Апелляционное определение Московского городского суда от 02 сентября 2015 г. N 33-31359/15

02 сентября 2015г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Вьюговой Н.М.,

судей Зенкиной В.Л., Мищенко О.А.,

с участием прокурора Подвысоцкой Т.И.

при секретаре Курач Д.Д.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.,

дело по апелляционной жалобе Иванова В.Н. на решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 20 апреля 2015 года, которым постановлено: расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный _. года между Вовшиным _.и Ивановым _..

Обязать Иванова _. освободить жилое помещение, расположенное по адресу: г_..

установила:

Истец Вовшин Б.М. обратился в суд с иском к Иванову В.Н. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, обязании ответчика освободить жилое помещение.

В обоснование заявленных требований истец указал, что _. года между сторонами был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: г_, сроком действия со 02 мая 2013 года по 01 ноября 2014 года, по условиям которого он, являясь собственником указанной квартиры, предоставил ее в пользование нанимателя Иванова В.Н., который, в свою очередь, обязался своевременно выплачивать плату за найм в размере _. рублей в месяц. По истечении срока действия договора ответчик вопреки письменному требованию истца, добровольно освободить квартиру отказался, мотивируя свой отказ в письме от 30.10.2014 года несвоевременным предупреждением со стороны собственника. В дальнейшем ответчик, пользуясь жилым помещением для проживания, перестал вносить плату за найм, в связи с чем образовалась задолженность в размере 188 000 руб. за четыре месяца, отказал истцу в предусмотренном договором доступе в жилое помещение 1 раз в месяц для проверки состояния квартиры и находящегося в ней имущества, сменил замок на двери квартиры. 10 октября 2014 года и 12 января 2015 года истцом в адрес ответчика направлялись письма о прекращении нарушений с требованиями об освобождении квартиры, однако данные требования Ивановым В.Н. проигнорированы. В связи с систематическим нарушением ответчиком принятых по договору обязательств истец заявил о расторжении договора.

Истец в судебном Вовшин Б.М, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, его представитель Мамиев Р.З. исковые требования поддержал.

Ответчик Иванов В.Н. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, его представитель Иванова Д.В. против удовлетворения заявленных требований возражала по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит ответчик Иванов В.Н. по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Вовшина Б.М. Мамиева Р.З., ответчика Иванова В.Н. и его представителя Иванову Д.В., мнение прокурора, полагавшего, что решение является законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения.

Судом установлено, что Вовшин Б.М. является собственником двухкомнатной квартиры по адресу: г. Москва, 38-й квартал Юго-Запала, кор. 3, кв. 227, общей площадью 56,8 кв.м.

_. года между Вовшиным Б.М., как наймодателем, и Ивановым В.Н., как нанимателем, заключен договор коммерческого найма жилого помещения, в соответствии с которым Вовшин Б.М. предоставил в пользование Иванова В.Н. свое жилое помещение на срок с 02 мая 2013 года по 01 ноября 2014 года (п. 1.1 Договора).

В силу п. 3.1, заключенного между сторонами договора, размер платы за пользование жилым помещением установлен в сумме _. руб. Плата за наем квартиры производится ежемесячно не позднее 03 числа за один месяц вперед (п. 3.4 договора).

В соответствии с п. 4.1 договора коммерческого найма жилого помещения от 29 апреля 2013 года, настоящий договор расторжению в одностороннем порядке не подлежит за исключением случаев систематического нарушения условий договора и своих обязательств одной из сторон, что является основанием для досрочного расторжения договора.

Как следует из материалов дела, до истечения срока действия договора - 10 октября 2014 года истец направил в адрес ответчика уведомление с предложением заключить дополнительное соглашение к договору о продлении действия договора с согласованием новых условий об увеличении стоимости найма (л.д. 12-13).

При этом истец уведомил, что в случае отказа от заключения дополнительного соглашения, жилое помещение подлежит освобождению в связи с истечением срока его действия.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В связи с несоблюдением истцом срока уведомления, установленного вышеприведенной нормой, ответчик 30.10.2014 сообщил истцу о продлении ранее заключенного договора на новый срок на тех же условиях.

В соответствии с абз. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик нарушал условия договора - не вносил плату за жилое помещение более трех месяцев, в результате чего образовалась задолженность, что является основанием для расторжения договора в силу п. 4.1.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о наличии оснований к расторжению договора.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что в силу положений ч. 2 ст. 687 ГК РФ расторжение договора по мотиву неоплаты за наём возможно лишь в случае невнесения платы за шесть месяцев, в то время, как истец указывает на неоплату в течение более трех месяцев, не могут быть приняты в качестве оснований к отмене решения.

Согласно ст. 450 ГК РФ существуют три основания для расторжения условий договора:

соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

решение (воля) одной из сторон договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Руководствуясь п. 2 ст. 424 и п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ, стороны могут закрепить в договоре право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке. В этом случае основанием для расторжения является принятие стороной, которой предоставлено такое право, решения о расторжении договора.

Обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора, истец указывал на то, что с ноября 2014 г. наниматель в ультимативной форме отказывает ему доступе в квартиру без какой-либо мотивации, самовольно сменил замки в двери и не предоставил истцу копии ключей, лишив его доступа к приборам учета для проверки, не вносит оплату за жилое помещение более трех месяцев подряд.

Пунктом 1.5 заключенного между сторонами договора предусмотрено, что наймодатель имеет право один раз в месяц осуществлять проверку состояния квартиры и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с нанимателем время.

По смыслу данного положения договора, праву наймодателя корреспондирует обязанность нанимателя обеспечивать собственнику квартиры доступ в нее не реже одного раза в месяц.

В соответствии с п.п. 4.1, 4.2 договора, он может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае систематического нарушения его условий и своих обязательств одной из сторон, о досрочном расторжении договора каждая из сторон обязуется предупредить другую сторону не менее, чем за 30 дней.

То есть, в договоре стороны согласовали возможность его расторжения в одностороннем порядке в случае существенного нарушения одной из сторон его условий.

Истец 12.01.2015 г. направил ответчику письмо о прекращении нарушений с требованиями об освобождении квартиры в срок до 15 февраля 2015 года в связи с невнесением платы за жилое помещение в течение трех месяцев, нарушением права истца на доступ в жилое помещение не реже одного раза в месяц, несогласованной сменой замков (л.д. 18-19). Добровольно его требования не удовлетворены.

Нарушение ответчиком условий договора выразилось не только в неоднократной неоплате по нему, но и в нарушении закрепленного договором права собственника на доступ в жилое помещение не реже 1 раза в месяц. Срок уведомления о расторжении договора с учетом направленного истцом в адрес ответчика уведомления от 12.01.2015 г. истцом соблюден.

При таких обстоятельствах, у суда имелись законные основания для досрочного расторжения договора по мотиву систематического нарушения его условий со стороны ответчика по совокупности допускавшихся нарушений.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец намеренно не получал от ответчика плату за жилое помещение направлены на иную оценку доказательств по делу, чем приведенная судом в решении, и его отмену также не влекут.

Следует отметить, что в суде апелляционной инстанции стороны пояснили, что в настоящее время квартира ответчиком освобождена, имущество передано по акту.

Вопрос о возмещении судебных расходов за рассмотрение дела судом первой инстанции подлежит разрешению судом первой инстанции, в связи с чем судебная коллегия, с учетом того, что в настоящее время суду не представлено доказательств оплаты по договору об оказании юридических услуг, разъясняет истцу право на обращение с требованиями о возмещении всех судебных расходов в суд первой инстанции в порядке ст. 104 ГПК РФ.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 20 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Иванова В.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи