Решение Самарского областного суда от 30 ноября 2015 г. по делу N 3а-524/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Административное дело N3а-524/2015 по заявлению ООО "Техкомплекс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием представителя ООО "Техкомплекс" по доверенности

Крушинина И.С.,

У с т а н о в и л :

ООО "Техкомплекс" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной в размере 161 689 763,29 руб.

В судебном заседании ООО "Техкомплекс" по доверенности Крушинин И.С. поддержал заявленное требование по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о.Самары не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФГБУ "ФКП Росреестра " по Самарской области представило отзыв, в котором возражало против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен быть составлен по состоянию на 23.01.2013 года.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное ООО "Техкомплекс" требование подлежит удовлетворению.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог / до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года ФЗ N135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что ООО "Техкомплекс" является собственником земельного участка с кадастровым номером : N площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, разрешенное использование: под завод по ремонту подвижного состава, расположенного по адресу: "адрес" /основание: договор купли-продажи недвижимого имущества N /.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: N утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года N815 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в размере 253 310 786,03 руб..

ООО "Техкомплекс" не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и заключило договор с ООО " "данные изъяты"" для определения рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности" / ч.1 ст.66 Земельного кодекса РФ/.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства/ ст.3 Федерального закона N135-ФЗ/.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно отчета об оценке N, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2009 года составляет 161 689 763,29 руб.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет,

ООО "Техкомплекс" указало, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав и обязанностей.

В соответствии со ст.24.16 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, в течение тридцати рабочих дней с даты представления такого отчета в эту саморегулируемую организацию оценщиков.

По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет, содержащее также информацию о проведении анализа представленных замечаний в результате включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости.

В целях проверки представленного заявителем отчета проведена экспертиза Некоммерческим партнерством " "данные изъяты"", членом которого является оценщик ФИО1., заключением которой подтверждена итоговая рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете на дату оценки 01.01.2009 в размере 161 689 763,29 руб., а также подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ООО "Техкомплекс" 17.08.2015 года обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Управление Росреестра по Самарской области в ответе от 19.08.2015 года сообщило административному истцу о невозможности оспаривания кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении земель, утвержденных Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года N815.

После того административный истец обратился в суд с административным иском, рассматриваемым в рамках данного гражданского дела.

В соответствии со ст.24.18 Закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость/ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"/.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке /часть 2 статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 N135-ФЗ/.

В случае определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости на дату проведения государственной кадастровой оценки, но не вошедшего в Перечень, датой определения кадастровой стоимости является дата формирования Перечня /п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Как следует из материалов дела, работы по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения на территории Самарской области, утвержденные Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 N815, проведены по состоянию на 01.01.2009 года.

Актом определения кадастровой стоимости от 23.01.2013 года, утвержденным филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, была установлена кадастровая стоимость ранее учтенного, но не вошедшего в перечень оценки земельного участка с кадастровым номером: N в размере 253 310 786,03 руб.

Каких-либо изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке, повлекшем изменение его кадастровой стоимости, не вносилось.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка должна быть определена по состоянию на 01.01.2009 года.

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на вышеуказанную дату.

Исследовав отчет об оценке, выполненный ООО " "данные изъяты"", суд приходит к выводу о том, что он отвечает принципам составления отчета, требованиям к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию к отчете об оценке методологи оценки и расчетов, установленным Федеральными стандартами оценки.

Отчет содержит описание объекта оценки /стр.16-30/, приведены параметра и характеристики оцениваемого земельного участка/ стр.30-38/, в отчета приведен анализ рынка на стр.45-53.

Оценщик на стр.44 указал, что вариантом наиболее эффективного использования земельного участка является использование участка под производственно-складскую недвижимость.

На стр.73-77 оценщик описал выбор подходов и методов оценки.

Оценщик применил сравнительный подход методом сравнения продаж и обосновал отказ от затратного и доходного подходов исследования.

В качестве единицы сравнения выбрана цена за 1 кв.м площади земельного участка -стр.81 отчета.

Объекты-аналоги подобраны на основании анализа уровня ценообразующих факторов и механизма ценообразования по ним для объекта оценки и объектов-аналогов. Для расчетов выбраны аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки по уровню ценообразующих факторов, ценообразование по каждому из которых единообразно стр.56.

На стр.60-69 оценщик определилосновные ценообразующие факторы, описана необходимость применения корректировок на стр.83-85 отчета.

Оценщик ФИО1., будучи допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля, подтвердила выводы отчета об оценке и указала, что для исследования она подобрала объекты-аналоги, в непосредственной близости от города Самары /Волжский, Красноярский, Кинельский районы/. Корректировка на местоположение ею не применена в связи с тем, что для оценки спорного земельного участка имеет значение такой фактор как расстояние до города Самары, подобранные ею объекты-аналоги расположены в непосредственной близости от города Самары.

В силу статьи 12 ФЗ N135 от 29.07.1998 года отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено возражений относительно отчета об оценке, а также ими не представлено доказательств иной величины рыночной стоимости земельного участка.

Принимая во внимание отчет об оценке рыночной стоимости объектов, положительное экспертное заключение, подтвердившее соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что административным истцом подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования ООО "Техкомплекс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной равной 161 689 763,29 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности, ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование ООО "Техкомплекс" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : N площадью "данные изъяты" кв.м, категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: завод по ремонту подвижного состава, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2009 года в размере 161 689 763,29 руб.

Дата обращения ООО "Техкомплекс" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 17.08.2015 года, а в суд 06.10.2015 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.А.Родина