Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 декабря 2015 г. по делу N 33-28486/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

Председательствующего Поповой Е.И.

судей Кудинова А.В., Шакитько Р.В.

по докладу судьи краевого суда Поповой Е.И.

при секретаре Лукки А.А.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Рубежанской Е.А. по доверенности Цирульник О.Ю. на решение Динского районного суда Краснодарского края от 02 сентября 2015 года,

УСТАНОВИЛА:

Колосовская В.М. обратилась в суд с иском к Рубежанской Е.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости указав, что 11 мая 2012 года между ними был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: " адрес обезличен ". При этом указанный договор купли-продажи был заключен фиктивно, с целью получения ипотечного кредита. Заключение такого договора купли-продажи стало возможным только потому, что между Колосовской В.М. и Рубежанской Е.А. существовали длительные дружеские отношения, Колосовская В.М. неоднократно пользовалась услугами Рубежанской Е.А., которая передавала истице в долг под проценты денежные средства. Так в ноябре 2009 года Рубежанская Е.А. передала истице деньги в размере 680 000 рублей, которые сама Рубежанская Е.А. взяла по кредитному договору в ОАО "Сбербанк России" на свое имя. С Рубежанской Е.А. истица договорилась о том, что ежемесячные платежи по кредиту будет оплачивать она, что впоследствии и делала, выплачивая кредитной организации по 19 000 рублей ежемесячно.

24 апреля 2011 года она взяла у Рубежанской Е.А. в долг деньги в размере 380 000 рублей с выплатой 16 600 рублей ежемесячно за пользование этой денежной суммой, срок договора был неопределенный. Каждый месяц она передавала денежные средства наличными в сумме 16 600 рублей непосредственно Рубежанской Е.А., указанные денежные средства в размере 380 000 рублей Рубежанской Е.А. были получены по кредитному договору в банке ВТБ 24 " адрес обезличен ".

В мае 2012 года Рубежанская Е.А. потребовала от нее возврата всех денежных средств сразу, которые она у нее брала в долг. Такой суммы по состоянию на май 2012 года у Колосовской В.М. не было, чтобы вернуть Рубежанской Е. А. деньги, истица хотела на свое имя взять кредит под залог своего жилого дома и земельного участка по адресу: " адрес обезличен " Краснодарского края. Однако взять кредит под залог ее недвижимости истица не смогла из-за отсутствия сведений об официальных доходах. Рубежанская Е.А. на период мая 2012 года была официально трудоустроена, она работала в Краснодарском операционном офисе "Екатеринодарский" Сочинского филиала "Росэнергобанка" " адрес обезличен ", " номер обезличен ". Ответчик предложила истице заключить фиктивный договор купли-продажи ее недвижимого имущества, по которому Рубежанская Е.А. выступала бы покупателем и брала бы по кредитному договору, обеспеченному ипотекой денежные средства в ОАО "Сбербанк" в размере 1 300 000 рублей, т.е. Рубежанская Е.А. предложила истице заключить притворную сделку купли-продажи недвижимости, направленную не на непосредственную продажу недвижимости, а на получение в кредит денежных средств в банке. У истицы не было выбора, и она согласилась на заключение с Рубежанской Е.А. фиктивного (притворного) договора купли-продажи недвижимости. Рубежанской Е.А. она доверяла, так как знакома с нею была более 15 лет, отношения с нею были хорошие, никаких недоразумений между ними никогда не возникало. Когда она с Рубежанской Е.А. обсуждала условия заключения договора купли-продажи недвижимости, они пришли к выводу о том, что в договоре купли-продажи цена недвижимости должна быть указана в размере 2 000 000 рублей, так как при меньшей стоимости не возможно было получение в банке требуемого кредита, для банка была произведена оценка рыночной стоимости жилого дома и земли, которая была определена на май 2012 года в размере 3 700 000 рублей. Одним из условий получения кредита на покупку недвижимости было уплата покупателем за недвижимость собственных денежных средств в размере 700 000 рублей.

Хотя в пункте 2.1. договора и указано, что "Продавец" недвижимости проинформирован "Покупателем", что недвижимость, указанная в п. 1.1 и п. 1.2 настоящего договора, приобретается покупателем за счет: собственных средств в сумме 700 000 (семьсот тысяч рублей); кредитных средств в сумме 1 300 000 (один миллион триста тысяч рублей), предоставляемых ОАО "Сбербанк России" согласно кредитному договору " номер обезличен " от 10 мая 2012 года, заключенному в ст. Динской между Рубежанской Е.А. и ОАО "Сбербанк России", однако никаких денежных средств в размере 700 000 рублей Рубежанская Е.А. ей не передавала ни по предварительному договору, ни по основному договору купли-продажи. 11 мая 2012 года договор купли-продажи недвижимости был заключен между истицей и Рубежанской Е.А., при этом никаких денежных средств за земельный участок и жилой дом истица от ответчицы не получала.

После заключения договора купли-продажи 19 мая 2012 года истица и ответчица в отделении ОАО "Сбербанк России" по адресу: " адрес обезличен " произвели расчет задолженности по договорам займов между Колосовской В.М. и Рубежанской Е.А., где Рубежанской Е.А. был составлен расчет задолженности Колосовской В.М. перед нею и Рубежанская Е.А. указала, что на 19 мая 2012 года Колосовская В.М. должна ей 969 650 рублей. Указанная сумма в размере 969 650 рублей сложилась из: остатка задолженности по договору займа в размере 680 000 рублей, который был оформлен на имя Рубежанской Е.А. в ОАО "Сбербанк", остаток задолженности составлял 576 350 рублей; задолженности по договору займа от 24 апреля 2012 года в размере 380 000 рублей; процентов по договору займа от 24 апреля 2012 года за 21 день в размере 13 300 рублей.

19 мая 2012 года Рубежанской Е.А. из перечисленных ей на счет банком денежных средств по кредитному договору " номер обезличен " от 10 мая 2012 года в размере 1 300 000 рублей и предназначавшихся для расчета с истицей, как продавцом недвижимости, были произведены операции по погашению кредитного договора на имя Рубежанской Е.А. в банке ВТБ 24 на сумму 380 000 рублей; кредитного договора на имя в ОАО "Сбербанк России на общую сумму 680 000 рублей, остаток по которому составил 576 350 рублей.

Остаток денежных средств от 1 300 000 рублей, полученных Рубежанской Е.А. по кредитному договору " номер обезличен " от 10 мая 2012 года, за минусом 969 650 рублей, которые была должна Колосовская В.М., составил 343 350 рублей, именно эту сумму и передала Рубежанская Е.А. Колосовской В.М., больше никаких денежных средств от Рубежанской Е.А. Колосовская В.М. не получала. При этом они договорились о том, что исполнение кредитного договора " номер обезличен " от 10 мая 2012 года на сумму 1300000 рублей фактически будет производить Колосовская В.М. путем ежемесячной оплаты в размере 15 500 рублей, для этого Рубежанская Е.А. передала истице сберкнижку на имя Рубежанской Е.А. на ее счет " номер обезличен ", по которой Колосовская В.М. могла бы вносить денежные средства от ее имени.

С июня 2012 года и по настоящее время истица производит оплату по кредитному договору " номер обезличен " от 10 мая 2012 года, заключенному между Рубежанской Е.А. и ОАО "Сбербанк России".

На основании изложенного, считала, что договор купли-продажи недвижимости от 11 мая 2012 года между нею и Рубежанской Е.А. был заключен фиктивно, лишь для вида, с целью прикрыть другую сделку - кредитный договор.

Другого жилья у нее и ее семьи, в состав которой входят: сын Колосовский Максим Сергеевич, 1977 года рождения, и сын - Колосовский Иван Сергеевич, " дата обезличена " года рождения, нет, данная недвижимость является для нее и ее семьи единственным жильем.

Заключая договор купли-продажи недвижимости от 11 мая 2012 года, воля истицы и воля Рубежанской Е.А. были направлены на получение кредита в банке на сумму 1 300 000 рублей для погашения долгов Колосовской В.М. перед Рубежанской Е.А., а не на фактическую продажу недвижимости. Фактической передачи недвижимого имущества между истцом и ответчиком не было.

Со дня заключения договора купли-продажи от 11 мая 2012 года и по настоящее время она как проживала, так и проживает в жилом доме, следит за санитарным состоянием жилого дома, обрабатывает земельный участок, производит оплату всех коммунальных платежей. Все договоры на предоставление коммунальных услуг: на водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение заключены на имя истицы, а не на имя Рубежанской Е.А.

С 11 мая 2012 года и по настоящее время истицей в жилом доме были выполнены работы по ремонту и благоустройству жилого дома: установлены металлопластиковые окна во всех комнатах в количестве 11 штук; заменены две входные двери, вместо старых деревянных поставлены металлические; выполнен ремонт водопровода: заменены старые металлические трубы на пластиковые; выполнен ремонт канализации: заменены трубы, построен новый септик; во всем доме поклеены новые обои на стенах и на потолках; во дворе построен металлический навес размером 4м х 12 м; в летней кухне заменены окна на металлопластиковые в количестве 2 штук. Рубежанская Е.А. никогда в ее доме не была, дом не смотрела, расположение комнат не знает, также не знает расположение хозяйственных построек на земельном участке, так как этот договор ею заключался не для приобретения в собственность жилья и земельного участка, а для получения от истицы денежных средств в погашение предыдущего долга.

Рубежанской Е.А. жилой дом в " адрес обезличен " не нужен, она в него не вселялась, так как имеет на праве собственности жилой дом и земельный участок по адресу: " адрес обезличен " где постоянно и проживает, никакого интереса к недвижимости по адресу: " адрес обезличен " а Рубежанская Е.А. никогда не проявляла.

В судебном заседании Колосовская В.М. свои требования поддержала в полном объеме и дополнила, что она и Рубежанская Е.А. преследовали одну цель -получение ипотечного кредита в размере 1 300 000 рублей, который по договоренности и оплачивала Колосовская В.М., при этом никаких денежных средств по предварительному договору от 28 апреля 2012 года в размере 700 000 рублей она от Рубаженской Е.А. не получала, этот предварительный договор необходим был для того, чтобы предоставить его в банк, т.к. по требованиям банка ипотечный кредит предоставлялся при условии частичной оплаты за недвижимость личными средствами заемщика, без предоставления такого предварительного договора ипотечный кредит не мог быть предоставлен, по согласованию с Рубежанской Е.А. в качестве доказательства частичной оплаты за недвижимость было решено составить предварительный договор, поскольку никаких денежных средств на счет Колосовской В.М. не перечислялось.

Представитель Колосовской В.М. по доверенности Завгородняя Л.Н. также просила удовлетворить требования истца, считая их законными и обоснованными.

Рубежанская Е.А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, но с участием ее представителя Цирульник О.Ю., которая иск не признала, пояснив суду, что действительно Рубежанская Е.А. и Колосовская В.М. находились в доверительных отношениях. Рубежанская Е.А. неоднократно предоставляла истице денежные займы, в 2009 году Рубежанская Е.А. предоставила истице кредитную карту с кредитным лимитом в сумме 90 000 рублей, которая находилась в пользовании истицы, последние погашения платежа по кредитной карте были произведены в октябре 2014 года. В настоящее время, с ноября 2014 года, задолженность в размере 4 000 рублей по данной карте погашается Рубежанской Е.А., также заемные денежные средства были предоставлены Рубежанской А.Е. истицей 21 апреля 2011 года в размере 380 000 рублей с выплатой ежемесячных процентов в размере 16 600 рублей.

01 июня 2011 года Колосовской В.М. были предоставлены ответчицей деньги в размере 100 000 рублей с выплатой процентов в размере 6 000 рублей ежемесячно, срок возврата по денежным обязательствам не указывался, деньги предоставлялись на неопределенный срок.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ОАО "Сбербанк России" - с иском не согласился, пояснив, что истцом пропущен срок исковой давности о признании сделки недействительной, который в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, следовательно, течение срока давности по заявленным требованиям следует исчислять с 15 мая 2012 года по 16 мая 2015 года. Исковое заявление предъявлено в суд в июле 2015 года, то есть за пределами срока исковой давности.

Решением Динского районного суда Краснодарского края от 02 сентября 2015 года удовлетворены исковые требования Колосовской Валентины Михайловны к Рубежанской Елене Викторовне о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости.

Суд признал недействительным договор купли-продажи недвижимости от 11 мая 2012 года заключенный между Рубежанской Еленой Александровной и Колосовской Валентиной Михайловной.

Суд применил последствия недействительности сделки, возвратить стороны в первоначальное положение, прекратить право собственности Рубежанской Елены Александровны на земельный участок площадью 1205 кв.м. с кадастровым номером " номер обезличен " расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства с расположенным на нем жилым домом, назначение жилое, размером общей площадью 94,3 кв.м., жилой площадью 66,8 кв.м. инвентарный " номер обезличен ", кадастровый " номер обезличен " " адрес обезличен ".

Суд признал за Колосовской Валентиной Михайловной право собственности на земельный участок площадью 1205 кв.м. с кадастровым номером " номер обезличен " расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства с расположенным на нем жилым домом, назначение жилое, размером общей площадью 94,3 кв.м., жилой площадью 66,8 кв.м. инвентарный " номер обезличен ", кадастровый " номер обезличен " " адрес обезличен "

В апелляционной жалобе представитель Рубежанской Е.А. по доверенности Цирульник О.Ю. просит решение суда отменить, вынести новое об отказе в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Колосовской В.М. по доверенности Завгороднюю Л.Н., просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как установлено в судебном заседании, с учетом длительных доверительных отношений сложившихся между истицей Колосовской В.М. и Рубежанской Е.А. и необходимостью погашения образовавшихся долгов Колосовской В.М. перед Рубежанской Е.А. стало возможным заключение между ними 11 мая 2012 года договора купли - продажи земельного участка и жилого дома, принадлежащих на праве собственности Колосовской В.М. и расположенных по адресу: " адрес обезличен " привлечением кредитных средств на основании кредитного договора " номер обезличен " от 10 мая 2012 года. При этом выдача кредита банком заемщику Рубежанской Е.А. в размере 1300 000 рублей согласно пункту 3.1.4. кредитного договора " номер обезличен " производится после подтверждения факта оплаты заемщиком части стоимости объекта недвижимости или наличия у него денежных средств в размере не менее 700 000 рублей путем предоставления кредитору платежных или иных документов, подтверждающих факт оплаты части стоимости объекта недвижимости, этим и объясняется необходимость составления 28 апреля 2012 года предварительного договора между Колосовской В.М. и Рубежанской Е.А., который был предоставлен в банк для выполнения условий кредитования.

Согласно пункту 3.1.2. договора купли-продажи недвижимости от 11 мая 2012 года сумма в размере 1 300 000 рублей выплачивается продавцу (Колосовской В.М.) за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО "Сбербанк России" согласно кредитному договору " номер обезличен " от 10 мая 2012 года, заключенному между Рубежанской Е.А. и ОАО "Сбербанк России" путем перечисления денежных средств на счет покупателя (Рубежанской Е.А.).

В соответствии с пунктом 3.1.3. договора купли-продажи недвижимости от 11 мая 2012 года, окончательный расчет будет произведен после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на недвижимость к покупателю (Рубежанской Е.А.) за счет кредитных средств в размере 1 300 000 рублей в течение 14 банковских дней путем передачи наличными деньгами продавцу (Колосовской В.М.)

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства, ни одна из сторон не представила письменных доказательств об исполнении пункта 3.1.2. договора купли-продажи недвижимости от 11 мая 2012 года по передаче покупателем Рубежанской Е.А. денежных средств в размере 1 300 000 рублей продавцу Колосовской В.М., невозможность предоставления суду таких письменных доказательств обусловлена отсутствием самой передачи как таковой денежных средств в размере 1 300 000 рублей, предназначавшихся согласно кредитному договору " номер обезличен " от 10 мая 2012 года для приобретения Рубежанской Е.А. недвижимости у Колосовской В.М., то есть эти денежные средства Колосовской В.М. не передавались.

Как видно из материалов дела, изготовление сторонами предварительного договора купли-продажи от 28 апреля 2012 года объясняется необходимостью, возникшей у Рубежанской Е.А. для подтверждения ОАО "Сбербанк России" факта оплаты заемщиком (Рубежанской Е.А.) части стоимости объекта недвижимости в размере не менее 700 000 рублей, так как только лишь при выполнении именно этого условия, изложенного в пункте 3.1.4. и возникала возможность самого предоставления кредита Рубежанской Е.А. Факт получения денежных средств в размере 700 000 рублей от Рубежанской Е.А. Колосовская В. М. отрицает.

Обоснованным является вывод суда первой инстанции о том, что денежные средства в размере 700 000 рублей, указанные в пункте 3.1.1. договора купли-продажи от 11 мая 2012 года Рубежанской Е.А. Колосовской В.М. не передавались, поскольку из материалов дела видно, что Колосовская В.М., по состоянию на 11 мая 2012 года уже имела неисполненные денежные обязательства перед Рубежанской Е.А. на сумму более 900 000 рублей, и договоренность между ними о заключении договора купли-продажи недвижимости имелась лишь для того, чтобы погасить перед Рубежанской Е.А. существующие неисполненные денежные обязательства на сумму более 900 000 рублей.

В силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно части 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как усматривается из материалов дела, притворность договора купли-продажи недвижимости от 11 мая 2012 года фактически не отрицает и сама представитель Рубежанской Е.А. по доверенности Цирульник О.Ю., которая в судебном заседании пояснила, что Рубежанской Е.А. не нужна ни земля, ни дом Колосовской В.М., пусть Колосовская В.М. погасит кредит и Рубежанская Е.А. ей вернет недвижимость.

Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Как видно из материалов дела, согласно пункте 4.1.4. имеющегося в материалах дела договора купли-продажи недвижимости от 11 мая 2012 года, продавец уведомляет покупателя, покупатель уведомляет продавца, что на дату подписания настоящего Договора в отчуждаемом жилом доме зарегистрирована и проживает Колосовская Валентина Михайловна 24 марта 1955 года рождения, которая обязуется выписаться до 11 июня 2012 года.

Вместе с тем, на основании справки администрации Пластуновского сельского поселения на день заключения договора купли-продажи - 11 мая 2012 года в данном жилом доме проживала не только Колосовская В.М., но и ее сыновья: Колосовский Максим Сергеевич, 1977 года рождения и Колосовский Иван Сергеевич, 1980 года рождения. Однако Колосовский М.С. и Колосовский И.С. в договоре купли-продажи недвижимости указаны не были.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним видно, что другого жилья у Колосовской В.М. нет, данная недвижимость является для нее и членов ее семьи единственным жильем.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Учитывая, что фактической передачи недвижимого имущества между Колосовской В.М. и Рубежанской Е.А. не было, кроме того, Колосовская В.М. и ее сыновья со дня заключения договора купли-продажи от 11 мая 2012 года и по настоящее время проживают в жилом доме, обрабатывают земельный участок, производят оплату всех коммунальных платежей, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Колосовской В.М.

Доводы жалобы о необоснованном удовлетворении исковых требований, не могут быть приняты во внимание, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что истица с сыновьями со дня заключения договора купли - продажи от 11 мая 2012 года т по настоящее время проживают в спорном доме, обрабатывают земельный участок, производят оплату всех коммунальных услуг, что подтверждается исследованными договорами на предоставление коммунальных услуг: водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, которые заключены на имя Колосовской В.М. и на имя Рубежанской Е.А. вышеуказанные договоры не перезаключались.

Кроме того, в ходе судебного заседания представитель Рубежанской Е.А. по доверенности Цирульник О. Ю. подтвердила то, что необходимости в перезаключении таких договоров на имя Рубежанской Е.А. не было и нет, поскольку в доме проживала Колосовская В.И. и ее семья, и именно она должна оплачивать коммунальные услуги, если она там живет, а в последующем жилой дом будет все равно переоформлен на имя Колосовской В.М., после погашения ею кредита " номер обезличен " от 10 мая 2012 года на сумму 1 300 000 рублей, оформленный на имя Рубежанской Е.А. в ОАО "Сбербанк России".

Ссылки в жалобе на то, что договор купли - продажи был заключен под условием, являются несостоятельными, поскольку заключенный между Рубежанской Е.А. и Колосовской В.М. договор - ничтожен, т.к. фактически этот договор прикрывал собою кредитный договор " номер обезличен " от 10 мая 2012 года. Ничтожность договора купли-продажи подтверждается и последующее поведение сторон, совершивших фактические действия по исполнению обязательств по кредитному договору, платежи по которому вносила Колосовская В.М.

Другие доводы жалобы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, которым дана соответствующая оценка.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда, вынесенного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Динского районного суда Краснодарского края от 02 сентября 2015 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: