Решение Волгоградского областного суда от 26 ноября 2015 г. по делу N 3а-664/2015

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Волгоград 26 ноября 2015 года

Волгоградский областной суд в составе

председательствующего Ждановой С.В.,

с участием представителей

административного истца Вдовиной О.В. и Сергеева А.Э.,

при секретаре Дробковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гаврилина В.П. к Администрации Волгоградской области, Администрации Волгограда, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

13 октября 2015г. Гаврилин В.П. обратился в суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указал на то, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права истца как арендатора земельного участка, поскольку арендные платежи исчисляются исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В связи с чем, с учётом заявления об изменении исковых требований, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 октября 2013 г. в размере " ... " руб.

В ходе судебного заседания представители административного истца исковое заявление поддержали, просили суд об их удовлетворении.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены: Администрация Волгоградской области, Администрация Волгограда, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Волгоградской области (далее ФГБУ "ФКП Росреестра"). В качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра о Волгоградской области), Комитет по управлению государственным имуществом по Волгоградской области, департамент земельных ресурсов Волгограда.

В судебное заседание, извещённые своевременно и в надлежащей форме, Гаврилин В.П. и вышеуказанные лица не явились.

ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управление Росреестра по Волгоградской области направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствии, вопрос о разрешении заявления оставили на усмотрение суда.

Поскольку в соответствии с положениями ч.4 ст.247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей истца, изучив материалы административного дела, оценив доводы, изложенные в заявлении, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Статья 245 КАС РФ предусматривает право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствие с п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Из материалов дела следует, что Гаврилин В.П. является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N " ... ", площадью " ... " кв.м.

Участок передан административному истцу на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года N N " ... " и дополнительного соглашения N N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Гаврилиным А.П. и Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области, на срок - ДД.ММ.ГГГГ года (т.1 л.д.14-21,144).

На спорном земельном участке расположено нежилое здание, принадлежащее административному истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N " ... " (т.1 л.д.22).

Таким образом, Гаврилин В.П., являясь собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N " ... ", обладает предусмотренным статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительным правом на его аренду или приобретение в собственность, выкупная цена которого зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, из вышеназванного договора аренды и расчёта арендной платы земельного участка следует, что размер арендной платы в отношении спорного земельного участка исчисляется по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из вышеизложенного установлено, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности Гаврилина В.П., следовательно, он обладает правом оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка.

В силу положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При этом, исходя из анализа положений упомянутой статьи, следует, что датой установления стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.

В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющих на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или уточнения площади земельного участка) определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222 (далее - Методические указания).

В соответствии с п.2.2 Методических указаний в случае изменения площади земельного участка кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.6 Методических указаний, в случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Постановлением Губернатора Волгоградской области от 20 ноября 2012 года N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов Волгоградской области согласно приложению N 1, по состоянию на 1 января 2010 г.

Из сообщения ФГБУ "ФКП Росреестра" от ДД.ММ.ГГГГ г. N N " ... " следует, что земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N " ... ", площадью " ... " кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - дом творчества по ул. Новороссийской в Центральном районе, внесён в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ г. По заявлению о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, 03 октября 2013 г. изменена площадь земельного участка с " " ... " кв.м." на " " ... " кв.м." и разрешенное использование с "Строительство зеленого рынка с благоустройством прилегающей территории" на "Дом творчества по ул. Новороссийской в Центральном районе". Кадастровая стоимость земельного участка рассчитана на основании п.2.2 и п. 2.3.2 Методических указаний на 3 октября 2015 г. и составляет " ... " руб. " ... " коп. (т.1 л.д.151-153).

Учитывая то обстоятельство, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, то датой определения кадастровой стоимости указанного земельного участка является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости - 3 октября 2015 г.

Не согласившись с произведенной оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, Гаврилин В.П. обратился к независимому оценщику для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка.

Согласно представленному в суд отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. N N " ... ", подготовленного ИП Г.Н.В., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N " ... " по состоянию на 3 октября 2013 г. составляет " ... " руб.

В соответствии с ч.1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу.

Согласно положениям ст.77 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Однако, при рассмотрении дела, стороны не заявляли ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, определены Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 4 названного закона, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 11 этого же Закона отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как установлено в ст.20 Закона об оценочной деятельности, требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В соответствии с подп. "и", "к" п.8 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к содержанию отчета об оценке (ФСО N 3)" (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299), в отчёте об оценке должны быть указаны: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (подп. "и"); описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов (подп. "к").

Согласно Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п.11). При этом оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п.24).

В силу п.п.12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п.12). Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.13). В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п.14).

Как следует из представленного отчёта, выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, опубликованных в открытых источниках информации, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в г.Волгограде, в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств. Оценка проведена оценщиком Г.Н.В., имеющей необходимое образование и стаж работы в оценочной деятельности с ДД.ММ.ГГГГ года.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки, суду не представлено.

Кроме того, суд учитывает, что указанный выше отчет получил положительное экспертное заключение N N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ г., подготовленное " ... ", согласно выводам которого отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, определённая в отчёте рыночная стоимость объекта оценки подтверждена.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности (т.2 л.д.76-89).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, в связи с чем суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Поскольку Гаврилин В.П. представил доказательства, подтверждающие заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в указанном размере.

В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета вносит сведения в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган документов в установленном названным федеральным законом порядке.

Принимая во внимание изложенное, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Между тем, суд приходит к выводу об отказе Гаврилину В.П. в части заявленных требований к административным ответчикам - Администрации Волгоградской области и Администрации Волгограда, исходя из следующего.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким органом применительно к рассматриваемому делу является Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Волгоградской области.

С учетом того, что кадастровая стоимость спорного объекта оценки определена в порядке, предусмотренном ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, надлежащим ответчиком по делу является "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Волгоградской области. Администрация Волгоградской области и Администрация Волгограда по настоящему делу являются заинтересованными лицами.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить частично административное исковое заявление Гаврилина В.П. к Администрации Волгоградской области, Администрации Волгограда, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в суд 13 октября 2015 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N " ... ", площадью " ... " кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - дом творчества по ул. Новороссийской в Центральном районе, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 3 октября 2013 г. в размере " ... " рублей.

В удовлетворении иска Гаврилина В.П. в части требований к административным ответчикам - Администрации Волгоградской области и Администрации Волгограда, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Волгоградского областного суда через Волгоградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Жданова С.В.

решение в окончательной форме

принято 27 ноября 2015 г.

Судья: Жданова С.В.