Решение Ростовского областного суда от 15 сентября 2015 г. по делу N 3-146/2015

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по заявлению индивидуального предпринимателя Халын ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, административные ответчики - Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация г.Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Халын А.В., Стороженко И.В.,

установил:

ИП Халын В.Г. обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что он является сособственником земельного участка площадью ... кв.м (кадастровый номер ... ), находящегося по адресу: ... (кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года - ... рублей, разрешенное использование - производственно-складская база). Уплата земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ИП ФИО16 об оценке, отчет имеет положительное экспертное заключение СРО - НП " ... " (нормативно-методическая экспертиза). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка заявитель просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Административный истец в уточненном заявлении просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года в размере его рыночной стоимости на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с заключением эксперта ООО " ... ".

В судебном заседании представители Халын В.Г. - Компаниец А.Р., Загудайлова Е.А., действующие по доверенности, уточненное заявление просили удовлетворить. Дело рассмотрено в отсутствие истца в соответствии с его заявлением.

Представитель Правительства Ростовской области - Пилипеева Н.Л. в суд явилась, не заявила возражений против размера рыночной стоимости земельного участка, указанной в экспертном заключении.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Киселева Т.И., представитель ДИЗО г.Ростова-на-Дону - Быкадорова Ю.В., в суд явились, возражали против удовлетворения административного иска в связи с необоснованностью доказательств рыночной стоимости земельного участка.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Халын А.В., Стороженко И.В. в суд не явились, извещены надлежаще.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Халын В.Г., Халын А.В., Стороженко И.В. являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственно-складская база. Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года - ... рублей.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет до 01.01.2014 года.

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для уплаты земельного налога, заявитель как сособственник участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - НП " ... " от ... года N ...

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года и назначил такую экспертизу.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО " ... " (заключение N ... от ... года). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей ... копеек.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключении (отобраны по следующим критериям - г.Ростов-на-Дону, продажа земельного участка промышленного назначения, в рамках определенного экспертом сегмента рынка земельных участков). Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.

Таким образом, конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Административным истцом и Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Возражения на заключение эксперта и отчет оценщика, исходящие от заинтересованных лиц, привлеченных судом к участию в деле, - Администрации г.Ростова-на-Дону, ДИЗО, суд отклоняет как необоснованные, принимая во внимание отсутствие у органов местного самоуправления в данном споре материально-правового интереса (кадастровая стоимость оспаривается собственником участка, а сама кадастровая стоимость определена органом государственной власти в установленном законом об оценочной деятельности порядке).

Доводы возражений о необоснованности отказа эксперта от затратного и доходного подходов безосновательны, поскольку в заключении эксперта, равно как и в отчете оценщика объяснения отказа приведены, с чем нельзя не согласиться.

Доводы о необоснованном подборе объектов-аналогов экспертом также несостоятельны, поскольку рассматриваемый земельный участок и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (участки промышленного назначения).

Корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках. Конкретных данных о необходимости иных корректировок, не примененных экспертом и реально влияющим на рыночную стоимость в стороны её занижения, заинтересованные лица не привели.

Остальные аргументы являются предположениями о занижении рыночной стоимости земельного участка, оба доказательства о рыночной стоимости - отчет и заключение эксперта подтверждают достаточно мотивированно диапазон рыночной стоимости участка (сопоставимы и однопорядковы по размеру стоимости), оснований не согласиться с выводом эксперта у суда не имеется.

На стоимости участка, указанной в отчете оценщика, ни административный истец, ни другие лица, участвующие в деле, не ссылались, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость, указанная именно в заключении эксперта является отражением экономически обоснованного показателя налоговой базы.

При таком положении уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Соответственно определенная в решении рыночная стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области в рамках норм КАС РФ не имеется.

Руководствуясь статьями 175,177,180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственно-складская база в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей ... копеек.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - 8 июля 2015 года.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов