Объективные данные о том, что подписывая договор купли-продажи, Грачева М.Г. в действительности намеревалась заключить договор займа под залог недвижимости, в материалах дела отсутствуют. Каких либо документов, свидетельствующих о наличии между сторонами сделки - Грачевой М.Г. и Буряк О.Ю. заемных обязательств, суду не представлено и на наличие таких документов Малых Я.В. в обоснование иска не указывала.

Ссылки Малых Я.В. на то, что заемные отношения имели место между Грачевой М.Г. и Макогоном А.Н., правильно не приняты судом во внимание, поскольку стороной договора купли-продажи Макогон А.Н. не являлся. Кроме того, в деле не имеется доказательств, подтверждающих наличие долговых обязательств Грачевой М.Г. перед Макогоном А.Н.

К тому же доводы о заемных правоотношениях опровергаются собственноручной распиской Грачевой М.Г. о получении от покупателя Буряк О.Ю. денежных средств за квартиру в сумме 350 000 рублей, что соответствует цене сделки, указанной в договоре купли-продажи.

Суд также правильно указал на необоснованность доводов Малых Я.В. о том, что при заключении сделки Буряк О.Ю. не были переданы ключи от квартиры.

В судебном заседании третье лицо Макогон А.Н. пояснил, что по просьбе продавца Грачевой М.Г. и с устного согласия покупателя Буряк О.Ю., ответчикам было разрешено пожить в указанной квартире некоторое время после ее продажи, что не опровергнуто. Само по себе данное обстоятельство закону не противоречит и правовую природу совершенной сделки не изменяет.

С учётом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что исследованные доказательства подтверждают, что воля Грачевой М.Г. при заключении сделки была направлена на продажу спорной квартиры истцу Буряк О.Ю., а последняя не имела иных намерений, кроме приобретения в собственность указанной квартиры, зарегистрировав свои права на жилое помещение. При этом, совокупность действий Грачевой М.Г. исключает сомнения в её осведомленности о характере заключенного договора.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что не могут служить основанием для удовлетворения иска Малых Я.В. доводы о том, что квартира была продана по цене ниже рыночной, поскольку данное обстоятельство о притворности сделки не свидетельствует и, соответственно, не влечет за собой недействительность договора по заявленным основаниям.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что стороны, заключая оспариваемый договор купли-продажи объекта недвижимости, осознавали его правовые последствия и желали их наступления.

При таких обстоятельствах, при отсутствии доказательств притворности сделки, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Малых Я.В. о признании договора купли-продажи от 24.10.2014г. недействительным.

Разрешая исковые требования Буряк О.Ю., суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

На основании п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Установлено, что Буряк О.Ю. является собственником квартиры, расположенной по адресу: ***.

По условиям договора купли-продажи квартиры от 24.10.2014г. (п. 1.7) зарегистрированные в квартире лица: Грачева М.Г., Грачев В.А., Попов С.В., Малых Я.В. подлежали снятию с регистрационного учета в течение семи календарных дней с момента подписания договора.

Вместе с тем, согласно выписки из похозяйственной книги N* и справки N* от 30.04.2015 г. администрации сельского поселения Хворостянка муниципального района Хворостянский Самарской области (л.д. 53, 54), в настоящее время в квартире зарегистрированы: прежний собственник Грачева М.Г., её супруг - Грачев В.А., сын - Попов С.В., дочь - Малых Я.В., внук - Малых А.В.

Поскольку переход права собственности на жилое помещение от Грачевой М.Г. к Буряк О.Ю. зарегистрирован в установленном законом порядке, суд исходя из положений действующего законодательства, обоснованно указал, что право пользования спорной квартирой Грачевой М.Г., а также членов её семьи - Грачева В.А., Попова С.В., Малых Я.В., Малых А.В. прекращено.

Учитывая, что соглашение о дальнейшем проживании прежнего собственника и членов его семьи в спорном жилом помещении между сторонами по делу не достигнуто, освободить квартиру в добровольном порядке ответчики отказываются, тогда как собственник - Буряк О.Ю. намерена использовать жилое помещение в своих интересах, а пребывание в нем ответчиков без установленных законом или договором оснований препятствует этому, суд пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных Буряк О.Ю. требований, постановив решение о признании Грачевой М.Г., Грачева В.А., Попова С.В., Малых Я.В., Малых А.В. утратившими право пользования жилым помещением, их выселении и снятии с регистрационного учёта по адресу: ***.

Ссылки ответчиков на отсутствие Грачевой М.Г., Грачева В.А. и Попова С.В. на момент рассмотрения дела в спорной квартире, судом обоснованно не приняты во внимание, поскольку установлено, что такое отсутствие носит временный характер, ввиду их выезда на заработки.

Также правильно суд указал, что ответчики, не являясь собственниками спорной квартиры и сохраняя в ней регистрацию, тем самым злоупотребляют своим правом, что недопустимо в силу п. 1 ч. 1 ст. 10 ГК РФ, поскольку нарушаются права собственника данного имущества Буряк О.Ю.

Доводы апелляционных жалоб Малых Я.В. и Грачевой М.Г. о неправильном определении судом обстоятельств дела, неправильном применении закона по вышеуказанным основаниям несостоятельны.

Ссылки Малых Я.В. в жалобе на то, что фактически стороны не исполнили условия договора купли-продажи, что говорит о притворности сделки, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку опровергаются исследованными судом доказательствами.

Как следует из условий договора, подписанного сторонами, он имеет силу акта приема-передачи, в связи с чем наличия каких либо иных документов о передаче имущества не требуется. Осмотр квартиры Буряк О.Ю. перед её покупкой был осуществлен по представленным фотографиям, что не оспаривалось. Намерения нового собственника пользоваться квартирой подтверждаются обращением в суд с настоящим иском, ввиду отказа ответчиков освободить квартиру в добровольном порядке.

Доводы жалобы Малых Я.В. о кабальности сделки, не могут быть учтены, поскольку основанием заявленных ею требований, в пределах которых суд рассматривал спор, являлась ссылка на притворность сделки ( п. 2 ст. 170 ГК РФ). К тому же, кабальная сделка является оспоримой и в силу п. 3 ст. 179 ГК РФ может быть оспорена только по иску потерпевшего.

Несостоятельными являются и доводы апелляционных жалоб Малых Я.В. и Грачевой М.Г. о том, что намерений продавать квартиру у последней не имелось, а денежные средства в сумме 350 000 руб. были получены Грачевой М.Г. от Макогона А.Н. в долг под залог квартиры, как и ссылки на то, что Грачев В.А. полагал, что дает согласие на залог квартиры, а не на её продажу, поскольку данные доводы совокупностью исследованных доказательств не подтверждены.

Расчет за квартиру был произведен, о чем свидетельствует представленная расписка Грачевой М.Г., в которой указано на то, что денежные средства в сумме 350 000 руб. были получены ею за квартиру от Буряк О.Ю., что в совокупности с условиями договора купли-продажи от 24.10.2014 г. подтверждает доводы истца Буряк О.Ю. о том, что денежные средства переданы Грачевой М.Г. за продажу квартиры.

Как видно из нотариально удостоверенного согласия Грачева В.А. от 30.07.2014г., он выразил согласие не на залог квартиры, а на отчуждение её в любой форме на условиях и за цену по усмотрению Грачевой М.Г. При этом, залог к числу сделок по распоряжению недвижимым имуществом не относится и требует нотариального согласия другого супруга лишь потому, что подлежит государственной регистрации.

Не являются основанием к отмене решения суда и иные доводы апелляционных жалоб, которые являлись предметом исследования судом первой инстанции и в решении получили необходимую правовую оценку, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приволжского районного суда Самарской области от 22 сентября 2015 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Малых Я.В. в лице представителя Гончаровой О.И. и Грачевой М.Г. в лице представителя Рыжкова С.В. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Копия верна:Судья:

Судьи: