Решение Ростовского областного суда от 07 декабря 2015 г. по делу N 3а-210/2015

Ростовский областной суд

в составе судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Третьякове И.А.,

с участием представителя административного истца - АО "Ростовкнига" Компаниец А.Р., представителя заинтересованного лица - Администрации города Ростова-на-Дону Чекмаревой Е.В., представителя заинтересованного лица - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону Быкадоровой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению непубличного акционерного общества по распространению произведений печати и торговле другими товарами народного потребления "Ростовкнига" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления рыночной стоимости, административные ответчики - Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация города Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области,

установил:

Непубличное акционерное общество по распространению произведений печати и торговле другими товарами народного потребления "Ростовкнига" (далее по тексту - АО "Ростовкнига") обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, сославшись на следующие обстоятельства. Истец является собственником земельного участка категории земель населённых пунктов, с кадастровым номером ... , площадью ... квадратных метра (разрешенное использование - ... ), расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей и, по мнению истца, значительно выше его рыночной стоимости. Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2014 года согласно отчету независимого оценщика ИП ... N ... от 20 марта 2015 года об оценке составляет ... рублей, к отчету представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - " ... " от 7 мая 2015 года о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства и нормативных правовых актов в области оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза). Заявление АО "Ростовкнига" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 29 июня 2015 года. Ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и на необходимость уменьшения размера земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости, истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

В ходе судебного разбирательства истец в лице представителя по доверенности уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (том 1 л.д.239), просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости в сумме ... рублей (в соответствии с заключением эксперта ООО " ... " N ... от 10 сентября 2015 года).

В настоящее судебное заседание явилась представитель истца Компаниец А.Р., действующая на основании доверенности, просила удовлетворить уточненное заявление, возражала против размера рыночной стоимости земельного участка, определенного в заключении повторной экспертизы ООО " ... " N ... от 17 ноября 2015 года.

Представитель административного ответчика - Правительства Ростовской области в суд не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика, в котором также указала, что Правительство Ростовской области возражений или замечаний относительно экспертного заключения не имеет и не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере, определенном в заключении эксперта.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону по доверенности Чекмарева Е.В. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения уточненного заявления, с учетом того, что истец уточнил требования на основании экспертного заключения ООО " ... " N ... от 10 сентября 2015 года, в связи с чем просила отказать в удовлетворении уточненных требований, в случае установления кадастровой стоимости в размере рыночной, просила принять во внимание выводы экспертного заключения ООО " ... " N ... от 17 ноября 2015 года.

Представитель Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону по доверенности Быкадорова Ю.В. в суд также явилась, возражала против удовлетворения уточненного заявления, в случае удовлетворения заявления просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, указанном в экспертном заключении ООО " ... " N ... от 17 ноября 2015 года.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что АО "Ростовкнига" является собственником земельного участка площадью ... квадратных метра с кадастровым номером ... , находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование согласно кадастровому паспорту - ... ), что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11 ноября 2008 года (том 1 л.д.13) и выпиской из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок от 20 августа 2015 года (том 1 л.д.91-92).

Согласно кадастровой справке от 14 июля 2015 года (том 1 л.д.84) кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рублей. Размер кадастровой стоимости согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года.

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельного участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Заявление АО "Ростовкнига" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 29 июня 2015 года (том 1 л.д. 81-83).

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчёт об оценке объекта оценки составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчете.

В целях проверки отчёта проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (статья 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В обоснование своих требований истец представил отчет независимого оценщика ИП ... N ... от 20 марта 2015 года (том 1 л.д.25-59). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (нормативно-методическая экспертиза) - " ... " от 7 мая 2015 года (том 1 л.д.60-80).

Судом, учитывая ходатайство представителя истца, наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета и экспертного заключения СРО, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО " ... " (заключение N ... от 10 сентября 2015 года, том 1 л.д.181-229). Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных истцом требований.

Учитывая ходатайство представителя ДИЗО г.Ростова-на-Дону о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, наличие у суда после исследования представленного заключения сомнений в правильности и обоснованности полученного экспертного заключения, судом было удовлетворено ходатайство ДИЗО г.Ростова-на-Дону и была назначена повторная судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение повторной экспертизы было поручено ООО " ... ".

Согласно заключению эксперта ООО " ... " N ... от 17 ноября 2015 года (том 2 л.д.62-171) рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N 7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает возможным положить выводы, содержащиеся в экспертном ООО " ... " N ... от 17 ноября 2015 года в основу решения суда.

Данное экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов экспертом использованы 4 земельных участков, расположенных в г.Ростове-на-Дону (таблица 13 заключения), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов в г.Ростове-на-Дону (таблица 12 заключения). В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов экспертом применены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на величину общей площади участков и на инженерное обеспечение. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Возражая против заключения эксперта ООО " ... " N ... от 17 ноября 2015 года, представитель административного истца ссылалась на то, что экспертное заключение является недостоверным доказательством по делу ввиду того, что не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, а рыночная стоимость спорного земельного участка существенно завышена. На странице 34 заключения представлена таблица 9, в которой отражены диапазоны стоимости 1 сотки в зависимости от района и назначения использования земельного участка, на странице 35 указана средняя стоимость 1 сотки земельных участков в 2012 г. и 2013 г. ( ... рублей и ... рубля, соответственно), при этом, неизвестны источники данной информации, что противоречит пункту 11 ФСО N 3, согласно которому в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Также, по мнению представителя истца, в заключении эксперта при расчете значений корректировки на динамику сделок на рынке (страница 51 заключения) использованы некорректные данные: на странице 51 указано, что коэффициенты данной корректировки за период январь 2012 г. - декабрь 2013 г. рассчитаны исходя из информации о средней стоимости 1 сотки земельных участков по России (полученные значения представлены в таблице 18 на странице 51), сведения о средней стоимости 1 сотки земельных участков по России содержатся в таблице 10 на странице 35 заключения. При этом, экспертом дано пояснение, что средняя стоимость рассчитана в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, промышленного и сельскохозяйственного назначения по России. Указанные сведения некорректны для конкретного земельного участка коммерческого назначения, расположенного в г. Ростове-на-Дону, в связи с тем, что отражают общую динамику изменения стоимости во времени по России. Экспертом не учтены особенности сегмента рынка, к которому относится объект оценки (коммерческий), а также особенности его местоположения (г. Ростов-на-Дону). Также, по мнению истца, заключение эксперта не соответствует ФСО N 7, поскольку объявления о продаже объектов-аналогов N 1 и N 2, представленные на странице 45 заключения, не содержат сведений о виде их разрешенного использования, при этом эксперт отказался от применения корректировки по данному ценообразующему фактору. Доводы, приведенные экспертом в обоснование отказа от применения указанной корректировки, не подтверждены. Виды разрешенного использования земельных участков не всегда соответствуют градостроительному регламенту зоны, в пределах которой они расположены. Неправомерен, по мнению истца, отказ эксперта от корректировки на местоположение. Обоснование отказа от корректировки противоречит выводам эксперта, произведенным им в анализе рынка недвижимости, что вводит в заблуждение пользователей отчета и нарушает принцип однозначности. Кроме того, экспертом необоснованно применена корректировка на инженерное обеспечение, на странице 54 заключения эксперт указывает, что у объекта-аналога N 1 коммуникации отсутствуют, но имеются технически условия на газ, электричество, воду и канализацию, у аналогов N 2 и N 3 имеются все коммуникации на участке, а у объекта-аналога N 4 - коммуникации по меже, и вводит повышающую корректировку в размере +47%, что вносит значительную погрешность в расчет, так как все объекты-аналоги расположены в районах с развитой инфраструктурой и являются сопоставимыми с объектом оценки по данному элементу сравнения. Для корректировки на площадь (страница 55 заключения) подобраны некорректные аналоги, поскольку объекты-аналоги отличаются от объекта оценки не только по этому одному элементу сравнения. Считает, что допущенные экспертом нарушения федеральных стандартов оценки существенно исказили значение рыночной стоимости земельного участка.

Возражения представителя административного истца на заключение эксперта ООО " ... " N ... от 17 ноября 2015 года суд отклоняет, исходя из следующего.

Довод возражений о том, что неизвестны источники информации, указанной в таблице 9 заключения, в которой отражены диапазоны стоимости 1 сотки в зависимости от района и назначения использования земельного участка, а также в таблице 10 на странице 30 заключения, отклоняется судом, поскольку на странице 22 экспертизы указано, что анализ рынка земельных участков подготовлен экспертом самостоятельно по материалам открытых источников, а также с использованием собственного архива отчетов об оценке за 2013 год. Таблица 9 на странице 33 заключения экспертом была разработана самостоятельно по материалам открытых источников, на странице 35 в таблице 10 приведена информация, полученная на интернет-сайте ... и на основании собственной базы эксперта (это указано на страницах 34-35 заключения эксперта). Информация, представленная экспертом в таблицах 9 и 10 не является экспертным мнением, данные таблицы отражают рынок земельных участков, сложившийся на дату оценки, поэтому необходимость проведения анализа на соответствие рыночным данным отсутствует, так как это и есть рыночные данные. Ссылка административного истца в замечаниях на пункт 13 ФСО N 3, в котором указано, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации), необоснованна, поскольку ООО " ... " было подготовлено заключение эксперта, а не отчет об оценке.

Замечание представителя административного истца о том, что расчет средней стоимости в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, промышленного и сельскохозяйственного назначения по России, некорректен для конкретного земельного участка коммерческого назначения, расположенного в г. Ростове-на-Дону, и что экспертом не учтены особенности сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и особенности его местоположения, также не может повлиять на вывод суда о достоверности экспертного заключения, поскольку информация, полученная на сайте ... , демонстрирует среднее значение продажи 1 сотки земельных участков, расположенных по всей России. В данную выборку также включены объявления по продаже земельных участков в г. Ростове-на-Дону и Ростовской области. В данных объявлениях были рассмотрены все сегменты рынка земельных участков (земли сельскохозяйственного назначения, индивидуального жилищного строительства, производственно-складского и офисно-торгового назначения). Вывод в замечаниях административного истца о том, что ликвидность земельных участков коммерческого назначения в г.Ростове-на-Дону предопределяет срок их экспозиции, который составляет 6 месяцев, является необоснованным. Ликвидность любого объекта недвижимости зависит от ряда факторов и существенно различается в зависимости от индивидуальных характеристик объекта.

Ссылка истца на то, что заключение эксперта не соответствует ФСО N 7, поскольку в объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1 и N 2 отсутствуют сведения о виде их разрешенного использования, и экспертом не применена корректировка по данному ценообразующему фактору, является несостоятельной. В соответствии с частью 1 статьи 6 Правил землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону, принятых решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26 апреля 2011 года N 87 земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Из данной статьи Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону можно сделать вывод, что использовать земельный участок при несоответствии разрешенного использования и градостроительного регламента возможно, а постройка объектов капитального строительства на земельном участке, которые бы не соответствовали градостроительному регламенту запрещена. В качестве объектов-аналогов представлены земельные участки свободные от застройки, следовательно, эксплуатация земельного участка возможна только в соответствии с Правилами землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону. Собственник земельного участка может выбрать и без дополнительных затрат изменить вид разрешенного использования земельного участка в рамках градостроительного регламента по своему усмотрению. Кроме того, в объявлениях объектов для парного сравнения указан тип земли: коммерческое строительство. В связи с чем, неприменение экспертом корректировки по данному показателю не влияет на достоверность выводов экспертного заключения.

Довод о неправомерности отказа эксперта от применения корректировки на местоположение участков также не может повлиять на вывод суда о достоверности экспертного заключения. Все объекты-аналоги расположены на крупных транспортных магистралях города и, по мнению эксперта, имеют сопоставимое местоположение. В таблице 9 экспертизы указаны диапазоны стоимости в зависимости от района г. Ростов-на-Дону, однако, эти сведения являются обобщёнными данными, без учета местоположения земельных участков внутри административного района (относительно транспортных магистралей, близости к центру города и т.д.).

Довод о необоснованном применении экспертом корректировки на инженерное обеспечение и об отсутствии необходимости корректирования по данному ценообразующему фактору также несостоятелен, поскольку в п. 20 ФСО N 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Исходя из данного пункта не следует вывод о том, что коммуникации на земельном участке не должны учитываться, и что учету подлежит лишь возможность подключения к ним. В сборнике ... " ... " указан перечень основных факторов и коэффициенты их влияния на стоимость земельного участка под офисно-торговую застройку, в котором указаны такие факторы, как наличие электроснабжения на участке, наличие газоснабжения на участке и наличие водоснабжения и канализации на участке. Поскольку в оценочной практике отсутствует такое понятие как "возможность подключения к коммуникациям", эксперт правомерно применил корректировку по данному ценообразующему фактору, исходя из наличия всех коммуникаций у объекта сравнения и отличия объектов-аналогов N 1 и N 4 от объекта оценки по данному элементу сравнения.

Ссылка в замечаниях истца по повторной экспертизе на то, что для применения корректировки на площадь экспертом были подобраны некорректные аналоги, также не может быть принята во внимание судом, так как экспертом при выборе объектов для парного сравнения были выбраны объекты, предназначенные под МЖС. Рассчитанный экспертом в заключении коэффициент торможения входит в расширенный интервал значений и может использоваться для расчетов поправки на площадь земельного участка.

Таким образом, приведенные представителем истца в обоснование несогласия с экспертным заключением ООО " ... " N ... от 17 ноября 2015 года аргументы являются предположениями о завышении рыночной стоимости спорного земельного участка и не могут быть признаны влияющими на рыночную стоимость.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках. Оснований не согласиться с выводом эксперта о конкретном размере рыночной стоимости у суда по материалам дела не имеется.

Итоговые суждения эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являются произвольными, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта ООО " ... " недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка. Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в названном заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости участка, указанный именно в заключении эксперта ООО " ... ", соглашаясь с возражениями Правительства Ростовской области относительно недостоверности представленного истцом отчета оценщика, как по подбору объектов-аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости и свидетельствует о недостаточности осуществленного анализа рынка, исходя из совокупности вышеприведенных требований федеральных стандартов оценки.

Экспертиза отчета СРО нормативно-методического характера не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные в результате судебной экспертизы иные данные о рыночной стоимости земельного участка, а установленные недостатки отчета оценщика не позволяют определить рыночную стоимость в соответствии с отчетом.

Суд считает недостоверным доказательством по делу также и заключение эксперта ООО " ... " N ... от 10 сентября 2015 года, послужившее основанием для уточнения заявленных истцом требований, ввиду следующих недостатков экспертного заключения.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Объект сравнения имеет вид разрешенного использования " ... ". В заключении ООО " ... " N ... от 10 сентября 2015 года экспертом в качестве объектов-аналогов выбраны четыре земельных участка, с разрешенным использованием " ... ". При этом из объявления об объектах-аналогах N 1 и N4, текст которого приложен к заключению, усматривается, что данные аналоги имеют вид разрешенного использования "под застройку многоэтажных домов", т.е. отличаются по данному показателю от объекта оценки, однако экспертом не применены соответствующие корректировки по данному элементу сравнения.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Согласно данным, изложенным в заключении эксперта ООО " ... " N ... от 10 сентября 2015 года, объект сравнения и объекты-аналоги расположены в разных административных районах г. Ростова-на-Дону, Однако в заключении отсутствует достаточный анализ объекта сравнения и объектов-аналогов с точки зрения транспортной доступности, доказательства равнозначной транспортной доступности объектов-аналогов и объекта оценки не представлены, корректировка по данному фактору экспертом не вводится.

Кроме того, в экспертном заключении отсутствует достаточный анализ объекта оценки и объектов-аналогов с точки зрения наличия либо отсутствия инженерных коммуникаций, при этом в заключении эксперт указывает, что имеющиеся на объектах-аналогах коммуникации аналогичны с имеющимися на объектом оценки, однако данная информация ничем не подтверждена, в связи с чем экспертом неправомерно не применена корректировка по данному элементу сравнения, что привело к снижению стоимости объекта оценки.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ООО " ... " N ... от 10 сентября 2015 года не может быть использовано судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка.

Исследовав оба экспертных заключения, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта ООО " ... " N ... от 17 ноября 2015 года наиболее полно, объективно и достоверно отражает действительную величину рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд устанавливает иной размер кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года согласно выводам заключения эксперта ООО " ... " N ... от 17 ноября 2015 года в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Датой подачи заявления следует считать дату обращения истца с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 27 мая 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определением суда от 1 сентября 2015 года расходы по проведению первой судебной экспертизы возложены на административного истца. Представленным в материалы дела платежным поручением N ... от 26 августа 2015 года (том 1 л.д.165) подтверждается, что истец внес на депозитный счёт Ростовского областного суда денежные средства в сумме ... рублей в обеспечение расходов по оплате услуг эксперта. Разрешение вопроса о перечислении внесённых истцом на специальный счёт суда сумм, подлежащих выплате экспертам, отложено до поступления из экспертного учреждения финансово-экономического обоснования стоимости экспертизы и сведений о реквизитах для оплаты.

Из представленного ООО " ... " финансово-экономического обоснования (том 1 л.д.178) усматривается, что стоимость экспертизы в указанном размере определена экспертным учреждением с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

Определением суда от 6 октября 2015 года расходы по проведению повторной судебной экспертизы были возложены на ДИЗО г.Ростова-на-Дону, учитывая, что представителем указанного заинтересованного лица было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы по делу. Разрешение вопроса о перечислении внесённых ДИЗО г.Ростова-на-Дону на специальный счёт суда сумм, подлежащих выплате экспертам, отложено до поступления из экспертного учреждения финансово-экономического обоснования стоимости экспертизы и сведений о реквизитах для оплаты. В материалы дела не представлено доказательств внесения ДИЗО г.Ростова-на-Дону денежных средств на депозитный счёт суда.

Из представленного ООО " ... " финансово-экономического обоснования (том 2 л.д.61) усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере ... рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Согласно ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Поскольку Правительство Ростовской области не оспаривало право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривало и размеры рыночной стоимости, установленные в результате проведения двух судебных экспертиз, возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец настаивал на удовлетворении заявленных требований на основании размера рыночной стоимости участка, указанного в заключении эксперта ООО " ... ", а суд по результатам рассмотрения заявления признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении ООО " ... ", соглашается с позицией заинтересованного лица по делу о недостоверности экспертного заключения ООО " ... " и устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, указанном в экспертном заключении ООО " ... ", то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, и в данном случае суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению двух судебных экспертиз. В связи с этим денежная сумма, внесённая истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертному учреждению ООО " ... " за проведённую им судебную оценочную экспертизу, а также с административного истца подлежит взысканию денежная сумма в размере ... рублей в пользу ООО " ... " за проведенную данным экспертным учреждением повторную судебную оценочную экспертизу по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 175, 177, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метра категории земель населённых пунктов, разрешённое использование - ... , расположенного по адресу: ... , в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 27 мая 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от непубличного акционерного общества по распространению произведений печати и торговле другими товарами народного потребления "Ростовкнига" в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей - ООО " ... " (ИНН/КПП ... ) за проведенную судебную оценочную экспертизу по данному административному делу (заключение N ... от 10 сентября 2015 года).

Взыскать с непубличного акционерного общества по распространению произведений печати и торговле другими товарами народного потребления "Ростовкнига" в пользу ООО " ... " (ИНН/КПП ... ) ... рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу по настоящему административному делу (заключение N ... от 17 ноября 2015 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 9 декабря 2015 года

Судья И.В. Порутчиков