Решение Самарского областного суда от 30 ноября 2015 г. по делу N 3а-567/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего- судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело N3а-567/2015 по административному исковому заявлению Микушиной Л.Л. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием представителя Микушиной Л.Л. по доверенности Гмырова И.А.,

представителя Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области Кашаевой И.В.,

У с т а н о в и л :

Микушина Л.Л. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости в размере 355 388 руб.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Гмыров И.А. поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в административном иске.

Представитель Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области Кашаева И.В. исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в отзыве.

Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное Микушиной Л.Л. требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог / до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года ФЗ N135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Микушина Л.Л. является арендатором земельного участка с кадастровым номером: N площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под монтаж и установку торгового павильона, расположенного по адресу: "адрес" /основание: договор N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договор N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к договору N аренды земельного участка и договору N аренды земельного участка, заключенное ДД.ММ.ГГГГ/.

Земельный участок с кадастровым номером: N образован в результате объединения земельного участка с кадастровым номером: N и земельного участка с кадастровым номером: N и поставлен на кадастровый учет 03.06.2015 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: N утверждена в размере 1 656 645,58 руб. по состоянию на 03.06.2015 года.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, Микушина Л.Л. обратилась в ООО " "данные изъяты"" для определения его рыночной стоимости.

Микушина Л.Л. является арендатором земельного участка, размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного суда РФ N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчета об оценке N, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 03.06.2015 года составляет 355 388 руб..

Экспертным заключением N выполненным "данные изъяты"", членом которого является оценщик ФИО1., подтверждена итоговая рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете на дату оценки 03.06.2015 года в размере 355 388 руб., а также подтверждено соответствие отчета требованиям Федерального законодательства об оценочной деятельности.

Полагая свои права нарушенными, административный истец обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного дела.

Принимая во внимание наличие у административного истца на праве аренды земельного участка, арендная плата за который исчисляется из кадастровой стоимости, суд считает, что у административного истца имеется основание для реализации своего права на пересмотр кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 N382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленных Федеральным стандартом оценки "Требование к отчету об оценке /ФСО N3/, и настоящим требованиям.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с п.1.2 Требований к отчету и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная данным отчетом, является достоверной.

В отчете приведены допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки / стр.8-9/, описание объекта оценки /стр.13-14/, анализ рынка объекта оценки /стр.25-44/, анализ влияния ценообразующих факторов на стоимость земельного участка/ стр.45--46/.

Оценщик сделал вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки является фактическое использование земельного участка под размещение торгового павильона /стр.24/.

На стр.50-56 оценщик проведено описание основных методов, обоснование отказа от затратного и доходного подходов и принято решение при проведении исследования использовать метод выделения в рамках сравнительного подхода.

В рамках данного метода стоимость земельного участка рассчитывалась с учетом перехода стоимости земельной доли под панельными многоэтажными домами в районе расположения земельного участка к стоимости земельных участков под торговое назначение.

Оценщик ФИО1. в судебном заседании указала, что метод выделения ею был использован в связи с тем, что аналогов земельных участков под коммерческое назначение в Нефтегорском районе нет, так как такие земельные участки находятся в муниципальной собственности и представляются в аренду.

Расчет стоимости, произведенный методом выделения, представлен в отчете на стр.59-60.

Доводы Администрации муниципального района Нефтегорский о том, что отчет содержит информацию по Красноармейскому району и по Челно-Вершинскому району, являются несостоятельными.

На стр.43 отчета оценщик привела сводные данные по стоимости земельных участков по коммерческое /торгово-офисное/ использование в Самарской области, указав в таблице 6 сведения о средней стоимости земельных участков под коммерческое назначение за 4 квартал 2014 года, максимальных и минимальных ценах, количестве предложений для населенных пунктов с высоким потенциалом развития и с низким потенциалом развития.

В указанной таблице приведены среди других районов с высоким потенциалом развития и Красноармейский район, а среди районов с низким потенциалом развития среди других районов приведен Челно-Вершинснкий район, однако, данные по стоимости выведены не по вышеуказанным районам, а средние по всем приведенным в таблице районам.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведены замечания к отчету об оценке, доказательств иной величины рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

В связи с изложенным суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, а также подтвержденная экспертным заключением величина рыночной стоимости, являются достоверными.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена по состоянию на 03.06.2015 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка определена отчетом об оценке на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 03.06.2015 года.

Рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке, ниже кадастровой стоимости.

Расхождение указанных величин обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

Доводы Администрации муниципального района Нефтегорский о том, что в случае уменьшения кадастровой стоимости бюджет муниципального района Нефтегорский понесет убытки, не могут быть приняты судом во внимание в связи с тем, что кадастровая стоимость является завышенной, и право оспорить кадастровую стоимость земельного участка в случае нарушения прав истцу предусмотрено законом.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, суд считает, что требование Микушиной Л.Л. следует удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной по состоянию на 03.06.2015 года в размере 355 388 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65, 66 ЗК РФ, ст.12, 24.18, Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.175-180, 245-249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование Микушиной Л.Л. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N площадью 527 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под монтаж и установку торгового павильона, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 03.06.2015 года в размере 355 388 руб..

Дата обращения Микушиной Л.Л. в суд 30.10.2015 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.