Решение Московского городского суда от 2 ноября 2015 г. N 3а-479/15

Именем Российской Федерации

г. Москва 02 ноября 2015 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Баталовой И.С.

при секретаре Васильковой Н.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3-479/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автоприоритет" об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Автоприоритет" обратилось в Московский городской суд, просило установить по состоянию на 01 января 2014 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004011:122 площадью 3 336 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Хуторская, вл.38А, стр.7,8, в размере рыночной стоимости 71 680 632 рублей.

Требования мотивированы тем, что указанный выше участок находится в пользовании общества по договору аренды от 31.03.2006г. с учетом дополнительных соглашений от 07.10.2011г., 26.12.2014г., размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением Правительства Москвы 21.11.2014г. N 687-ПП, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004011:122 установлена в размере 212 444 586 руб.

Посчитав установленную кадастровую стоимость завышенной, общество обратилось к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. По результатам оценки рыночная стоимость земельного участка составила 71 680 632 руб. На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено, в связи с чем общество обратилось в суд.

В судебном заседании представители ООО "Автоприоритет" исковые требования поддержали в полном объеме. Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения требований возражал по доводам ранее представленных письменных возражений. Представители ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра по Москве, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела, дело рассмотрено судом в отсутствие указанных лиц.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе, для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, общество на основании договора аренды N М-09-030407 от 31.03.2006г. является арендатором земельного участка по адресу: г. Москва, ул. 2-я Хуторская, вл.38А, стр.7,8. Земельный участок предоставлен для эксплуатации под производственные цели. Договор аренды в силу п.2.1 заключен сроком на 25 лет. Дополнительным соглашением N М-09-030407 от 26.12.2013г. к договору аренды определена площадь земельного участка в размере 3 336 кв.м.

Приложением N 1 к дополнительному соглашению N М-09-030407 является расчет арендной платы, в соответствии с указанным приложением ставка арендной платы установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением Правительства Москвы 21.11.2014г. N 687-ПП, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004011:122 установлена в размере 212 444 586 руб.

Не согласившись с размером установленной в отношении земельного участка кадастровой стоимости, общество обратилось к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости указанного земельного участка.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости N 005/005/15 от 28.05.2015г., составленному ООО "Сенат-Оценка", рыночная стоимость земельного участка составила 71 680 632 рублей.

На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" N 586/06-15 от 01.06.2015г.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18.06.2015г. заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости объекта было отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке и положительного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем общество обратилось в суд.

В судебном заседании представителем Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы представлены возражения на отчет об оценке N 005/005/15 от 28.05.2015г., из содержания которых усматривается, что, по мнению административных ответчиков, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Определением Московского городского суда от 08.09.2015г. по ходатайству представителя общества по делу было назначено проведение судебной оценочной экспертизы.

Из поступившего в суд заключения эксперта N 02-03/15/1245 следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет 162 720 000 руб.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта N 02-03/15/1245 мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельных участков. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Данное заключение не вызывает каких-либо сомнений. Доказательств того, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется.

В судебном заседании после поступления заключения эксперта представителем административного истца и представителем административных ответчиков были представлены возражения на экспертное заключение, представитель административного истца ходатайствовал о назначении по делу повторной экспертизы.

Для разрешения вопросов, имеющихся у сторон, в связи с проведением по делу судебной экспертизы, судом вызван в судебное заседание и допрошен эксперт Терентьев А.А., который дал исчерпывающие пояснения по возникшим вопросам, в результате чего суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст.83 КАС РФ, для проведения повторной экспертизы по делу.

Оценивая возражения сторон на заключение судебной экспертизы, суд отклоняет довод представителя административного истца о том, что в заключении эксперта приводятся ссылки на федеральные стандарты оценки, утратившие силу с 29.09.2015г. Согласно определению о назначении судебной экспертизы от 08.09.2015г., перед экспертом был поставлен вопрос о величине кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2014г. и о соответствии отчета, представленного обществом, требованиям законодательства об оценке, включая федеральные стандарты оценки. Таким образом, для разрешения вопроса о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства экспертом обоснованно использовались федеральные стандарты оценки, действовавшие до 29.09.2015г., поскольку отчет об оценке был составлен 28.05.2015г.

Несостоятельным является утверждение административного истца о том, что экспертом подобраны аналоги исходя из неверного вида разрешенного использования земельного участка. Как указал административный истец, земельный участок используется под эксплуатацию офисных зданий, тогда как эксперт исходит из торгово-офисного назначения. Административным истцом не учтено, что разрешенный вид земельного участка согласно данным публичной кадастровой карты определен как использование под коммерческое и деловое назначение. Кроме того, как пояснил в судебном заседании эксперт, учитывая местоположение оцениваемого объекта, ликвидность земли, стоимость объектов как офисного, так и торгового назначения на данных земельных участках является сопоставимой, что отражено в тексте экспертного заключения. При таких обстоятельствах, какого-либо завышения рыночной стоимости объекта судебным экспертом не допущено.

Суд отклоняет довод представителя административного истца о том, что выбранные экспертом аналоги имеют существенный разброс стоимости, поскольку экспертом применены необходимые корректировки, в результате которых стоимость оказалась уравненной. При этом аналоги выбраны экспертом исходя из соответствующего назначения участка, корректировки применены верно, их выбор экспертом в заключении описан и обоснован.

Отклоняется судом довод административного истца о том, что экспертом при проведении экспертизы использован справочник оценщика, значительная часть которого относится к землям сельскохозяйственного назначения. Данное утверждение является ошибочным, какими-либо доказательствами не подкреплено.

Не может суд согласиться с утверждением административного истца о том, что экспертом некорректно исследован рынок земли. В экспертном заключении приведены проверяемые и конкретные данные, касающиеся исследования рынка земли, проведенное исследование является полным, не вызывает сомнений.

Допущенная экспертом опечатка при указании цены аналога при доходном подходе, о чем указано в п.4 замечаний административного истца, на содержание экспертного заключения не повлияла.

Иные замечания, указанные административным истцом, не свидетельствуют о неверности заключения эксперта, о допущенных экспертом ошибках, а представляют собой точку зрения административного истца по конкретному вопросу .

Утверждение административного истца о том, что эксперт является заинтересованным в результате экспертизы лицом, поскольку организация, в которой назначена экспертиза, осуществляет предоставление услуг на рынке в области оценки, суд отклоняет. Доказательств заинтересованности эксперта в исходе дела административным истцом не представлено. С учетом категории рассматриваемого спора, проведение оценочной экспертизы возможно только в организации, имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности. При этом КАС РФ не предъявляет каких-либо требований к статусу экспертных организаций, не запрещает осуществлять таким организациям деятельность в области оценки.

Проанализировав заключение эксперта, сопоставив его с материалами настоящего административного дела, суд приходит к выводу, что заключение является достаточно ясным, полным и не вызывает каких-либо сомнений.

Руководствуясь статьей 82 КАС РФ и положениями Закона об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта N 02-03/15/1245 надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004011:122, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Исходя из определенной в заключении эксперта рыночной стоимости земельного участка, суд устанавливает кадастровую стоимость участка.

Оснований для установления кадастровой стоимости исходя из отчета об оценке, представленного в материалы дела административным истцом, суд не усматривает.

При назначении по ходатайству представителя административного истца судебной экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о том, соответствует ли представленный административным истцом отчет об оценке от 28.05.2015г. требованиям законодательства в области оценочной деятельности. Из заключения судебного эксперта следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности по основаниям, подробно изложенным в тексте заключения. При таких обстоятельствах, кадастровая стоимость подлежит установлению исходя из стоимости, определенной в заключении судебного эксперта.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 248, 249 КАС РФ, суд

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2014 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004011:122 площадью 3 336 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Хуторская, вл.38А, стр.7,8 в размере рыночной стоимости 162 720 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда И.С. Баталова