Решение Самарского областного суда от 08 декабря 2015 г. по делу N 3а-541/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Административное дело N3а-541/2015 по административному исковому заявлению ООО "Новинка" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием представителя ООО "Новинка" по доверенности Макаровой А.В.,

У с т а н о в и л :

ООО "Новинка" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 962 488,88 руб..

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Макарова А.В. поддержала заявленные требования по изложенным в административном иске доводам.

Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, мэрия г.о.Тольятти не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Определением суда от 11.11.2015 года к участию в деле привлечено ТУ Росимущества в Самарской области, которое не направило в суд своего представителя, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще.

Мэрия г.о.Тольятти, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области представили возражения на заявленные требования.

В соответствии со ст.150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Данное гражданское дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает требование ООО "Новинка" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ФЗ N135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что ООО "Новинка" на праве постоянного /бессрочного/ пользования, доля в праве 1685/2309, пользуется земельным участком с кадастровым номером: N площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации части магазина, склада и киоска, адрес объекта: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: N утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в размере 14 333 489,55 руб.

ООО "Новинка" не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилось в ООО "НПО "Азимут" для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке N, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года составляет 1 962 488,88 руб..

Соответствие отчета требованиям законодательства подтверждено положительным экспертным заключением N, выполненным "данные изъяты"", членом которого является оценщик Крупина Е.Е..

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, административный истец указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав.

В связи с этим ООО "Новинка" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной.

По результатам рассмотрения ДД.ММ.ГГГГ Комиссией было принято решение N об отклонении его заявления. После этого последовало обращение истца в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного гражданского дела.

В соответствии со ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив отчет, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям к описанию в отчете методологии оценки и расчетов.

Отчет выполнен по состоянию на 01.01.2013 года.

Оценщиком указал, что текущее использование оцениваемого земельного участка не противоречит разрешенному/на земельном участке располагается здание магазина/, поэтому им сделан вывод о том, что объект оценки принадлежит к сегменту рынка земельных участков под коммерческую застройку-стр.33.

По результатам аналогов первоисточников информации было отобрано 5 аналогов- земельных участков категории земель населенных пунктов, под коммерческую застройку, расположенных в Комсомольском районе г.Тольятти и близлежащим населенным пунктам и наиболее приближенных к объекту оценки по основным ценообразующим факторам -таблица 9.4 на стр.41 отчета.

Анализ основных ценообразующих факторов приведен на стр.43-49 отчета.

Оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

На стр.62-63 оценщик описал примененные корректировки и обосновал их значения.

Используемая оценщиком информация об объектах-аналогах подтверждена источниками информации, содержащимися на стр.88-90 отчета.

Полученное среднее значение стоимости 1 кв.м. земельного участка 1204,72 руб./кв.м отвечает рыночным условиям, описанным в разделе 9 Анализ рынка и находится в ценовом диапазоне для земельных участков первичной выборки, имеющих назначение под коммерческую застройку - от 642,86 руб./кв.м до 2500 руб./кв.м.

Комиссия в своем решении указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: использованное экспертное мнение специалистов в области недвижимости не подтверждено рыночными данными-п.12 ФСО N3. Анализ диапазона значений факторов стоимости оказывает существенное влияние на размеры корректировок, применяемых в сравнительном подходе определения стоимости объекта оценки, как и формулировка градаций внутри диапазона; диапазон фактора стоимости "особенности местоположения" на стр.45 и 63 не совпадает-п.4 ФСО N3,п.19 ФСО N1; применение аналога N5, расположенного в г.Жигулевске, не соответствует анализу рынка /отсутствует обоснование расширения диапазона значений/ п.11 ФСО N7. в то время как в отчете обоснована близость ценовых диапазонов по другим районам г.Тольятти. Анализ рынка г.Жигулевска отсутствует- не соблюден принцип достаточности -п.11 ФСО N7, п.18 ФСО N1; оценщик описывает фактор наличия/отсутствия коммуникаций в двух вариантах: возможность подведения коммуникаций- наличие коммуникаций, возможности подключения коммуникаций нет. При этом вывод оценщика об идентичности понятий "наличие коммуникаций" и "возможности подключения коммуникаций" не подтвержден рыночными данными.

Анализируя приведенные Комиссией замечания, суд находит их несостоятельными.

В соответствии с п.12 ФСО N3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N254, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

На стр.67-68 отчета оценщик провела математическое обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, и пришла к выводу о том, что сравнительный анализ статистических показателей первичной выборки и скорректированных цен безусловно подтверждает, что диапазоны значений по основным ценообразующим факторам, описанные оценщиком на основе экспертного мнения соответствуют рыночным условиям и являются математически обоснованными.

На стр.45 отчета в таблице 9.6 оценщик привела 5 значений фактора местоположение для Комсомольского района, а именно: центр города, прилегающая к центру зона, средняя удаленность от центра, значительная удаленность от центра, периферийная зона.

Указанные значения приведены и на странице 63 в таблице 11.3, на которой оценщик установилразмеры корректировок для каждого из вышеприведенных значений, и противоречий в указанных значениях в отчете не усматривается.

Согласно п.11 подп.2 "б" ФСО N7, утвержденного приказом минэкономразвития России от 25.09.2014 N611, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и/или/ предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением исследуемого объекта.

На стр.41 отчета оценщик указала, что из представленных восьми участков четыре представляют собой базы отдыха на полуострове Копылово, территориально относящемуся к Комсомольскому району и представляющему собой основную рекреационную зону города. Таким образом, эти аналоги исключены оценщиком из рассмотрения, и первичная выборка была расширена за счет аналога г.Жигулевска, территориально граничащего с Комсомольским районом г.Тольятти.

Таким образом, оценщик обосновала расширение диапазона за счет г.Жигулевска, необходимости в анализе рынка г.Жигулевска не имелось ввиду того, что для исследования был отобран только один аналог, расположенный в г.Жигулевске.

При анализе фактора коммуникаций на стоимость объекта оценки на стр.48-49 оценщик делает вывод о том, что поскольку все аналоги являются земельными участками, расположенными в городской черте или пригородной зоне, с учетом того, что оценка носит ретроспективный характер и подробное интервьюирование лица, подавшего объявление невозможно, рассматриваемые аналоги либо обладают всеми необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями.

При этом он приводит не только свое экспертное мнение, но и опирается на публикации конкретных авторов, материалы конференций, подтверждающих обоснованность вывода оценщика.

Административными ответчиками и заинтересованными сторонами замечаний к отчету сторонами по делу не приведено, доказательств иной величины рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Анализируя представленные в суд доказательства, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости, определенная в отчете об оценке, является достоверной.

Довод Министерства имущественных отношений Самарской области о том, что отчет об оценке, составленный на 05.03.2015 года, является неактуальным, суд считает несостоятельным.

В силу ст.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета.

В данном случае отчет об оценке, которым определена рыночная стоимость объекта оценки, применяется не для целей совершения сделки, а для определения рыночной стоимости, причем на ретроспективную дату 01.01.2013 года, поэтому дата составления отчета в данном случае не имеет правого значения и не свидетельствует о недостоверности отчета.

Не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований доводы Министерства имущественных отношений Самарской области о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.

Кадастровая оценка производится методом массовой оценки земель, в то время как рыночная стоимость определяется с учетом индивидуальных особенностей земельного участка. Разные методы оценки земель приводят к тому, что их величины могут не совпадать друг с другом,

Принимая во внимание представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что завышение кадастровой стоимости нарушает права административного истца, и полагает, что его требование подлежит удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: N подлежит установлению равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 962 488,88 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18, 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.175-180 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование ООО "Новинка" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации части магазина, склада и киоска, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 962 488,88 руб.

Дата обращения ООО "Новинка" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 16.07.2015 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.