Решение Самарского областного суда от 18 ноября 2015 г. по делу N 3а-469/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Чуркиной С.Ю.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3а-469/15 по заявлению АО "Самаранефтегаз" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО "Самаранефтегаз" обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилым зданием и территорией обслуживания, расположенного по адресу: "адрес" - равной его рыночной стоимости в размере 3 909 870 рублей.

Свои требования административный истец обосновал тем, что данный земельный участок принадлежит ему на праве аренды. Его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. и составляет 8 928 188,70 рублей.

Согласно отчету об оценке N, выполненного оценщиком ООО " "данные изъяты"" в соответствии с нормами действующего законодательства, рыночная стоимость названного земельного участка на ту же дату составляет 3 909 870 рублей. На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Просил заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель АО "Самаранефтегаз" - Рассказова С.Р., действующая на основании доверенности N., исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2013 г. равной рыночной стоимости в размере 3 909 870 рублей. Доводы, изложенные в исковом заявлении поддержала в полном объеме.

Представители ФГБУ "ФКП" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще, представили отзывы на исковое заявление. ФГБУ "ФКП" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области просило в удовлетворении заявленных требований отказать, Администрация городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области рассмотрение настоящего искового заявления оставила на усмотрение суда.

Правительство Самарской области, ТУ Росимущества в Самарской области не направили своих представителей в судебное заседание, о дате слушания дела извещены надлежаще, отзывы на заявленные требования не представили.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования АО "Самаранефтегаз" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости, под которой понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3).

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что истец АО "Самаранефтегаз" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилым зданием и территорией обслуживания, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается договором N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно кадастровой справке, кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в соответствии с приложением N 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" по состоянию на 01.01.2013 года, и составила 8 928 188,70 руб.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Согласно требованиям, установленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, истец 31.12.2014 года обращался в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости с предоставлением того отчета об оценке. Комиссией было принято решение об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке N, выполненный ООО " "данные изъяты"", из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилым зданием и территорией обслуживания, расположенного по адресу: "адрес", - по состоянию на 01.01.2013 года составляет 3 909 870 рублей.

Согласно экспертному заключению на данный отчет N, выполненного экспертом ФИО1. - регистрационный номер в реестре N N (Экспертный совет Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков"), экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности", согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного истцом отчета об оценке, выполненного ООО " "данные изъяты"", видно, что определение рыночной стоимости земельного участка осуществлено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от других методов и подходов обоснован на страницах 49-50, 62-63 отчета.

В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пункт 18 ФСО N1 обязывает оценщика собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. Объект оценки должен быть описан с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не влечет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считает достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО N1).

В представленном отчете, выполненным ООО " "данные изъяты"" имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с описанием и приложением документов, свидетельствующих об этом (страницы 14-20 отчета).

Использованные в отчете объекты аналоги (стр. 60-61) имеют сходные с объектом оценки характеристики, в частности: категорию, назначение, наличие подвода коммуникаций, расположены в Волжском и Красноярском районах Самарской области. На страницах 55-59 отчета описан процесс внесения поправок, введены корректировки на торг, на дату предложения, на местоположение, на площадь, приведено обоснование данных корректировок и отказ от других.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки N 1 и требованиям Федерального закона N 135-ФЗ.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в решении от 30.01.2015 г. N 15/4с-67 в качестве замечания на отчет об оценке указала: мнение (п. 7.4) о соотношении стоимости земельных участков в Нефтегорском районе и прочих районах Самарской области не подтверждены источниками или рынком. Анализ рынка земельных участков по Нефтегорскому району или г. Нефтегорску не проводился в принципе - п. 4 ФСО N 3, п. 10 ФСО N 3, п. 8 ФСО N 3.

Оценщиком ФИО2. не было выявлено предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения в г. Нефтегорске Самарской области, в связи с чем, в качестве аналогов он принял земельные участки, расположенные в схожих с объектом оценки экономических зонах Самарской области, что отметил на странице 45 отчета. Анализ ценообразующего фактора "Местоположение" приведен на страницах 34-36 отчета, в нем указаны предложения о продаже земельных участков на территории Самарской области, в приложении 2 представлены источники информации и экранные копии объявлений. Оценщиком выявлена зависимость стоимости участков от данного фактора (страница 39 отчета), сделан обоснованный вывод о том, что удаленность населенного пункта от областного центра не в полной мере характеризует его экономический потенциал и инвестиционную привлекательность. На странице 35 отчета указано, что земельные участки, расположенные в Нефтегорском районе, могут быть приравнены к земельным участкам в районах: Красноярский, Ставропольский, Кинельский, Исаклинский, Безенчукский, Сергиевский, Красноармейский, Кинель-Черкасский, Волжский, Богатовский, Пестравский, Сызранский, Похвистневский, согласно данных Поволжского центра развития, приведена ссылка на источник информации.

Комиссия в своем решении указала, что мнение оценщика о назначении земельного участка как земли запаса (неиспользуемые) не соответствует действительности. Категория данного земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - также установлено - п. 4 ФСО N 3.

Действительно, в отчете об оценке оценщик указал, что разрешенное использование объекта оценки - для размещения земель запаса (неиспользуемых). Однако, на странице 45 отчета ФИО2. уточнил, что объект оценки имеет фактическое использование - для размещения объекта недвижимости общественно-делового назначения, разрешенное использование: под нежилым зданием и территорией обслуживания, в качестве аналоговое приняты участки коммерческого назначения.

Допрошенная в судебном заседании 13.10.2015 г. в качестве свидетеля ФИО3., выводы, сделанные в отчете, подтвердила, а также пояснила, что указание про отнесение земельного участка к землям запаса взято из публичной кадастровой карты, фактически это земли поселений.

Также в качестве замечания комиссия отметила, что заявителем в комиссию представлен не заверенный в соответствии со ст. 11 Федерального закона N 135-ФЗ отчет об оценке (в электронном виде).

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Представитель административного истца по доверенности Рассказова С.Р. в судебном заседании пояснила, что в комиссию, в том числе, был представлен надлежаще подписанный оригинал отчета об оценке.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что замечания к отчету, приведенные комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, являются необоснованными, отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Кроме того, имеется положительное заключение на отчет.

Суд пришел к выводу, что требования АО "Самаранефтегаз" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилым зданием и территорией обслуживания, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 3 909 870 рублей, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости с заявлением является 31.12.2014 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск АО "Самаранефтегаз" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилым зданием и территорией обслуживания, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 01.01.2013 г. равной его рыночной стоимости в размере 3 909 870 рублей.

Дата подачи АО "Самаранефтегаз" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 31.12.2014 года.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19.11.2015 г.

Председательствующий: