Решение Челябинского областного суда от 01 декабря 2015 г. по делу N 3а-450/2015

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Шагеевой О.В., рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества "Желдорреммаш" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

установил:

ОАО "Желдорреммаш" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящихся в его собственности земельных участков равной рыночной стоимости:

- с кадастровым номером 74:36:0708004:22 площадью 380 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская, 10 - в размере

I 715 000 руб. по состоянию на 13.03.2012 года;

- с кадастровым номером 74:36:0708004:25 площадью 2 275 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пер. Островского, 8, - в размере

II 222 000 руб. по состоянию на 01.01.2010 года.

В обоснование указано, что кадастровая стоимость этих земельных участков в размере 2 850 908,20 рублей и 17 229 121 рубль превышает их рыночную стоимость, определенную в заявленном размере отчетами оценщика, что нарушает права истца как налогоплательщика.

В судебном заседании представитель административного истца Лавров Ю.В. на удовлетворении заявленных требований настаивал, против предложения суда о назначении судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708004:22 по состоянию на 01.01.2010 года с учетом положений п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 возражал.

Представители административного ответчика ФБГУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области - Курленкова К.Е., Управления Росреестра по Челябинской области - Чижова Л.А. полагали, что датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость этого земельного участка, в соответствии с положениями п. 2 приказа Минэкономразвития РФ от 17.11.2011 года N 673 является дата вступления в силу этого приказа, т.е. 13.03.2012 года.

Административный ответчик Правительство Челябинской области, заинтересованное лицо администрация г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, отзывы ФБГУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области, суд считает, что требования, заявленные в отношении земельного участка с

кадастровым номером 74:36:0708004:25, подлежат

удовлетворению; требования в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708004:22, заявленные по состоянию на 13.03.2012 года, удовлетворены быть не могут.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре). Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом о кадастре порядке документов, если иное не установлено этим законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Закона о кадастре).

Пунктами 11,14 части 2 статьи 7 Закона о кадастре установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о

пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Системный анализ положений главы III. 1 Закона об оценочной деятельности, пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316, пункта 10 Федерального стандарта "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права административного истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.

Как следует из материалов дела, ОАО "Желдорреммаш" на основании передаточного акта от 02.03.2009 года является собственником двух земельных участков, относящихся к категории земель - земли населенных пунктов,:

- с кадастровым номером 74:36:0708004:22 площадью 380 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Кыштымская, 10, имеющего вид разрешенного использования - для эксплуатации нежилого здания;

- с кадастровым номером 74:36:0708004:25 площадью 2 275 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, пер. Островского, 8, имеющего вид разрешенного использования - для эксплуатации здания дома культуры.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 года утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П, сформированы в Перечень объектов массовой оценки по состоянию на 01.01.2010 г.

Как следует из ответа ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области на запрос суда, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0708004:22 поставлен на государственный

кадастровый учет 07.06.2004 года, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0708004:25 - 08.06.2004 года. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0708004:25 включен в Перечень, его кадастровая стоимость в размере 17 229 121 рубль определена по состоянию на 01.01.2010 года. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0708004:22 поставлен на ГКН на дату формирования Перечня, но в Перечень не попал, в связи с чем его кадастровая стоимость определялась в соответствии с п. 2.5 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г. N 222.

Согласно п. 2.5 вышеприведенных Методических указаний, кадастровая стоимость земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня объектов недвижимости (земельных участков) для целей проведения государственной кадастровой оценки и не попавших в указанный перечень, определяется после утверждения результатов последней государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов согласно пунктам 2.1.1 -2.1.16 настоящих Методических указаний в части определения кадастровой стоимости в случае образования новых или выявления ранее учтенных соответствующих земельных участков. В случаях, определенных настоящим пунктом, кадастровая стоимость земельного участка определяется на дату определения кадастровой стоимости земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки земель.

Как указывается в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости на дату проведения государственной кадастровой оценки, но не вошедшего в Перечень, датой определения кадастровой стоимости является дата формирования Перечня (абзац первый статьи 24.13 и абзац первый статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности).

Сведений о том, что после формирования Перечня в государственный кадастр недвижимости вносились сведения об изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708004:22, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, органом кадастрового учета в материалы дела не представлялось, наличие таких обстоятельства сторонами опровергается.

С учетом изложенного, содержащееся в ответе ФГБУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области на судебный запрос и высказанное сторонами мнение о том, что датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708004:22 в размере 2 850 908,20 рублей, в соответствии с п. 2.5 вышеуказанных Методических указаний является дата вступления в силу

Приказа Минэкономразвития от 17.11.2011 года N 673 - 13 марта 2012 года, является ошибочной.

Суд считает, что датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость этого земельного участка в указанном выше размере является дата формирования Перечня, утвержденного постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П, т.е. 01 января 2010 года.

Как указывается в том же п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28, при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку наделенный необходимыми полномочиями представитель административного истца ОАО "Желдорреммаш", ссылаясь на отчет оценщика ООО "Центр профессиональной оценки" С. О.Н. N 74-0 от 01.09.2015 года, настаивал на установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708004:22 равной рыночной по состоянию именно на 13 марта 2012 года, отказавшись представлять доказательства рыночной стоимости этого земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости - 01 января 2010 года, в удовлетворении этого требования следует отказать.

Так как собственник земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708004:25 ОАО "Желдорреммаш" в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости этого земельного участка затрагиваются его права и обязанности.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора заявителем соблюден. На обращение ОАО "Желдорреммаш" от 30.09.2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области дан ответ за N 74-2015/767 от 02.10.2015 года о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708004:25, определенной до вступления в силу Федерального закона N 167-ФЗ, не могут быть оспорены в комиссии.

Как указывается в п. 28 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28, установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта

недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование своего требования ОАО "Желдорреммаш" представило отчет об оценке N 72-0 от 01.09.2015 г., составленный оценщиком ООО "Центр профессиональной оценки" С. О.Н., которая является членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СМАО). Её ответственность застрахована полисом обязательного страхования OKI0-140591593/1 от 31.10.2014 года ОАО Страховая компания "Альянс".

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708004:25 по состоянию на 01 января 2010 года составила 11 222 000 рублей.

Также ОАО "Желдорреммаш" было представлено положительное экспертное заключение Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СМАО) N 13/11-179/ЭЗ/77/14/1 от 21.09.2015 года, которым вышеуказанный отчет признан соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в отчете.

Размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708004:25, подтвержденный вышеуказанным отчетом и положительным экспертным заключением, административными ответчиками и заинтересованными лицами не оспаривался. О назначении экспертизы в порядке статьи 77 КАС РФ стороны не ходатайствовали.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные заявителем доказательства рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года, суд находит их

достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей

11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО N1 -"Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки", утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N256; ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 255; ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 254; ФСО N 4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508; ФСО N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. N 328; ФСО N 6 "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. N 628; ФСО N 7 - "Оценка недвижимости", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. N611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

При оценке по правилам статьи 84 КАС РФ представленных по делу доказательств, в том числе отчета об оценке, сомнений в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки у суда не возникло.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708004:25 в 1,5 раза превышает его рыночную стоимость на ту же дату, в связи с чем это требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование данного требования полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Требования Открытого акционерного общества

"Желдорреммаш" удовлетворить в части.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708004:25 площадью 2 275 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, пер. Островского, 8, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания дома культуры, установив её равной

рыночной стоимости в размере 11 222 ООО (одиннадцать миллионов двести двадцать две тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2010 года на период с 01 января 2015 года, но не ранее даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 30 сентября 2015 года.

В удовлетворении требования ОАО "Желдорреммаш" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708004:22 равной рыночной по состоянию на 13 марта 2012 года - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: