Решение Самарского областного суда от 19 ноября 2015 г. по делу N 3а-560/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Административное дело N3а-560/2015 по административному исковому заявлению ОАО "Дом мод об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием представителя ОАО "Дом мод" по доверенности Орешиной О.Н.,

представителя ООО "Институт независимой оценки и аудита" Берчак С.И.,

У с т а н о в и л :

ОАО "Дом мод" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего на праве собственности земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости в размере 10 978 269 руб..

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Орешина О.Н. поддержала заявленные требования по изложенным в административном иске доводам.

Представитель ООО "Институт независимой оценки и аудита" по доверенности Берчак С.И. поддержал заявленные требования.

Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области не направил в суд своего представителя, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

К участию в деле привлечено Правительство Самарской области, мэрия г.о.Тольятти, которые не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Правительство Самарской области извещено о дате слушания дела 11.11.2015 года.

Мэрия г.о.Тольятти извещена о дате рассмотрения дела 13.11.2015, копия административного иска и приложенные к нему документы получены ею 17.11.2015 года, что подтверждается сведениями о почтовом отправлении с описью вложений и распечаткой с сайта Почта России.

В соответствии со ст.150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Данное гражданское дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает требование ОАО "Дом мод" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ФЗ N135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что ОАО "Дом мод" является собственником земельного участка с кадастровым номером: N площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания дома мод и здания гаража /зона Ц-2/, адрес объекта: "адрес" / основание: договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ/.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: N утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в размере 67 509 431,25 руб.

ОАО "Дом мод"" не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилось в ООО "Институт независимой оценки и аудита" для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке N, выполненного оценщиком Берчак Е.С., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года составляет 10 978 269 руб..

Соответствие отчета требованиям законодательства подтверждено положительным экспертным заключением N, выполненным "данные изъяты", членом которого является оценщик.

В экспертном заключении содержится вывод о том, что отчет соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, заданию на оценку; выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, следует признать обоснованными.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, административный истец указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав.

В связи с этим ОАО "Дом мод" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной.

По результатам рассмотрения ДД.ММ.ГГГГ Комиссией было принято решение N об отклонении его заявления. После этого последовало обращение истца в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного гражданского дела.

В соответствии со ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив отчет, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям к описанию в отчете методологии оценки и расчетов.

Отчет выполнен по состоянию на 01.01.2013 года.

Оценщиком указал, что объект оценки расположен в зоне жилой и деловой застройки "адрес", в непосредственной близости с ним находятся многоэтажные жилые дома и нежилые здания общественного назначения. Исследуемый объект находится в зоне хорошей транспортной доступности, фактически используется для эксплуатации здания спортивного комплекса /фитнес-центр/ и максимально эффективным видом использования является использование земельного участка под объекты коммерческого назначения /согласно текущему использованию -для дальнейшей эксплуатации спортивного комплекса.

Расчет рыночной стоимости произведен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Анализ рынка произведен оценщиком на основании информации, имеющейся в его распоряжении по состоянию на 01.01.2013 года, а именно: городской базы недвижимости " "данные изъяты""/.

В качестве объектов-аналогов использованы 4 объекта недвижимости,

расположенные в "адрес", находящиеся в собственности и имеющие коммерческое назначение.

Используемая оценщиком информация об объектах-аналогах подтверждена источниками информации, содержащимися на стр.52-54 отчета.

Оценщик в своих расчетах применил корректировки на торг, масштаб, коммуникации.

Расчет стоимости объекта оценки произведен оценщиком на странице 45-46.

По результатам анализа и расчетов оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N по состоянию на 01.01.2013 года составляет 10 978 269 руб. или 1 490,60 руб./кв.м., что соответствует рыночным условиям, согласно которым средняя стоимость предлагаемых к продаже коммерческих участков по городу Тольятти на 01.01.2013 года составляла 1 610 руб./ диапазон от 933 руб./кв.м руб. до 2 500 руб./кв.м./.

Комиссия в своем решении указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: анализ основных факторов, влияющих на стоимость, не проведен в полном объеме /например, не исследован фактор транспортной доступности/, на стр.43 указано, что диапазоны значений не исследовались, т.к. поправка не требуется. В соответствии с Генеральным Планом г.Тольятти Южное шоссе /аналог N4/, ул.Фрунзе / аналог N2/ относятся к "Магистральным улицам общегородского значения регулируемого движения", а Московский проспект и ул.Спортивная-"Магистральным улицам районного значения транспортно-пешеходные", ул.Революционная /объект оценки/ относится к "Магистральным улицам районного значения пешеходно-транспортные", значение данного фактора различно и нуждается в исследовании. Оценщик описывает фактор наличие /отсутствие коммуникаций в двух вариантах: проходит рядом- имеется на участке, а также числовых значений по каждому из видов коммуникаций в соответствии с исследованиями ИС "Центр", при этом указывая, что при наличии коммуникаций на земельном участке оценщик считает его застроенным, таким образом, три из четырех аналогов являются застроенными и не могут быть таковыми.

Комиссия также указала, что оценщик, приводя решения комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, намеренно расширяет диапазон исследования, вводя в заблуждение пользователей отчета. Отнесение объекта оценки к земельным участкам для размещения объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, не обоснован и имеет значение для корректировки на коммуникации: для торговли-5%, оценщик применил 4%, исходя из описанного вида использования земельного участка.

Анализируя приведенные Комиссией замечания, суд находит их несостоятельными.

В соответствии с п.11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки и стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате;

определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

анализ фактических данных о ценах сделок и /или/ предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервалов значений цен;

анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставка доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Пунктом 8 подп. "ж" ФСО N3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N254, предусмотрено, что в разделе анализ рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, а также содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

На странице 42 отчета указано, что диапазоны значений фактора транспортная доступность не выявлялись и корректировка не вводилась.

Данный вывод сделан оценщиком в связи с тем, что по фактору транспортной доступности объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы, все объекты -аналоги, как и объект оценки, имеют одинаково хорошую транспортную доступность.

Оценщик также не выявлял диапазоны значений таких факторов, как условия и время продаж, целевое назначение в связи с тем, что у объектов-аналогов и объекта оценки одинаковое целевое назначение и объекты-аналоги актуальны на дату оценки 01.01.2013 года.

Категории улиц транспортной инфраструктуры не оказывают влияния на величину рыночной стоимости земельного участка, поэтому данный фактор при исследовании не учитывался и корректировка на него не применялась.

Фактор наличия коммуникаций описывается как возможность подключения или проходят рядом. Предлагаемые к продаже земельные участки не застроены, улучшения отсутствуют, соответственно коммуникации, указанные в объявлениях о продаже, не могут быть подведены непосредственно на земельный участок до начала строительства на них строений.

Величина корректировки в связи с существующей возможностью подключения коммуникаций определена по данным ИС " "данные изъяты"". На странице 46 отчета оценщик определилданную величину в размере 8% / 4% на электроснабжение и 4% на водоснабжение/ в отношении объектов-аналогов N1, N2, N3.

Корректировки в размере 4% на электроснабжение применена в связи с тем, что исследуемый объект оценивался по его фактическому использованию -для эксплуатации спортивного комплекса, поэтому его нельзя отнести к объектам торговли.

Информация, представленная в разделе 10.3, не использовалась оценщиком при расчете рыночной стоимости, она является справочной информацией, не влияющей на выводы оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка.

Административными ответчиками и заинтересованными сторонами замечаний к отчету сторонами по делу не приведено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Анализируя представленные в суд доказательства, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости, определенная в отчете об оценке, является достоверной.

Принимая во внимание представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что завышение кадастровой стоимости нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, и полагает, что его требование подлежит удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: N подлежит установлению равной рыночной стоимости в размере 10 978 269 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18, 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.175-180 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование ОАО "Дом мод" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания дома мод и здания гаража /зона Ц-2/, местоположение установлено относительно ориентира. расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 10 978 269 руб.

Дата обращения ОАО "Дом мод" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 23.07.2015 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.