Апелляционное определение СК по административным делам Владимирского областного суда от 24 ноября 2015 г. по делу N 33а-4268/2015

Судебная коллегия по административным делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Судаковой Р.Е.

судей Семёнова А.В., Емельяновой О.И.

при секретаре Кузьминых Е.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 24 ноября 2015 года дело по апелляционной жалобе Логиновой Н. В., Логинова М. В. на решение Киржачского районного суда Владимирской области от 10 сентября 2015 года, которым отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решений Управления Росреестра по Владимирской области от 30.07.2015 года N33/021/022/2015-822 о приостановлении государственной регистрации, от 30.08.2015 г. об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью **** кв.м., из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство, по адресу: ****, возложении на Управление Росреестра по Владимирской области обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, государственную регистрацию права общей долевой собственности заявителей на вышеуказанный земельный участок.

Заслушав доклад судьи Емельяновой О.И., выслушав объяснения Логиновой Н.В., Логинова М.В., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управления Росреестра по Владимирской области) по доверенности Молодинской М.И., просившей оставить решение без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Логинова Н.В., Логинов М.В. обратились в суд с заявлением, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, о понуждении Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района (далее - КУМИ) осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от **** земельного участка, площадью **** кв.м., с кадастровым номером ****, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: ****; признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Владимирской области от 30.07.2015 года N33/021/022/2015-822 о приостановлении государственной регистрации, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок.

В обоснование требований указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом по вышеуказанному адресу. На основании постановления главы администрации Киржачского района от 27.02.2015 г. N 323 между КУМИ Киржачского района и Логиновыми Н.В. и М.В. заключен договор купли-продажи земельного участка, который исполнен сторонами. 17.03.2015 г. стороны договора обратились в Управление Росреестра для регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, однако на основании поступивших от представителя КУМИ заявлений от 26.03.2015 г. о приостановлении регистрации, от 07.07.2015 г. о прекращении регистрации и возврате документов государственным регистратором прав 26.03.2015 и 08.07.2015 г. принимались решения о приостановлении государственной регистрации. 30.07.2015 г. государственная регистрация права собственности заявителей на спорный участок в очередной раз приостановлена в связи с наличием зарегистрированного права аренды на данный участок и необходимостью представления дополнительных документов. Полагают, что КУМИ незаконно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, решение о приостановлении государственной регистрации противоречит требованиям закона и нарушает права заявителей.

Определением суда от 02.09.2015 г. требования Логиновой Н.В., Логинова М.В. о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по Владимирской области от 30.07.2015 г. N33/021/022/2015-822 о приостановлении государственной регистрации, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером **** выделены в отдельное производство, с присвоением номера N2-726/2015.

В судебном заседании Логинова Н.В., уточнив требования, просила признать незаконными уведомление Управления Росреестра от 30.07.2015 года о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером ****, решение от 30.08.2015 г. об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, возложении на Управление Росреестра по Владимирской области обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок.

Представитель Логиновой Н.В. по доверенности Гусева Т.Ю. уточненные требования поддержала, пояснила, что договор купли-продажи земельного участка от **** г. содержит все существенные условия, п.11 имеется указание на то, что кадастровый паспорт является неотъемлемой частью договора. Из кадастрового паспорта следует, что зарегистрировано обременение земельного участка в виде права аренды, в связи с чем покупателям было известно о существующем обременении, которое сохраняется при переходе права собственности на земельный участок. Полагала приостановление регистрации незаконным ввиду фактического исполнения договора сторонами, а также нарушающим права заявителей, поскольку они лишены возможности совершать действия по распоряжению своим имуществом.

Заявитель Логинов М.В. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, просил удовлетворить уточненные требования.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Владимирской области просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, в удовлетворении заявления отказать, в письменных возражениях указало, что в рамках проведения правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации права общей долевой собственности покупателей на земельный участок с кадастровым номером **** на основании договора купли-продажи от **** г., заключенного между КУМИ и Логиновой Н.В., Логиновым М.В. было установлено, что указанный земельный участок по договору аренды от **** г. передан администрацией поселка **** в долгосрочную аренду (на 49 лет) Л. и В. Государственным регистратором дважды принимались решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на основании п.3 ст. 19 Федерального закона от 21.07.2015 г. N 122-ФЗ, а именно, 26.03.2013 г. на срок три месяца ввиду поступления заявления от представителя КУМИ для внесения изменений в договор купли-продажи, 08.07.2015 г. ввиду обращения представителя КУМИ с заявлением о возвращении документов. Поскольку отсутствие в договоре купли-продажи земельного участка информации о наличии обременения в виде долгосрочной аренды препятствовало государственной регистрации права общей долевой собственности Логинова М.В., Логиновой Н.В. на земельный участок, 30.07.2015 года Управление приняло решение о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности, заявителям было предложено в срок до 30.08.2015 года устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации, а именно, указать в договоре купли-продажи земельного участка от 27.02.2015 года N070/15 наличие обременения, либо представить дополнительные документы - основания прекращения аренды. Невыполнение указанных требований обусловило законность решения об отказе в государственной регистрации от 31.08.2015 г., что исключает нарушение прав заявителей.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Логинова Н.В., Логинов М.В. просят решение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность постановленного решения обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, в отсутствие Логинова М.В., надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

Из содержания положений ст.ст. 218,220 КАС РФ, действующего с 15.09.2015 г., следует, что гражданин может оспорить в суде решение органа государственной власти, иного органа, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, Федеральный закон о регистрации) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки является одним из этапов государственной регистрации прав.

Согласно ст. 18 приведенного Федерального закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с п.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Основания для отказа в государственной регистрации прав изложены в ст. 20 Федерального закона о регистрации.

Согласно абзацу 4 приведенной правовой нормы в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.В соответствии с абз. 7 п.1 ст. 20 Федерального закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Положением пункта 1 ст.37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В силу п.1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации п.Красный Октябрь Киржачского района от 22.01.2003 г. N12, ****. между администрацией поселка Красный Октябрь (арендодатель) и Л., В. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка по адресу: ****, с кадастровым номером ****, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство, срок аренды 49 лет, который прошел государственную регистрацию ( л.д.45-53).

Расположенный на вышеуказанном земельном участке жилой дом принадлежит на праве общей долевой собственности Логиновой Н.В. ( **** доли) и Логинову М.В. ( **** доля) на основании решения Киржачского районного суда от 12.11.2014 г. (л.д.7,8).

**** г. между КУМИ (продавец) и Логиновым М.В., Логиновой Н.В. (покупатели) на основании постановления администрации Киржачского района от 27.02.2015 г. N323 заключен договор купли-продажи в отношении указанного земельного участка (л.д.9-10).

17.03.2015 г. представитель КУМИ и Логиновы М.В. и Н.В. обратились в Киржачский отдел Управление Росреестра по Владимирской области с совместным заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****, приложив к заявлению постановление администрации Киржачского района от 27.02.2015 г. N323, договор купли-продажи от ****, передаточный акт от **** г., квитанцию от 17.03.2015 г. N49 (л.д.13,14).

Из материалов дела следует, что 26.03.2015 г. представитель КУМИ М., действующая на основании доверенности от 06.08.2013 г., обратилась с заявлением о приостановлении государственной регистрации права, в связи с чем государственным регистратором прав в соответствии с п.3 ст. 19 Федерального закона о регистрации принято решение о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности Логиновых М.В. и Н.В. на земельный участок на срок 3 месяца до 26.06.2015 г. (л.д.14,133,139).

07.07.2015 г. представитель КУМИ М. обратилась с заявлением о прекращении проведения государственной регистрации перехода права по договору купли - продажи от **** г. и возврате документов, что обусловило принятие государственным регистратором прав решения о приостановлении государственной регистрации на 1 месяц до 08.08.2015 г., оформленного уведомлением от 08.07.2015 года за N33/021/002/2015-822 (л.д.15,125-127).

28.07.2018 г. представитель КУМИ обратился с заявлением о возобновлении ранее приостановленной регистрации права собственности Логиновых Н.В. и М.В. на земельный участок (л.д. 122-124).

30.07.2015 г. государственная регистрация права общей долевой собственности заявителей в соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона о регистрации приостановлена на срок 1 месяц до 30.08.2015 г., о чем заявителям направлено уведомление за N 33/021/002/2015-822.

В качестве причины приостановления государственной регистрации указано наличие в ЕГРП сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером **** договором долгосрочной аренды от **** года на 49 лет, о чем имеется непогашенная запись о регистрации договора аренды от ****. Заявителям предложено в срок до 30.08.2015 года указать в договоре купли-продажи наличие обременения, либо представить дополнительно документы - основания прекращения аренды, а также разъяснено, что в случае непредставления запрошенных документов в государственной регистрации будет отказано (л.д.16-17).

Ввиду непредставления запрошенных документов государственным регистратором прав принято решение от 31.08.2015 г. об отказе в государственной регистрации перехода права и права общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ****, со ссылкой на абз. 4,7 п.1 ст. 20 Федерального закона о регистрации ввиду того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (л.д.32-33).

Рассматривая дело, суд первой инстанции исходил из того, что в рамках избранного заявителями способа судебной защиты об оспаривании решений должностного лица государственного органа, судебной оценке подлежат полномочия на принятие оспариваемых решений, порядок их принятия, соответствие содержания оспариваемых решений закону или иному нормативному правовому акту, регулирующему возникшие правоотношения.

Полномочия государственного регистратора прав на принятие оспариваемых решений о приостановлении государственной регистрации от 30.07.2015 г., об отказе в государственной регистрации права собственности заявителей основаны на предписаниях норм ст.ст. 19, 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ и лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Проверяя соблюдение процедуры принятия оспариваемых решений, суд первой инстанции исходил из того, что в процессе правовой экспертизы, проведение которой возложено на государственного регистратора прав нормой ст. 13 Федерального закона о регистрации, выявлены противоречия в представленных на регистрацию документах, а именно отсутствие в содержании договора купли-продажи от 27.02.2015г. данных об обременении земельного участка правами третьих лиц и наличие в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, сведений об обременении в виде права долгосрочной арены.

Отказу в государственной регистрации права общей долевой собственности заявителей на земельный участок предшествовало решение о приостановлении данной регистрации, что согласуется с требованиями норм ст.ст. 19, 20 приведенного Федерального закона о регистрации.

Учитывая, что правоотчуждатель, имеющий права, ограниченные определенными условиями, составил договор купли-продажи без указания этих условий, государственным регистратором в качестве оснований отказа в государственной регистрации обоснованно указаны абзацы 4,7 п.1 ст. 20 Федерального закона о регистрации.

Давая оценку доводу представителя заявителей Гусевой Т.Ю. о том, что при заключении договора купли-продажи покупателям было известно о наличие обременения в виде долгосрочной аренды, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что условия о наличии обременения на приобретаемый земельный участок в силу положений ст.37 ЗК РФ, ст.ст. 460, 617 ГК РФ являются существенными и должны содержаться в тексте договора купли-продажи земельного участка, при подписании которого продавец ставит в известность покупателя, а последний выражает свое письменное согласие принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Таким образом, установив, что оспариваемые решения о приостановлении государственной регистрации от 30.07.2015 г., об отказе в государственной регистрации от 31.08.2015 г. приняты компетентным должностным лицом, в рамках предоставленных законом полномочий, с соблюдением установленной законом процедуры, не противоречат нормам федерального законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, суд принял правильное и по существу верное решение об отказе в удовлетворении заявленных Логиновыми Н.В. и М.В. требований в полном объеме.

Поскольку заявители не лишены права обращения в регистрирующий орган после устранения выявленных в процессе проведения правовой экспертизы недостатков, суд обоснованно не усмотрел нарушения прав заявителей оспариваемыми решениями.

Соглашаясь с судебной оценкой решений регистрирующего органа по приостановлению регистрации и отказе в регистрации, судебная коллегия принимает во внимание, что на момент рассмотрения дела в суде право долгосрочной аренды Л. и В. в ЕГРП не прекращено, а также учитывает объяснения заявителей в суде апелляционной инстанции о наличии у арендаторов Л. и В. наследников первой очереди. Данных о том, что наследство в виде права аренды не принято наследниками, в материалах дела не имеется.

Суд обоснованно указал в решении, что заявителями оспаривается отказ в государственной регистрации, датированный 30.08.2015 г., однако такой отказ в отношении заявителей не принимался и в материалах дела отсутствует.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, аналогичным тем, которые приводились заявителями и их представителем в суде первой инстанции, получили правильное отражение и надлежащую судебную оценку в оспариваемом решении, направлены на переоценку установленных обстоятельств и выводов суда, иное толкование норм материального права, однако правовых оснований к этому судебная коллегия не усматривает.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 307-309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Киржачского районного суда Владимирской области от 10 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Логиновой Н. В. и Логинова М. В. - без удовлетворения.

Председательствующий Судакова Р.Е.

Судьи: Семёнов А.В.

Емельянова О.И.