Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 12 ноября 2015 г. по делу N 33-5723/2015

судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Зелепукина А.В.,

судей Данцер А.В., Иванцовой Г.В.,

при секретаре Федосовой Е.В., -

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Иванцовой Г.В.

гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Новомакаровское" к ИП главе КФХ Косинову С.А., Болотову А.Г., Болотову В.Г., Груздову В.А., Груздову Н.А., Даньшину К.С., Ельчанинову А.В., Ельчанинову А.И., Ельчанинову А.П., Ельчанинову В.И., Ельчаниновой М.А., Звягинцевой В.И., Иванникову Н.В., Игнатову А.П., Игнатовой А.Н., Киселеву А.И., Костину С.В., Кудрявцеву А.Т., Кудрявцеву А.И., Кудрявцевой А.А., Кудрявцевой В.Е., Лобановой Т.А., Лушникову С.Н., Мордасову А.Н., Мордасову В.А., Мордасову С.А., Мордасовой В.Ф., Мордасовой Е.А., Мордасовой Н.В., Назаровой Н.А., Новокщенову В.Е., Новокщенову М.Н., Павлову В.А., Павлову С.В., Павловой А.М., Пивоварову В.Н., Пономареву С.В., Пономаревой М.А., Премякову В.М., Скворцову В.Г., Скворцовой Д.В., Спарышевой Е.Е., Спарышевой О.Н., Спицыну А.А., Тарасову И.Е., Тарасову Н.И., Тарасовой А.Г., Тарасовой М.И., Тарасовой М.Н., Тарасовой С.В., Толоконникову В.Н., Толоконникову В.И., Токареву С.А., Хаустову В.П., Шабунину А.В., Шипилову И.А., Ширинкиной Л.И., Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области о признании частично недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... ; о признании незаконным образование земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... ; о признании недействительной постановки на государственный кадастровый учет земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... ; о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ...

по апелляционным жалобам ИП главы КФХ Косинова С.А., представителя Хаустова В.П. по доверенности Стадникова В.В., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области

на решение Грибановского районного суда Воронежской области от 27 августа 2015 года

(судья райсуда Жидких И.Г.),

УСТАНОВИЛА:

ООО "Новомакаровское" обратилось в суд с названным иском к ответчикам, указывая, что 11 декабря 2014 года состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... На указанном собрании были приняты, наряду с прочими, следующие решения:

- об утверждении проекта межевания земельных участков, в соответствии с которым образуется один многоконтурный земельный участок ... , выделяемый в счет 69 долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... ;

- об утверждении перечня собственников многоконтурного земельного участка ... ;

- об утверждении размера долей в праве собственности на многоконтурный земельный участок ... ;

- о передаче многоконтурного земельного участка ... , выделяемого в счет 69 долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , ИП КФХ Косинову С.А. сроком на 5 лет.

Вышеуказанные решения собрания ООО "Новомакаровское" считает незаконными, поскольку общество является на основании договора аренды от 15.09.2008 года арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью ... , т.е. земельного участка, из которого произошло выделение земельного участка, переданного в аренду КФХ Косинову С.А.

Истец, как арендатор, согласия на выделение из арендуемого им участка не давал, договор аренды является действующим. На состоявшемся 11 декабря 2014 года собрании участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , не было принято решение об изменении условий договора аренды, с момента заключения договора аренды, условия его не менялись, в связи с чем отсутствовали законные основания для выделения спорного земельного участка и сдача его в аренду новому лицу. Также недействительной, по мнению истца, является и постановка на кадастровый учет земельного участка общей площадью ... , а сведения о нем подлежат исключению из государственного кадастра недвижимости.

Решением Грибановского районного суда Воронежской области от 27 августа 2015 года исковые требования удовлетворены.

В апелляционных жалобах ИП главы КФХ Косинова С.А., представителя Хаустова В.П. по доверенности Стадникова В.В., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области ставится вопрос об отмене принятого решения суда как незаконного.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя Хаустова В.П. по доверенности Стадникова В.В., представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области по доверенности Зиновьеву М.Н., представителя ООО "Новомакаровское" адвоката Баулина О.В., судебная коллегия приходит к следующему.

На основании п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Регулирование отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, - находится в сфере действия ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", именно данный Закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения ... (п.1 ст.1).

Основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков (п.3 ст.1).

По общему правилу, установленному ст.11.2 Земельного кодекса РФ (пункт 4) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Исключение составляют (согласно пункту 5 названной правовой нормы) случаи выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с п. 1 ст. 13 ФЗ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции ФЗ от 29.12.2010 года) участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 14 названного ФЗ (в редакции от 29.12.2010) - владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Пунктом 5 ст.14 предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 ст.13 настоящего ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Данная редакция действует на основании Федерального закона от 29.12.2010 года N435-ФЗ с 1 июля 2011 года и не распространяется на правоотношения, возникшие ранее. Следовательно, при заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или изменении условий договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, имевших место после 1 июля 2011 года, если участники долевой собственности на общем собрании участников долевой собственности при решении вопроса, связанного с передачей участка в аренду или внесении в него изменений, - выражали свое несогласие, то такие участники вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих им земельных долей. При этом, безусловно, на общем собрании должен быть решен вопрос о реальном изменении условий договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного ранее 1 июля 2011 года.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец ООО "Новомакаровское" является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью ...

Право аренды указанного земельного участка возникло у истца ООО "Новомакаровское" на основании договора аренды N ... , подписанного истцом с собственниками земельных долей в соответствии с решением общего собрания участников общей долевой собственности от 09 декабря 2006 года.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 06 ноября 2008 года.

11 декабря 2014 года состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:0000000:257, местоположение: Воронежская область, Грибановский район, западная часть Грибановского кадастрового района.

Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от 11 декабря 2014 года на указанном собрании были приняты наряду с прочими следующие решения:

- об утверждении проекта межевания земельных участков, в соответствии с которым образуется один многоконтурный земельный участок ... , выделяемый в счет 69 долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... ;

- об утверждении перечня собственников многоконтурного земельного участка ... ;

- об утверждении размера долей в праве собственности на многоконтурный земельный участок ... ;

- о передаче многоконтурного земельного участка ... , выделяемого в счет 69 долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... , ИП КФХ Косинову С.А. сроком на 5 лет.

11 февраля 2015 года между собственниками вновь образованного названного земельного участка был заключен договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателя N 1/1212 с ИП главой КФХ Косиновым С.А. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 24 февраля 2015 года.

При этом часть собственников долей земельного участка, ранее переданного в аренду, на общем собрании 11 декабря 2014 года выразили несогласие с условиями договора аренды от 15 сентября 2008 года, оформив результаты собрания протоколом. Однако, как следует из протокола собрания по первому вопросу повестки дня "об изменении условий названного договора" (л.д.116-123) - реально на собрании вопрос об изменении условий прежнего договора аренды не решен, никаких конкретных изменений в него не внесено, следовательно, при таких обстоятельствах, в силу названных выше положений закона, не возможно было принимать решения о выделе, формировании и сдаче вновь выделенного земельного участка в аренду.

Таким образом, принятые на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, оспариваемые истцом (в т.ч. являющимся участником общей долевой собственности на этот земельный участок), решения и заключенная на основании решения сделка, - являются недействительными в силу положений пп.4 ст.181.5 ГК РФ и п.2 ст. 168 ГК РФ, как совершенные в нарушение требований закона, а также нарушающие права истца, как арендатора. С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил в данной части заявленные исковые требования. Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что договор аренды от 2008 года продолжает действовать на прежних условиях.

После проведения межевых работ выделенный земельный участок общей площадью ... кв. м был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера ... Договор аренды выделенного земельного участка, заключенный 11 февраля 2015 года, зарегистрирован в ЕГРП.

Поскольку указанный земельный участок, как установлено судом первой инстанции, был образован незаконно, следовательно, незаконна была и постановка его на государственный кадастровый учет, в связи с чем, суд обоснованно исключил из государственного кадастра недвижимости сведения об этом земельном участке.

Признав недействительным договора аренды, суд также правомерно исключил запись о регистрации договора аренды N ... земельного участка с кадастровым номером ... , из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По мнению судебной коллегии, решение районного суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционных жалоб заявителей не могут повлечь отмену судебного постановления.

Апелляционная жалоба главы КФХ Косинова С.А. основана на неверном толковании норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика Хаустова В.П. по доверенности Стадникова В.В. также являются несостоятельными, ввиду неправильного, субъективного толкования норм материального права, отличного от толкования, приведенного в данном судебном постановлении.

В силу пункта 1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Так как договор аренды истца зарегистрирован в ЕГРП, в судебном порядке не оспорен, то доводы жалобы о необходимости оценки судом договора аренды от 2008 года как ничтожного, - не основаны на законе.

Также не имеет правового значения заявление в жалобе о ничтожности решения общего собрания дольщиков от 2006 года, на основании которого был заключен данный договор, и на котором, якобы, не был единогласно решен вопрос о сдаче в аренду истцу земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности его участников, принимавших решение, поскольку, во-первых, собрание имело место до 1 июля 2011 года, в связи с чем, высказанные на нем возражения против заключения договора аренды в настоящее время не влекут юридических последствий (о чем говорилось ранее); а во-вторых, ст.181.5 ГК РФ, предусматривающая признание решение собраний ничтожными, также не распространяется на прежние правоотношения. Данная норма права введена в ГК РФ, как и вся Глава 9.1 "Решения собраний", - Федеральным законом N100-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 Гражданского кодекса РФ" и вступила в силу с 1 сентября 2013 года. На основании п.3 ст.3 указанного Федерального закона положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего ФЗ, положения Гражданского кодекса РФ (в редакции настоящего ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего ФЗ.

Доверенность представителей ООО "Новомакаровское" на участие в общем собрании собственников земельных долей выдана в соответствии с требованиями ст.185.1 ГК РФ, как правильно указал суд первой инстанции, поэтому общество вправе было оспорить согласно п.3 ст.181.4 ГК РФ решение общего собрания, т.к. представитель общества голосовал против оспариваемого решения.

Нарушений процессуального законодательства, о которых говорится в жалобах, не усматривается.

Жалобу представителя ФГБУ "ФКП Россреестра" с учетом установленного судом первой инстанции незаконного образования спорного земельного участка, судебная коллегия считает поданной формально, так как решение суда не затрагивает по существу прав филиала, спор фактически возник между правообладателями.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Грибановского районного суда Воронежской области от 27 августа 2015 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы ИП главы КФХ Косинова С.А., представителя Хаустова В.П. по доверенности Стадникова В.В., представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: