Решение Московского городского суда от 9 ноября 2015 г. N 3а-602/15

Именем Российской Федерации

г. Москва 09 ноября 2015 года

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Баталовой И.С., при секретаре Васильковой Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-602/2015 по заявлению закрытого акционерного общества "Русская сеть делового обслуживания" об установлении кадастровой стоимости объекта, обязании внести сведения в государственный кадастр недвижимости,

установил:

Общество обратилось в Московский городской суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:02:0023016:1010 площадью 4 111,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Графский пер., д.14, корп.2 в размере рыночной стоимости 421  988 497 рублей, обязать ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Москве внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав в качестве новой кадастровой стоимости рыночную стоимость здания, взыскать с Правительства Москвы расходы по уплате государственной пошлины. Требования об установлении кадастровой стоимости заявлены обществом по состоянию на 01 января 2014 года.

В обоснование требований общество указало, что является собственником указанного здания, его кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014г. N 688-ПП и составила по состоянию на 01 января 2014 года 556 067 051, 25 руб.

Указанную стоимость общество посчитало завышенной, обратилось за проведением оценки рыночной стоимости здания. Согласно отчету ООО "Оценочная компания "Альфа" рыночная стоимость здания на дату определения его кадастровой стоимости составляет 421 988 497 рублей. На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве от 21.05.2015г. заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено, в связи с чем общество обратилось за установлением кадастровой стоимости в судебном порядке.

В судебном заседании представители ЗАО "Русская сеть делового обслуживания" требования поддержали в полном объеме, настаивая на их удовлетворении.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения требований возражал по доводам ранее представленных письменных возражений.

Представители ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра по Москве, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела. Дело рассмотрено судом в отсутствие указанных лиц.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, общество является собственником здания по адресу: г. Москва, Графский пер., д.14, корп.2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.9).

Указанное здание вошло в перечень объектов капитального строительства при осуществлении массовой оценки. Кадастровая стоимость здания утверждена постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014г. N 688-ПП и составила 556 067 051, 25 руб. (л.д.16).

Посчитав установленную в отношении здания кадастровую стоимость завышенной, общество обратилось к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости здания.

Согласно отчету об оценке N 28966 от 13.03.2015г., составленному ООО "Оценочная компания "АЛЬФА", рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 4 111,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Графский пер., д.14, корп.2 с кадастровым номером 77:02:0023016:1010, составляет 421 988 497 руб. (л.д.38-175).

На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков Экспертный совет" N 067/2015 от 08.04.2015г., из содержания которого следует, что отчет об оценке соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки, соответствует заданию на оценку, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта, являются обоснованными (л.д.26-36).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве от 21.05.2015г. заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке и положительного экспертного заключения требованиям законодательства в области оценочной деятельности (л.д.21), в связи с чем общество обратилось в суд.

Как видно из представленных в материалы дела документов, отклонение рыночной стоимости здания от кадастровой стоимости составляет менее 30%.

В судебном заседании, возражая против удовлетворения заявленных требований, со стороны административных ответчиков были представлены возражения на отчет об оценке, из содержания которых следует, что отчет не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Со стороны общества представлены дополнительные письменные пояснения, опровергающие возражения административных ответчиков.

Изучив отчет об оценке, положительное заключение на него, дополнительно представленные материалы, суд приходит к выводу, что представленный обществом отчет является достоверным, в целом соответствует требованиям действующего законодательства, а отдельные недостатки отчета не влияют на итоговый результат стоимости, определенный в отчете оценщика N 28966 от 13.03.2015г.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование требований обществом представлен отчет об оценке N 28966 от 13.03.2015г., выполненный ООО "Оценочная компания "АЛЬФА".

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Доводы представителя Правительства Москвы о том, что отчет содержит некорректное определение его предполагаемого использования, неполный обзор рынка, по убеждению суда, не влияют на достоверность итоговой рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.

Суд отклоняет довод представителя административных ответчиков о том, что понять величину итогового результата оценки в связи с использованными оценщиком подходами невозможно. Из содержания отчета об оценке (стр.5 отчета) следует, что оценщиком приведены результаты оценки сравнительным и доходным подходом. На стр.70 отчета в таблице 36 дано согласование результатов оценки единого объекта недвижимости, из представленных данных четко прослеживается полученный оценщиком результат.

Не может суд согласиться с доводом административных ответчиков о том, что в отчете об оценке приведено несколько величин стоимости здания. В отчете оценщиком приведена стоимость единого объекта недвижимости (здания и земельного участка), приведены полученные данные о стоимости земельного участка, и сведения о стоимости здания, которые получены путем вычитания стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, как того требуют федеральные стандарты оценки. Эта же стоимость здания приведена на стр.4 отчета в общем выводе по рыночной стоимости объекта оценки, а в задании на оценку на стр.6 отчета четко указано, что объектом оценки является здание с указанием его кадастрового номера и адресных ориентиров.

Довод административных ответчиков о том, что оценщик некорректно отказался от применения затратного подхода суд находит несостоятельным. Из положений ФСО N 7 (п.24б) следует, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных для применения сравнительного и доходного подходов, а также для объектов недвижимости специального назначения, в отношении которой отсутствуют рыночные данные о сделках. В данном случае оценщик обоснованно отказался от применения затратного подхода, поскольку рынок недвижимости в г. Москве является развитым, в связи с чем оптимальный результат может быть получен при использовании сравнительного и доходного подходов.

Суд не может согласиться с доводом административных ответчиков о том, что приведенные оценщиком корректировки на удаленность от метро не подтверждены источниками информации. Из содержания отчета об оценке видно, что соответствующие корректировки рассчитаны оценщиком на основании информации, приведенной в анализе рынка, приведенного в отчете.

Довод административных ответчиков о том, что при расчете стоимости сравнительным подходом оценщик не применяет к ценам аналогов повышающие корректировки на местоположение, что приводит к занижению результата, т.к. аналог N 1 расположен дальше от центра города, чем объект оценки, а аналог N 2 расположен у МКАД, суд отклоняет. Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик проверил влияние стоимости удаления офисных объектов от третьего транспортного кольца и МКАД, и выявил, что их влияние является противоположным, в связи с чем соответствующие корректировки не были применены.

Иные возражения административных ответчиков, имеющиеся у них к отчету об оценке, опровергнуты в представленных обществом письменных пояснениях (л.д.225-231, 252-268).

Представитель административных ответчиков в судебном заседании о назначении по делу экспертизы не заявлял, доказательств того, что рыночная стоимость объекта оценки является заниженной, не представил.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что отклонение рыночной стоимости здания, определенной по результатам отчета об оценке, от кадастровой стоимости, составляет менее 30% (25%), а надлежащих доказательств несоответствия представленного обществом отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности административными ответчиками не представлено, ходатайства о проведении судебной экспертизы с их стороны не заявлено, а административным истцом, напротив, представлены письменные пояснения на возражения административных ответчиков, из которых следует, что при проведении оценки не допущено нарушений законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части установления по состоянию на 01 января 2014 года кадастровой стоимости здания площадью 4 111,6 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0023016:1010, расположенного по адресу: г. Москва, Графский пер, дом 14 корпус 2 в размере рыночной стоимости 421 988 497 рублей.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований общества в части обязания ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Москве внести изменения в государственный кадастр недвижимости, поскольку в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности соответствующая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения названного требования отсутствуют.

Оснований для взыскания в пользу истца суммы государственной пошлины суд не находит, учитывая, что в данном случае Правительство Москвы действовало в рамках своих полномочий, утверждая акт о государственной кадастровой оценке объектов в соответствии с действующим законодательством, ошибок при проведении массовой оценки в оценке здания заявителя не выявлено. Удовлетворение требований заявителя в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, наличие которого не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком.

Как разъяснено в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судебные расходы в таком случае относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Системное толкование приведенных выше норм права в совокупности с обстоятельствами настоящего гражданского дела позволяют суду прийти к выводу об отказе в удовлетворении требований общества в части взыскания расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 248, 249 КАС РФ, суд

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2014 года кадастровую стоимость здания площадью 4 111,6 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0023016:1010, расположенного по адресу: г. Москва, Графский пер, дом 14 корпус 2 в размере рыночной стоимости 421 988 497 рублей.

В остальной части в удовлетворении требований закрытого акционерного общества "Русская сеть делового обслуживания" отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда И.С. Баталова