Решение Самарского областного суда от 23 ноября 2015 г. по делу N 3а-556/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего- судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело N3а-556/2015 по административному исковому заявлению Бузина О.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

У с т а н о в и л :

Бузин О.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 7 496 000 руб.

Административный истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Правительство Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация г.о.Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области и Управление Росреестра по Самарской области представили отзывы на заявленные требования.

Дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное Бузиным О.В. требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог / до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года ФЗ N135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Бузин О.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером: N площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под автозаправочную станцию, адрес объекта: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 04 февраля 2013 года.

Земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 30.04.2013 года.

В период с 01.01.2013 года по 24.11.2013 года проводились работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, результаты которых утверждены Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

В соответствии с п.2.4 Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г.N222 "Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых и существующих земельных участков в случаях изменений категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" в случае, когда образование нового земельного участка, изменение площади земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, отнесение земельного участка к определенной категории земель или включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке происходят (произошли) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

В связи с тем, что 25.11.2013 года вступило в силу Постановление N610, в ГКН внесены ведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N, исходя из 5 группы видов разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, по состоянию на 25.11.2013 года в размере 18 922 702, 68 руб.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, Бузин О.В. обратился в ООО " "данные изъяты"" для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке N, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 25.11.2013 года составляет 7 496 000 руб.

Экспертным заключением N, выполненным "данные изъяты", членом которого является оценщик ФИО1., подтверждено соответствие отчета требованиям Федерального законодательства об оценочной деятельности. В нем также содержится вывод о том, что рыночная стоимость, определенная в отчете N об оценке рыночной стоимости земельного участка, подтверждена.

Полагая свои права нарушенными, 26.10.2015 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного дела.

В соответствии со ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 N382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленных Федеральным стандартом оценки "Требование к отчету об оценке /ФСО N3/, и настоящим требованиям.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с п.1.2 Требований к отчету и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная данным отчетом, является достоверной.

В отчете приведены допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки, описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, анализ рынка объекта оценки.

Оценщик сделал вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки является фактическое использование земельного участка под автозаправочную станцию.

Для исследования объекта оценки оценщик подобрал объекты-аналоги, наиболее похожие по характеристикам с исследуемым объектом, а именно: они расположены в Промышленном и Кировском районах, имеют одинаковое назначение для строительства коммерческих объектов.

Используемая оценщиком в отчете информация об объектах-аналогах подтверждена приложенными к отчету источниками информации, которые представлены в отчете на стр.76-80.

На страницах 59 отчета оценщик определилнеобходимость внесения корректировок для оцениваемого объекта, указав, что необходимы корректировки на торг в размере -12%; на состав передаваемых прав, поскольку объект-аналог N2 принадлежит на праве долгосрочной аренды; на изменение цен между датами сделки и оценки, поскольку аналоги N2, N3, N4 выставлены на продажу в 2 квартале 2012 года, а объект -аналог N1 выставлен на продажу в 4 квартале 2012 года. Также применена корректировка на площадь земельных участков.

Расчет стоимости произведен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от применения других подходов и методов оценщиком обоснован в разделе 11 и 12 отчета.

На основе проанализированной информации оценщик пришел к выводу о том, что диапазон стоимости. полученный в ходе мониторинга рынка земельных участков, схожих с объектом оценки, составил от 1 772 руб./кв.м, до 6667 руб./кв.м. В результате расчета рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 25.11.2013 года составляет 7 524 000 руб. или 4 058 руб./кв.м, что соответствует рыночным показателям.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведены замечания к отчету об оценке, доказательств иной величины рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оснований для назначений судебной экспертизы по инициативе суда не усматривается, поскольку отчет об оценке отвечает требованиям законодательства.

В связи с изложенным суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным по делу доказательством.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена по состоянию на 25.11.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости

Рыночная стоимость земельного участка определена отчетом об оценке на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 25.11.2013 года.

Рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке, ниже кадастровой стоимости.

Расхождение указанных величин обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, суд считает, что требование Бузина О.В. следует удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной по состоянию на 25.11.2013 года в размере 7 496 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65, 66 ЗК РФ, ст.12, 24.18, Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.175-180,245-249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование Бузина О.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под автозаправочную станцию, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 7 496 000 руб..

Дата обращения Бузина О.В. в суд 26.10.2015 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.