Апелляционное определение Московского городского суда от 30 июня 2015 г. N 33-18316/15

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Ермиловой В.В.

судей Демидовой Э.Э., Мареевой Е.Ю.

при секретаре Ташухаджиевой З.С.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Демидовой Э.Э.

дело по апелляционной жалобе истца Гилепы Д.А. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 26 февраля 2015 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Гилепа Д. А. к ООО "Рантек" о государственной регистрации перехода права собственности и обязании фактически передать квартиру - отказать.

Исковые требования ООО "Рантект" удовлетворить.

Обязать Гилепа Д. А. заключить с ООО "Рантект" договор купли-продажи квартиры N _, расположенной на 10 этаже жилого дома по адресу: г. Москва, _, на условиях, предусмотренных договором купли продажи жилого помещения N _ от 15 декабря 2014 года, который приобщен в материалы дела:

ДОГОВОР N344/0110
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КВАРТИРЫ)

г. Москва "15" декабря 2014 года

Мы, нижеподписавшиеся, Общество с ограниченной ответственностью "Рантект" зарегистрировано Государственным учреждением Московской регистрационной палатой 25.04.2000 года, внесено в реестр МРП за N 001.166.525 , внесено 13.08.2002 года в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) 1027700123440 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 46 по городу Москве, ИНН 7736204246, КПП 773601001, адрес местонахождения: 117997, Россия, город Москва, _, именуемое в дальнейшем Продавец, в лице Исполнительного директора Чеснокова Александра Вячеславовича, действующего на основании Доверенности, удостоверенной 17 апреля 2014 года, Коротковой О. Г., временно исполняющей обязанности нотариуса города Москвы Байбараш О. В., зарегистрированной в реестре за N 4-1156 (бланк 77 АБ 2860999), Устава и решения Совета Директоров об одобрении сделки купли-продажи (Протокол N 12-од/14 от "22" апреля 2014 года), с одной стороны, и

Гражданин Российской Федерации Гилеп Дмитрий Александрович, "09" ноября 1981 года рождения, состоит в зарегистрированном браке, паспорт _, выдан Отделом внутренних дел города Новозыбкова Брянской области "21" марта 2003 года, код подразделения 322-022, зарегистрирован по адресу: РФ, Московская область, _, СНГ "Воскресёнки-1-Сорокино", дом _, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру N _, расположенную на 10 этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. _, имеющую следующие характеристики в соответствии с документами технического учета указанной Квартиры: количество комнат - 2 (две), площадь (с учетом не отапливаемых помещений) 71,5 кв.м., общая площадь 68,7 (Шестьдесят восемь целых семь десятых) кв.м., жилая площадь 36,6 кв.м., (далее по тексту - Квартира) на условиях, предусмотренных настоящим договором (далее по тексту - Договор).

2. Вышеуказанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Инвестиционного контракта от 15 декабря 2004 г., зарегистрированного в "Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы" за N _, дата регистрации 16 декабря 2004 г., Протокола предварительного распределения общей площади жилых помещений от 24.12.2007 года, Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию NКШ7171000-002891, утвержденного в установленном порядке и зарегистрированного 27.12.2010 года в ИСОГД за N_, Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 09.10.2013 года по комплексной застройке части территории ФГБОУ ВПО "Российский государственный геологоразведочный университет им. Серго Орджоникидзе" (ФГБОУ ВПО МГРИ-РГГРУ) в квартале 44а Обручевского района в части строительства и распределения нежилой площади жилых домов по адресу: ул. _ (строительный адрес: ул. _)

Право собственности Продавца на Квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "24" марта 2014 года сделана запись регистрации N _; кадастровый (условный) номер _, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (бланк серии _) от "24" марта 2014 года

3. Покупатель до заключения настоящего Договора произвел авансовый обеспечительный платеж в сумме _ (_) рубль 25 копеек.

4. Цена Квартиры составляет сумму денежных средств, в размере _ (_) рублей 61 копейка, (НДС не облагается), каковую сумму Покупатель полностью оплатил Продавцу путем зачета ранее произведенного авансового обеспечительного платежа.

5. Покупатель полностью компенсировал Продавцу затраты на выплату (в соответствии с п. 3.1.1.
Инвестиционного контракта от 15 декабря 2004 г. N _) городу Москве денежной
компенсации за существующую социальную, инженерную, транспортную инфраструктуру, в традиционный бюджет
города Москвы на счет _ "Компенсационные выплаты при заключении инвестиционных
контрактов по строительству коммерческого жилья", в размере, пропорциональном общей площади Квартиры _
(_) рубля 17 копеек, путем зачета ранее произведенного
авансового обеспечительного платежа.

6. Покупатель, на дату заключения настоящего Договора, частично компенсировал Продавцу сумму затрат произведенных им на инвентаризацию, паспортизацию и постановку на кадастровый учет Дома-новостройки и Квартиры в сумме _ (_) рублей 96 копеек.

Компенсации затрат Продавца рассчитаны пропорционально общей площади Квартиры и доле собственности Покупателя в общей площади Дома-новостройки.

7. Покупатель в течение 3 (Трех) банковских дней с даты подписания настоящего Договора обязуется компенсировать Продавцу сумму произведенных Продавцом затрат, связанных с содержанием, техническим обслуживанием и эксплуатацией Квартиры и Дома-новостройки до момента подписания Акта приема-передачи Квартиры Покупателями, которая по состоянию на 15 декабря 2014 года - дату подписания настоящего Договора Продавцом - составляет .. (_) рубля 23 копейки, и также затраты по оформлению документов на Квартиру в собственность Продавца, в том числе государственную пошлину - в сумме _ (_) рублей. Компенсация эксплуатационных затрат Продавца рассчитана пропорционально общей площади Квартиры и доле собственности Покупателей в общей площади Дома-новостройки.

8. В связи с выявившимся уменьшением площади Квартиры на 1,5 кв.м. по данным обмеров БТИ, Продавец производит возврат излишне уплаченного Покупателем обеспечительного платежа в размере _ (_) рублей 47 копеек. Возврат излишне уплаченной суммы производится в срок до 22 февраля 2015 года путем перечисления денежных средств на расчетный счет Покупателей, либо путем зачета встречных денежных обязательств, указанных в пункте 7 настоящего Договора по письменному поручению Покупателей.

9. Продавец подтверждает и гарантирует, что до заключения настоящего Договора указанная Квартира никому
другому не продана, не подарена, не заложена, не сдана в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременена
иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Лиц, зарегистрированных в Квартире и сохраняющих право пользования вышеуказанной Квартирой, не имеется.

10. Покупатель подтверждает и гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора он не лишен и не ограничен в дееспособности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах, не состоит под опекой, попечительством, патронажем, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

11. Стороны подтверждают, что свидетельством качества Квартиры, соответствия ее проекту, строительно-техническим нормам и правилам является Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию _, утвержденный в установленном порядке и зарегистрированный 27.12.2010 года в ИСОГД _. В связи с этим Продавец не принимает от Покупателя каких-либо претензий по указанным характеристикам Квартиры. Претензии по качеству Квартиры, связанные со скрытыми дефектами и строительными недостатками предъявляются Покупателем строительной организации в соответствии с действующим законодательством.

12. В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Квартиры Продавцом и принятие ее Покупателями осуществляется по подписываемому сторонами Акту приема-передачи Квартиры. Акт приема-передачи Квартиры подписывается Сторонами в течении 1 (одного) рабочего дня с даты исполнения Покупателем обязательств, указанных в п. 7. Акт приема-передачи Квартиры является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Уклонение одной из Сторон от подписания Акта приема-передачи Квартиры на условиях, предусмотренных настоящим Договором, считается отказом от исполнения обязательства передать имущество либо обязанности принять его.

13. Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на вышеуказанную
Квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса
РФ.

В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру, суд вправе по требованию другой Стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании ст. 551 ГК РФ.

14. Все расходы по заключению настоящего Договора и государственной регистрации права собственности на Квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве оплачивает Покупатель.

15. Стороны пришли к соглашению о том, что Покупатель с момента подписания Акта приема-передачи Квартиры за свой счет осуществляет расходы по содержанию, ремонту и техническому обслуживанию Квартиры, а также участвуют соразмерно общей площади Квартиры в расходах на содержание и ремонт общего имущества жилого дома.

16. Содержание Договора, его последствия, ответственность, содержание статей 131 "Государственная регистрация недвижимости", 167 "Общие положения о последствиях недействительности сделки", 209 "Содержание права собственности", 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", 288 "Собственность на жилое помещение", 292 "Права членов семьи собственников жилого помещения", 420 "Понятие договора", 421 "Свобода договора", 450 "Основания изменения и расторжения договора", 460 "Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц", 461 "Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя", 462 "Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара", 549 "Договор продажи недвижимости", 550 "Форма договора продажи недвижимости", 551 "Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость", 555 "Цена в договоре продажи недвижимости", 556 "Передача недвижимости", 557 "Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества", 558 "Особенности продажи жилых помещений" Гражданского кодекса РФ, статей 17 "Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением", 30 "Права и обязанности собственника жилого помещения", 31 "Права и обязанности граждан, зарегистрированных совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении", 36 "Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме", 37 "Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме", 38 "Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме", 39 "Содержание общего имущества в многоквартирном доме" Жилищного кодекса. РФ, статей 34 "Совместная собственность супругов", 35 "Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов" Семейного кодекса РФ Сторонам известно.

17. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, которые отменяют и делают недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до заключения настоящего Договора.

18. Стороны Договора подтверждают, что никаких дополнений и изменений к изложенным выше условиям Договора не имеют.

19. Настоящий Договор составлен в трех подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в архиве Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, один выдается Продавцу и один - Покупателю.

ПОДПИСИ И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Продавец: ООО "Рантект"

Местонахождение: 117997, г. Москва, ул. _
ИНН 7736204246, КПП 773601001, ОГРН 1027700123440
Р/счёт 40702810600010001376 в АКБ "Сервис-Резерв" Банк (ЗАО) г. Москва
К/с 30101810500000000963, БИК 044583963
Исполнительный директор ООО "Рантект" Чесноков А.В.

Покупатель:

Гражданин РФ Гилеп Д. А., "09" ноября 1981 года рождения, паспорт _, выдан Отделом внутренних дел города Новозыбкова Брянской области "21" марта 2003 года, код подразделения 322-022, зарегистрирован по адресу: РФ, Московская область, _, СНТ "Воскресёнки-1-Сорокино", дом _.

Гилеп Д. А.

установила:

Истец Гилепа Д.А. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Рантект" о государственной регистрации перехода права собственности и обязании фактически передать квартиру, просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на квартиру N _, общей площадью 68,7 кв.м. на 10 этаже, расположенную по адресу: Москва, ул. _ (кадастровый номер _), обязать ответчика фактически передать истцу вышеуказанную квартиру, взыскать с ответчика в свою пользу госпошлину в размере 200 руб.

В обоснование заявленных требований истец указывал, что 24.10.2007 года между ним и ответчиком был заключен Предварительный договор N_, названный "о заключении в будущем договора купли-продажи", в отношении двухкомнатной квартиры, в жилом здании, строящемся по адресу г. Москва, _ района (ЮЗАО) ул. _, вл. _, корпус _ (ул. _) (строительный адрес), секция 5, этаж 10, номер _.

Согласно п. 2.2 договора N3258/1007 основной договор должен быть заключен не позднее чем через четыре месяца с даты регистрации права собственности Продавца на квартиру. Дом, как указывает истец, был введен в эксплуатацию в декабре 2010 года. При этом в связи со спором между ООО "Рантект" (являлся техническим заказчиком) и ГОУ ВПО "Российский государственный геологоразведочный университет им. Серго Орджоникидзе" (являлся правообладателем земельного участка и застройщиком) дом, в том числе, и спорная квартира, не были оформлены в собственность ООО "Рантект" в течение четырех лет. 26.06.2014 года ответчик направил истцу оферту - уведомление, в котором сообщалось о государственной регистрации права собственности ООО "Рантект" на квартиру, а также о готовности ООО "Рантект" заключить с истцом Договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, а 24.12.2014 г. истцу был отправлен на подписание проект Основного договора купли-продажи квартиры (далее -проект Основного договора). Уведомление о готовности ООО "Рантект" заключить Основной договор было получено истцом в июле 2014 года. Истец был проинформирован ответчиком о необходимости произвести компенсацию эксплуатационных и коммунальных расходов ответчика с июля 2010 года по текущий момент в общей сумме _ рублей и готовности зачесть сумму _ руб. в счет долга по возврату части цены в связи с уменьшением площади квартиры. Положения предварительного договора, предусматривающие компенсацию ответчику расходов, изложенные в п.п. 3.6.1 и 3.6.3 предварительного договора N3258/1007 от 24.10.2007 г., истец считает противоречащими п. 1 ст. 16 ФЗ РФ от 07.02.1992 N2300-1 "О защите прав потребителей" и недействительными с момента заключения договора.

По мнению истца, между ним и ответчиком заключен не предварительный договор купли-продажи, а основной договор, который со стороны истца исполнен - в соответствии с условиями предварительного договора истец выплатил ответчику цену указанной квартиры в полном объеме, а ответчик неправомерно отказывается от исполнения договора купли-продажи, а именно, уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру и фактической передачи квартиры истцу.

Представитель ответчика ООО "Рантект" обратился в суд со встречным заявлением, в котором просил обязать Гилепа Д. А. заключить с 000 "Рантект" договор купли-продажи квартиры N _, расположенной на 10 этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Ак. _, имеющую следующие характеристики в соответствии с документами технического учета указанной квартиры: количество комнат - 2 (две), площадь (с учетом не отапливаемых помещений) 71,5 кв.м., общая площадь 68,7 кв.м., жилая площадь 36,6 кв.м. на условиях предусмотренных договором купли продажи жилого помещения N 344/0110 от 15 декабря 2014 года.

Заявленные встречные исковые требования мотивированы тем, что в силу п.п. 2.2, 3.1 предварительного договора от 24 октября 2007 года, заключение Основного договора купли-продажи квартиры является обязательным как для ООО "Рантект", так и для Гилепы Д.А. Обе стороны заинтересованы в заключении Основного договора купли-продажи квартиры и обеспечении приема-передачи данной квартиры. ООО "Рантект" предприняло для этого необходимые действия, предусмотренные п. 2.3 предварительного договора: ООО "Рантект" была направлена Гилепу Д.А. оферта о заключении Основного договора 26.06.2014 года, уведомление, в котором сообщалось о государственной регистрации права собственности ООО "Рантект" на квартиру, а также о готовности ООО "Рантект" заключить с ним Договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора. 24.12.2014 г. Гилепу Д.А. был отправлен на подписание проект Основного договора купли-продажи квартиры. В заключенном предварительном договоре, а также в представленном проекте основного договора содержатся условие о предмете договора, цене договора, размере компенсационных выплат, условие о том, что ответчик полностью оплатил покупную стоимость квартиры, условие об обязанности компенсировать ООО "Рантект" затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией квартиры и Дома-новостройки до подписания акта приема-передачи квартиры. Однако Гилеп Д.А., нарушив п. 2.3 предварительного договора, в течение 30 дней после получения оферты не направил в ООО "Рантект" никакого ответа или протокола разногласий.

Истец Гилеп Д.А. в судебное заседание явился, первоначальный иск поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, против удовлетворения встречного иска возражал по доводам, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика ООО "Рантект" по доверенности Ефременко Е.А. в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска возражала по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, встречный иск поддержала.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы как незаконного и необоснованного просит истец Гилепа Д.А.

В заседании судебной коллегии истец Гилепа Д.А. апелляционную жалобу поддержал.

Представитель ООО "Рантект" по доверенности Ефременко Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения поданной жалобы, представила письменные возражения на нее.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца и представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения с учетом следующего.

Судом установлено, что 24.10.2007 года между Гилепом Д.А. и ООО "Рантект" был заключен Предварительный договор N3258/1007 о заключении в будущем договора купли-продажи (далее по тексту - предварительный договор).

Согласно п. 2.1. предварительного договора, предметом договора является определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи квартиры, а также определение взаимоотношений сторон до момента заключения договора купли-продажи двухкомнатной квартиры в жилом здании, строящемся по адресу г. Москва, квартал _ района (ЮЗАО) ул. _ (строительный адрес), ориентировочной площадью 73,00 кв.м., секция 5, этаж 10, номер 304, без чистовой отделки, без внутренних перегородок, внутренних электромонтажных работ и сантехнических приборов.

Согласно п. 2.2. предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее чем через 4 (четыре) месяца с даты регистрации права собственности продавца на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав не недвижимое имущество и сделок с ним. Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, был завершен строительством и введен в эксплуатацию 30.06.2010 года, дому присвоен почтовый адрес: г. Москва, ул. _, после проведения обмеров БТИ порядковый номер квартиры изменился и стал 338. Право собственности ООО "Рантект" на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 24 марта 2014 года.

26 июня 2014 года ООО "Рантект" в соответствии п. 2.3 предварительного договора направило Гилепу Д.А. оферту о заключении Основного договора -уведомление, в котором сообщалось о государственной регистрации права собственности ООО "Рантект" на квартиру, а также о готовности ООО "Рантект" заключить с ним Договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, которое было получено истцом в июле 2014 года.

24 декабря 2014 года Гилепу Д.А. был отправлен на подписание проект Основного договора купли-продажи квартиры.

Гилепа Д.А., получив уведомление о готовности заключить с ним договор и проект Основного договора, не направил ООО "Рантект" извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях, как указано в п. 2.3 предварительного договора.

По утверждению истца Гилепы Д.А., изложенному в исковом заявлении и в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, между ним и ответчиком заключен не предварительный договор купли-продажи, а основной договор, который со стороны истца исполнен - в соответствии с условиями предварительного договора истец выплатил ответчику цену квартиры в полном объеме, тогда как ответчик неправомерно отказывается от исполнения договора купли-продажи, а именно, уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру и фактической передачи квартиры истцу.

Разрешая возникший спор и проверяя обоснованность утверждений истца о заключении с ним основного договора купли-продажи квартиры, суд первой инстанции обоснованно отверг указанные доводы, придя к выводу о том, что волеизъявление сторон было направлено на заключение 24 октября 2007 года именно предварительного договора купли-продажи квартиры, а со стороны ООО "Рантект" не имело место уклонение от передачи квартиры истцу, а также от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных исковых требований Гилепа Д.А.

Вывод суда первой инстанции основан на фактических обстоятельствах, условиях заключенного предварительного договора, нормах материального права, а потому признается судебной коллегией правильным.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (ч.1).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (ч.2).

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (ч.3).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (ч.4).

Согласно с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.З ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой; если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения; если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из наименования заключенного между сторонами 24 октября 2007 года договора, содержания указанных в нем условий, поименования предмета договора, следует, что волеизъявление сторон было направлено на заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, предметом которого являлось определение условий, на котором в будущем сторонами будет заключен основной договор.

В силу положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При этом указание в предварительном договоре всех существенных условий основного договора, в том числе и исполнение истцом обязанности по уплате цены квартиры, не может явиться основанием для переквалификации заключенного договора и признании его основным.

К тому же, в силу буквального трактования положений п.п. 2.4, 2.4.1, 3.2., 3.3. предварительного договора, внесенная истцом денежная сумма является авансовым обеспечительным платежом, подлежащая зачету в счет платежей по основному договору после установления окончательной стоимости квартиры исходя из фактического размера ее общей площади.

При таких обстоятельствах законных оснований для признания предварительного договора от 24 октября 2007 года основным и вынесения судебного решения о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру N _, расположенную по адресу: г. Москва, ул. _, от ООО "Рантект" на имя истца у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку свои обязательства по предварительному договору ответчик ООО "Рантект" выполнил в полном объеме, уведомив истца о регистрации права собственности на квартиру и направив в его адрес проект основного договора, заключение которого для сторон является обязательным, содержащий условия, о которых стороны договорились в предварительном договоре, тогда как истец Гилепа Д.А., получив уведомление о готовности заключить с ним договор и проект основного договора, не направил в адрес ответчика извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях, как указано в п. 2.3. предварительного договора и в п. 1 ст. 445 ГК РФ, то суд первой инстанции на основании ч. 4 ст. 445 ГК РФ правомерно возложил на Гилепу Д.А. обязанность заключить с ООО "Рантект" основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных проектом договора N 344/0110 от 15 декабря 2014 года, представленным в материалы дела.

Условия, на которых суд обязал истца заключить с ответчиком договор купли-продажи квартиры, соответствуют существенным условиям, изложенным в ст. 3 заключенного предварительного договора "Существенные условия основного договора", что не оспаривалось истцом Гилепой Д.А. в заседании судебной коллегии.

Доводы истца Гилепа Д.А. о том, что п. 3.6.1, п.3.6.3 предварительного договора, включенные судом в основной договор, противоречат положениям Закона РФ "О защите прав потребителей", а также положениям ЖК РФ, нарушают права истца как потребителя и являются ничтожными в силу положений ст. 168 ГК РФ, не подлежащими применению, судом первой инстанции были проверены и отклонены.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о несостоятельности указанных доводов истца Гилепы Д.А.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В соответствии с п. 3.6.1 предварительного договора, покупатель обязуется компенсировать продавцу произведенные последним расходы по оформлению документов на передачу квартиры в свою собственность, в том числе государственную пошлину за совершение нотариальных действий, в размерах, указанных в законодательстве РФ о государственной пошлине, а также регистрационный сбор, стоимость оформления распоряжения о передаче жилой площади Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы соразмерно общей площади квартиры, стоимость оформления справки БТИ, расходы по проведению паспортизации квартиры.

Положениями п. 3.6.3 предварительного договора предусмотрена обязанность покупателя компенсировать продавцу, пропорционально общей площади квартиры, фактически понесенные расходы и затраты, связанные с обеспечением надлежащего содержания дома, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории.

Истец Гилепа Д.А. подписал предварительный договор, содержащий указанные условия, без всяких на то оговорок и изъятий, тем самым, выразив с ним свое согласие.

Довод истца о том, что заключенный им договор фактически являлся договором присоединения, ввиду чего он был вынужден подписать его на предложенных ответчиком условиях, не принимается судебной коллегией во внимание как необоснованный.

Суд первой инстанции проверил соответствие п.п. 3.6.1, 3.6.3 предварительного договора положениям действующего законодательства, в том числе ЖК РФ, ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и правильно установил, что денежные средства, которые истец обязан уплатить ответчику при заключении основного договора, по своему содержанию являются компенсацией покупателем фактически понесенных продавцом затрат, законом и иными правовыми актами запрет на такую компенсацию не установлен.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что суд дал неправильную оценку заключению Гагаринской межрайонной прокуратуры ЮЗАО г. Москвы от 16 марта 2012 года, представленному ответчиком в качестве доказательства в материалы дела, отвергается судебной коллегией, поскольку направлена на переоценку доказательств, произведенную судом.

Факт несения ответчиком расходов, подлежащих возмещению истцом согласно вышеуказанных условий договора, размер этих расходов, подтвержден материалами дела, проверен судом первой инстанции, доказательств, ставящих под сомнение эти факты, истцом Гилепой Д.А. ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы Гилепа Д.А. о том, что условия договора купли-продажи квартиры, об обязании которого ответчиком заявлен был встречный иск, удовлетворенный судом, не соответствуют условиям предварительного договора от 24 октября 2007 года в части цены квартиры, суд неправильно определил общую площадь квартиры, рассчитанную по итогам строительства, что привело к неверному определению суммы излишне выплаченных истцом ответчику по предварительному договору денежных средств, неверно определил валюту денежного обязательства, на обстоятельствах дела не основаны.

Сославшись на п. 3 ст. 16 ЖК РФ, СНиП 31-01-2003, Письмо Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009г. N 33350-ИП/08, п. 3.37 Инструкции проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08.1998г. N37, суд в своем решении указал, что допустимо, когда для целей формирования договорной стоимости квартиры установлена цена с учетом площади балконов с применением понижающих коэффициентов, определенных нормативными документами для целей технической инвентаризации и статистического учета, лоджия, как помещение вспомогательного использования введена в эксплуатацию вместе с квартирой, а потому лоджия входит состав квартиры, в связи с чем установил, что фактическая площадь квартиры N _ по ул. Академик Волгина, д. 8А г. Москвы, составляет 71,5 кв.м.

Утверждения Гилепы Д.А. о том, что общая площадь квартиры составляет 68, 7 кв.м., на материалах дела не основаны.

Кроме того, суд в своем решении верно указал, что позиция истца о том, что возврат денежных средств ответчиком истцу в соответствии с п. 3.3. предварительного договора и п.8 основного договора должен быть осуществлен по курсу доллара по отношению к рублю на настоящее время, противоречит условиям заключенного предварительного договора.

Вывод суда мотивирован, основан на материалах дела, правильном применении закона, обоснованность и правильность определенного ответчиком размера подлежащих возврату истцу денежных средств в связи с уменьшением общей площади квартиры на 1, 5 кв.м., в сумме 156 916 руб. 47 коп. проверен судом, признан верным, в связи с чем оснований для признания данного вывода суда первой инстанции ошибочным, у судебной коллегии не имеется.

При этом определение истцом в апелляционной жалобе размера денежной суммы, подлежащей ему возврату ответчиком в связи с уменьшением общей площади квартиры, в размере _ долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, признается судебной коллегией противоречащим условиям заключенного договора.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что решение суда вынесено законно и обоснованно, нарушений норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного решения судебной коллегией установлено не было, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения, а поданная истцом Гилепой Д.А. апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Оставляя судебное решение от 26 февраля 2015 года без изменения, судебная коллегия также исходит из того, что указанный в резолютивной части судебного решения проект договора подлежит принятию только в части изложенных в нем условий, с учетом того обстоятельства, что заключение основного договора будет происходить после вступления решения в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

Решение Гагаринского районного суда города Москвы от 26 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Гилепы Д.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: