Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 ноября 2015 г. по делу N 33-19905/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Мухаметовой Н.М.,

судей: Нигматуллиной Р.Р.,

Фахретдиновой Р.Ф.,

с участием прокурора Муратовой Е.М.,

при секретаре Исламовой Л.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО 4 в лице представителя ФИО 5, апелляционному представлению и.о.прокурора Стерлитамакского района Республики Башкортостан Дорофеева О.П. на решение Стерлитамакского районного суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

иск ФИО 1 к ФИО 4, ФИО 2, ФИО 3 признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета удовлетворить.

Признать ФИО 4, ФИО 2, ФИО 3 прекратившими право пользования жилым помещением - жилым домом, расположенным по адресу: адрес.

Выселить ФИО 4, ФИО 2, ФИО 3 из жилого помещения - жилого дома, расположенного по адресу: адрес.

Взыскать с ФИО 4, ФИО 2, ФИО 3 в пользу ФИО 1 ФИО 1 расходы по оплате государственной пошлины в размере по рублей с каждого.

Решение является основанием для снятия ФИО 4, ФИО 2, ФИО 3 ФИО 3 УФМС России по РТеспублике Башкортостан в адрес с регистрационного учета из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.

В иске ФИО 4 к ФИО 1 о признании сделки договора купли-продажи от дата жилого дома недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности сделки отказать.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО 1 обратился в суд с иском к ФИО 4 о признании утратившей право пользования жилым помещением при переходе права собственности, выселении, снятии с регистрационного учета.

Свои требования мотивирует тем, что по договору купли-продажи от 14 марта 2014 года, заключенному с продавцом ФИО 4, приобрел в собственность жилой дом по адресу: адрес. Договором предусмотрена обязанность лиц, проживающих в указанном доме, в течение 30 дней с момента подписания договора освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета.

Однако ФИО 4 и зарегистрированные с ней по указанному адресу супруг ФИО 2 и племянник ФИО 3 продолжают проживать в доме, с регистрационного учета не снялись, что нарушает его ( ФИО 1) права как собственника спорного жилого помещения.

Просит признать утратившими право пользования, выселить из жилого дома, расположенного по адресу: РБ, адрес, ФИО 4, ФИО 2, ФИО 3, снять с регистрационного учета ФИО 4, ФИО 2, ФИО 3 по указанному адресу.

ФИО 4 обратилась в суд с иском к ФИО 1 о признании сделки - договора купли-продажи от 14 марта 2014 года жилого до недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности сделки. В обоснование своих требований ФИО 4 указывает на то, что в обеспечение обязательств по договору займа от дата между ней ( ФИО 4) и ФИО 1 был заключен договор купли-продажи от дата жилого дома по адресу: адрес принадлежащего ей ( ФИО 4) на праве собственности. Цена дома по договору купли-продажи определена в ... рублей. По договору займа ей ( ФИО 4) передана сумма ... рублей. Жилой дом сразу был переоформлен на имя ФИО 1 с условием, что при погашении задолженности по договору займа дом будет возвращен. В погашение суммы займа она ( ФИО 4) и её супруг вносили денежные средства, однако некоторые квитанции о погашении платежей ей не выдавались. Так как договор купли-продажи дома заключен в обеспечение договора займа, считает сделку купли-продажи притворной, заключенной на крайне невыгодных условиях при стечении тяжелых жизненных обстоятельствах. Стоимость дома, указанная в договоре купли-продажи жилого дома, является заниженной.

Просит признать договор купли-продажи от 14 марта 2014 года жилого дома, расположенного по адресу: адрес, заключенный между ней и ФИО 1 недействительным, применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО 1 на жилой дом с погашением соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признать за ней право собственности на спорный жилой дом.

Определением Стерлитамакского районного суда Республики Башкортостан от 15 июня 2015 года гражданские дела по иску ФИО 4 к ФИО 1 о признании договора купли-продажи от дата жилого дома не действительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки и по иску ФИО 1 к ФИО 4, ФИО 2, ФИО 3 о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии регистрационного учета соединены в одно производство.

Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит ФИО 4 ( в лице представителя ФИО 5), указывая на его незаконность, неправильное определение судом обстоятельств дела, выразившихся в том, что судом не выяснен смысл договора займа с залогом, в обеспечение которого оформлен залог, заключение всех трех договоров в один и тот же день, в заключении которого приняли участие одни и те же лица, неисполнение договора купли-продажи со стороны ФИО 1, который не принимал мер к исполнению договора купли-продажи жилого дома, не вселялся, не получал ключи.

В апелляционном представлении прокурор просит решение отменить, указывая на притворность сделки - договора купли-продажи, указывая на заниженость цены по договору купли-продажи, указывая на то, что фактическая рыночная стоимость дома составляет ...

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения, коллегия в отсутствии доказательств уважительности неявки лиц, в силу положений ст.ст.167,327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ФИО 4 - ФИО 5( по доверенности), поддержавшей жалобу, прокурора Муратовой Е.М., поддержавшей представление и жалобу, представителя ФИО 1 - ФИО 6( по доверенности), обсудив доводы жалобы, апелляционного представления, коллегия находит жалобу и апелляционное представление подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Законным решение является, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Удовлетворяя исковые требования ФИО 1 и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО 4, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО 1, являясь собственником дома N ... , расположенного по адресу: РБ, адрес, фактически не может пользоваться указанным жилым домом, поскольку в нарушение условий заключенного между сторонами договора купли-продажи до настоящего времени в квартире проживают ФИО 4, ФИО 2 и ФИО 3 При этом суд указал, что договор купли-продажи квартиры от 14 марта 2014 г. содержит все существенные условия, соответствует требованиям действующего законодательства, расчет между сторонами по договору произведен полностью. Договором не предусмотрено сохранение права пользования спорной квартирой продавцом, членами его семьи или иными лицами.

Между тем, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

П.п.87,88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" дано разъяснение:

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

88. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО 4 обратилась в ООО " ... ", директором которого является ФИО 1, для получения заемных денежных средств. 14 марта 2014г. между ООО " ... " в лице директора ФИО 1 (Займодавец) и ФИО 4 (Заемщик) заключен договор займа б/н, по которому Займодавец передает Заемщику в собственность денежные средства в сумме ... , а Заемщик обязуется, по истечении, указанного в п.1.3 срока, вернуть указанную сумму займа в установленный настоящим Договором срок и уплатить проценты в размере 5% от суммы займа за месяц пользования заемными средствами. П.1.3 договора предусмотрен срок возврата заемных денежных средств - 1 месяц. П.3.1 договора предусмотрена ответственность Заемщика - в случае несвоевременной уплаты процентов и основной суммы займа начисляется пени в размере 1% от суммы займа и начисленных процентов за каждый день просрочки.

В силу ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Из положений п. 1 ст. 334 ГК РФ следует, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Как следует из положений п. 1 ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Положениями пп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1).

Права залогодержателя в отношениях с залогодателем на основании п.1 ст. 341 ГК РФ возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Из содержания ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ч. 1). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (ч. 2).

Таким образом, положениями ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" возникновение залога имущества должника в качестве способа обеспечения исполнения обязательств возможно только на основании договора между залогодателем и залогодержателем, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что в тот же день - 14 марта 2014г. между теми же сторонами, также в лице директора ФИО 1, заключен договор залога в обеспечение исполнения обязательств ФИО 4 перед Залодержателем - ООО " ... " по договору займа б/н от 14 марта 2014 г., заключенному между ООО " ... ", заключающихся в обязанности вернуть сумму в размере ... и проценты в размере 5% в месяц пользования заемными средствами, в срок не позднее датаг. с момента заключения Договора займа, а в случае неисполнения в указанный срок обязательств - выплаты процентов до фактического исполнения обязательств (п.1.1).

П.1.2 договора залога предусмотрена передача в залог жилого дома ... расположенного по адресу: РБ, адрес имеет право в случае неисполнения обязательства, предусмотренного в п.1.1, получить удовлетворения из стоимости заложенных товаров преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

П.1.2 того же договора установлена стоимость заложенных товаров - ... ( цена является окончательной и изменению не подлежит), а также проценты в размере 5% от суммы займа в месяц до момента фактического возврата займа.

П.2.1.1 договора залога на Залогодателя возложена обязанность совершать действия и принимать меры, которые необходимы для обеспечения сохранения заложенного имущества.

Таким образом, настоящий договор содержит существенные условия- предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; существо предмета ипотеки; размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, но в нарушение положений ст.20 п.2 вышеуказанного Закона договор залога не прошел государственную регистрацию, чему суд первой инстанции не дал юридическую оценку.

Доказательством частичного исполнения ФИО 4 договора займа являются квитанции к приходным кассовым ордерам, выданным ООО " ... " и ООО " ... ", на общую сумму ... ( л.д. ... ).

Вместе с тем, 14 марта 2014г. между ФИО 4 (продавец) и ФИО 1 (покупатель) заключен договор купли-продажи того же жилого дома, по которому стоимость ... этажного дома, общей площадью ... кв.м, расположенного на земельном участке площадью ... кв.м, определена в размере ... руб. в отличие от состоявшего в тот же день договора залога, которым также ФИО 1 в лице директора ООО " ... " определялась окончательная стоимость дома не подлежащая изменению в размере ... , чему судом не дана оценка.

Суд первой инстанции, отказывая в иске о признании договора купли-продажи ничтожным, указал на то, что заключение договора купли-продажи между ФИО 4 и ФИО 1 не нарушает положения ст.421 ГК РФ, при этом не оценил фактические обстоятельства дела, из которых следует, что договор залога, по которому он выступал в качестве Залогодержателя в лице руководителя ООО " ... ". Условиями договора залога определена окончательная цена жилого дома - ... руб., в то время как в тот же день по договору купли-продажи, по которому ФИО 1 выступает в качестве покупателя, стоимость дома определена в размере ...

Вывод суда о целенаправленности действий ФИО 4 на заключение договора купли-продажи, выразившихся в ее явке для ее регистрации, представления нотариального согласия супруга, коллегия при указанных фактических обстоятельствах находит ошибочным.

Коллегия принимает во внимание то, что действия по получению ФИО 4 денежных средств в ООО " ... ", заключение договора залога жилого дома, заключение договора купли-продажи, с последующей его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан были произведены одновременно. Таким образом, коллегия полагает, что заключенный между сторонами договор купли-продажи от 14 марта 2014г. прикрывал договор залога, не прошедший государственной регистрации, по которому ФИО 4 обязалась в случае уклонения от исполнения договора займа передать жилой дом N ... расположенный по адресу: адрес.

Вывод суда о согласовании цены жилого дома по договору купли-продажи в размере ... руб. противоречит условиям договора залога от 14 марта 2014г. и его рыночной стоимости - ...

Также коллегия принимает во внимание, что фактически жилой дом, который по условиям договора купли-продажи ФИО 4 должна была освободить в течение 30 дней с момента продажи, снявшись с регистрационного учета, не был передан ФИО 1, в настоящее время ответчики зарегистрированы в спорном жилом помещении, проживают в нем, оплачивают коммунальные платежи.

Оснований для прекращения права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета ФИО 4, ФИО 2, ФИО 3, предусмотренных ст.35 ч.1 ЖК РФ коллегия не усматривает.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах, недействительность сделки договора купли-продажи от 14 марта 2014г. влечет применение последствий недействительности указанной сделки путем возвращения сторон в первоначальное положение, то есть влечет возврат в собственность ФИО 4 недвижимого имущества, расположенного по адресу: РБ, адрес, что, в свою очередь, является основанием для прекращения право собственности ФИО 1, погашения записи в ЕГРП на недвижимое имущество за ФИО 1 и признания права собственности за ФИО 4

Оснований для взыскания возврата госпошлины по основаниям ст.8 ГПК РФ в пользу ФИО 1 коллегия в связи с необоснованностью заявленных им требований не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского районного суда Республики Башкортостан от 15 июля 2015 года отменить.

По делу принять новое решение.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома, расположенного по адресу: адрес, заключенный б/н от датаг. между ФИО 4 и ФИО 1, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по адрес датаг. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности ФИО 1 на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: адрес.

Погасить запись за N ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО 1 на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: адрес.

Признать за ФИО 4 право собственности на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: адрес.

Взыскать с ФИО 4 в пользу ФИО 1 ... ) рублей.

В иске ФИО 1 к ФИО 4, ФИО 2, ФИО 3 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, отказать.

Председательствующий: Н.М. Мухаметова

Судьи: Р.Р. Нигматуллина

Р.Ф. Фахретдинова

Справка: судья Мусина ...