Решение Московского городского суда от 10 ноября 2015 г. N 3а-477/15

Именем Российской Федерации

г. Москва 10 ноября 2015 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Баталовой И.С.

при секретаре Васильковой Н.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-477/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Старт-Авиацентр" об установлении кадастровой стоимости объекта, обязании внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Старт-Авиацентр" обратилось в Московский городской суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005008:34 площадью 18 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, вл.37, в размере рыночной стоимости 356 202 635 руб.; обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив в отношении данного участка заявленный обществом размер кадастровой стоимости.

Требования мотивированы тем, что указанный выше участок находится в пользовании общества по договору аренды от 31.03.2006г., размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением Правительства Москвы 21.11.2014г. N 687-ПП, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005008:34 по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере 1 388 861 280 руб.

Посчитав установленную кадастровую стоимость завышенной, общество обратилось к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. По результатам оценки, проведенной ООО "Экспертный Совет Оценщиков", рыночная стоимость земельного участка составила 356 202 635 руб. На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено, в связи с чем общество обратилось в суд.

В судебном заседании представитель ООО "Старт-Авиацентр" исковые требования поддержал в полном объеме. Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения требований возражал по доводам ранее представленных письменных возражений. Представители ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра по Москве, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела, дело рассмотрено судом в отсутствие указанных лиц.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе, для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, общество на основании договора аренды от 20.06.2003г. N М-09-024073 является арендатором земельного участка площадью 18 000 кв.м. по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, вл.37 (л.д.31-42, т.1). Земельный участок по условиям договора предоставлен для строительства и эксплуатации многофункционального торгового комплекса "Торговый центр Старт". В силу п.2.1 договора он заключен сроком до 10 мая 2044 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением Правительства Москвы 21.11.2014г. N 687-ПП, кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005008:34 по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере 1 388 861 280 руб.

Из направленного в адрес общества уведомления об изменении арендной платы по договору аренды от 20.06.2003г. следует, что размер арендной платы по договору составил 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (л.д.11)

Не согласившись с размером установленной в отношении земельного участка кадастровой стоимости, общество обратилось к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости указанного земельного участка.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости N 29Э-02/2015/2, составленному ООО "Экспертный Совет Оценщиков" 03.03.2015г. (л.д.58-146, т.1), по состоянию на 01 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005008:34, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский просп., вл.37, составляет 356 202 635 руб.

На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение НП СОО "Сибирь" N 260/03/015-2 от 25.03.2015г. (л.д.147-162, т.1), из содержания которого следует, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26.05.2015г. заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости объекта было отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке и положительного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д.8-10, т.1), в связи с чем общество обратилось в суд.

В судебном заседании представителем Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы представлены возражения на отчет об оценке, из содержания которых усматривается, что, по мнению административных ответчиков, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Определением Московского городского суда от 09.09.2015г. по ходатайству представителя общества по делу было назначено проведение судебной оценочной экспертизы.

Из поступившего в суд заключения эксперта N 02-03/15/1244 следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет 854 890 000 руб.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта N 02-03/15/1244 мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Данное заключение не вызывает каких-либо сомнений. Доказательств того, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется.

В судебном заседании после поступления заключения эксперта представителем административного истца и представителем административных ответчиков были представлены возражения на экспертное заключение.

Для разрешения вопросов, имеющихся у сторон, в связи с проведением по делу судебной экспертизы, судом вызван в судебное заседание и допрошен эксперт Терентьев А.А., который дал исчерпывающие пояснения по возникшим вопросам.

Представляя письменные возражения на заключение эксперта, представитель административного истца указывает, что в экспертном заключении неверно подобраны аналоги, тогда как в отчете об оценке, представленном административным истцом, приведены аналоги, приближенные по своим характеристикам к оцениваемому объекту (л.д.20-21, т.2).

Суд не может согласиться с указанным доводом. Из материалов дела видно, что земельный участок используется под размещение на нем торгового объекта. Экспертом при проведении экспертизы подобраны сопоставимые объекты-аналоги, подробные характеристики которых приведены в экспертном заключении. То обстоятельство, что экспертом выбраны только 4 объекта аналога не влияет на результат проведения экспертизы, поскольку указанные объекты максимально схожи с объектом экспертизы, сравнение объекта с большим количеством объектов-аналогов приведет к необходимости введения большого количества корректировок, и может повлиять на результаты экспертизы.

Доводы административных ответчиков о том, что в тексте экспертного заключения экспертом ошибочно определен строительный объем здания, опровергаются содержанием экспертного заключения, из которого следует, что строительный объем определен в соответствии со СНИП 31-06-2009.

Отклоняется довод административных ответчиков о том, что экспертом не приведено описание технического состояния элементов здания. В тексте заключения эксперта необходимые сведения приведены на стр.20, 59 и 60.

Довод административных ответчиков о том, что итоговая стоимость в заключении эксперта может быть неверной, поскольку из текста заключения нельзя сделать вывод о том, оценивалось ли право собственности на земельный участок или право аренды, суд отклоняет, поскольку из текста заключения очевидно следует, что экспертом оценивалось право собственности.

Проанализировав заключение эксперта, сопоставив его с материалами настоящего административного дела, суд приходит к выводу, что заключение является достаточно ясным, полным и не вызывает каких-либо сомнений.

Руководствуясь статьей 82 КАС РФ и положениями Закона об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта N 02-03/15/1244 надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005008:34, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Исходя из определенной в заключении эксперта рыночной стоимости земельного участка, суд устанавливает кадастровую стоимость участка.

Оснований для установления кадастровой стоимости исходя из отчета об оценке, представленного в материалы дела административным истцом, суд не усматривает.

При назначении по ходатайству представителя административного истца судебной экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о том, соответствует ли представленный административным истцом отчет об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. Из заключения судебного эксперта следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности по основаниям, подробно изложенным в тексте заключения. При таких обстоятельствах, кадастровая стоимость подлежит установлению исходя из стоимости, определенной в заключении судебного эксперта.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований общества в части обязания ФГБУ "ФКП Росреестра" внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив в отношении данного участка заявленный обществом размер кадастровой стоимости, поскольку в силу положений статьи 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности" соответствующая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения названного требования отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 248, 249 КАС РФ, суд

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2014 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 18 000 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0005008:34, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, вл.37 в размере рыночной стоимости 854 890 000 (восемьсот пятьдесят четыре миллиона восемьсот девяносто тысяч) рублей.

В остальной части в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Старт-Авиацентр" отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда И.С. Баталова