судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Батищевой Л. В.
судей Федорова В. А., Степановой Е. Е.
при секретаре Давыдове А. О.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Федорова В.А.
гражданское дело по иску УАГ, УВВ действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей УОВ, УКВ, УДВ, и РАЮ к СОМ, администрации Березовского сельского поселения Воробьевского муниципального района Воронежской области о расторжении договора купли - продажи жилого дома и земельного участка и по встречному иску СОМ к УАГ, УВВ действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей УОВ, УКВ, УДВ, и РАЮ о расторжении договора купли продаж, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, взыскании упущенной выгоды и судебных расходов.
по апелляционной жалобе УАГ
на решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 13.08.2015 г.
(судья Гиренко А. Л.)
УСТАНОВИЛА:
УАГ, УВВ, действующие в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей УОВ, УКВ, УДВ, и РАЮ обратились в суд с иском к СОМ, администрации Березовского сельского поселения Воробьевского муниципального района Воронежской области о расторжении договора купли - продажи жилого дома и земельного участка от 26.03.2014 года, предметом которого является жилой дом с кадастровым N(..) общей площадью 40,2 кв.м. инв. N1902, лит.А,а1, и земельный участок с кадастровым N (..), расположенные по адресу: Воронежская область Воробьевский район село Березовка улица (..) д. 14, заключенный между продавцом СОМ и покупателями УАГ УВВ действующих за себя и за своих несовершеннолетних детей УОВ, УКВ, УДВ, а также РАЮ
Признать право собственности за СОМ на жилой дом общей площадью 40,2 кв.м. инв.N1902, литер А, а1 с кадастровым N (..) и земельный участок площадью 3591 кв.м с кадастровым N(..) по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, село Березовка ул. (..), д. 14.
Прекратить право общей долевой собственности на жилой дом за УАГ УВВ, УОВ, УКВ, УДВ, РАМ погасив запись о государственной регистрации права, прекратить ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона на жилой дом общей площадью 40.2 кв.м. инв. N1902. лит.А,а1 и земельный участок расположенного по адресу: Воронежская область, Воробьевский район село Березовка улица (..) д.14, погасив запись в ЕГРП N(..) от 01.04.2014г. и (..) от 01.04.2014г.
В обоснование своих требований истцы указали, что 26 марта 2014 года между продавцом СОМ и покупателями УАГ и УВВ действующих за себя и за своих несовершеннолетних детей УОВ, УКВ, УДВ, а также РАЮ был заключен договор купли продажи жилого дома общей площадью 40,2 кв.м. инв. N1902, лит.А,а1, с приусадебным участком по адресу: Воронежская область Воробьевский район село Березовка улица (..) д. 14.
Договор купли продажи жилого дома и земельного участка от 26.03.2014г. был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области 01.04.2014года с кадастровым номером (..); регистрационный N (..).
За указанный жилой дом и земельный участок оплата продавцу не производилась.
В связи с тем, что продавец в нарушении п. 15 договора купли продажи жилого дома и земельного участка от 26.03.2014г. не предупредил, что переданный им дом имеет недостатки -отсутствие в доме водопровода, санузла, которые не могут быть устранены без несоразмерных материальных расходов или затрат времени, данные недостатки покупатель устранить не может, так как семья Ульченко является многодетной семьей (наличие трех малолетних детей нуждающихся в улучшении бытовых условиях (как наличие водопровода, санузла в доме и проводного отопления дома), ответчику было направлено письмо о добровольном расторжении договора купли продажи дома расположенного по адресу: Воронежская область, Воробьевский район с. Березовка ул. (..) д. 14 с приусадебным участком.
Однако до настоящего времени ответа не поступило.
15.07.2015 года СОМ обратилась в суд со встречным иском, в котором просит расторгнуть договор купли - продажи жилого дома и земельного участка от 26.03.2014 года, предметом которого является жилой дом с кадастровым номером N (..) общей площадью 40,2 кв.м. инв. N 1902, лит А. а1 и земельный участок с кадастровым номером N (..) по адресу : Воронежская область Воробьевский район, село Березовка, улица (..) д. 14, заключенный между СОМ и покупателями УАГ, УВВ действующих лично за себя и несовершеннолетних детей УОВ 31.01.2007 года рождения, УКВ 15.07.2008 года рождения, УДВ 15.03.2013 года рождения, а также РАЮ. 07.09.1995 года рождения.
Признать право собственности за СОМ на жилой дом общей площадью 40,2 кв.м. инв. N 1902, лит А. а1 и земельный участок с кадастровым номером N (..) по адресу: Воронежская область Воробьевский район, село Березовка, улица (..), д. 14.
Прекратить право общей долевой собственности УАГ, УВВ, УОВ, УКВ, УДВ, а также РАЮ, погасив запись о государственной регистрации права, прекратить ограничения (обременения права: ипотека в силу закона на жилой дом общей площадью 402 кв.м. инв. N инв. N 1902, лит А. а1 и земельный участок с кадастровым номером N (..) по адресу: Воронежская область Воробьевский район, село Березовка, улица (..), д. 14 погасив запись в ЕГРП N (..) от 01.04.2014 года и (..) от 01.04.2014 года.
Взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца упущенную выгоду в размере (..) рублей.
Взыскать с ответчиков в солидарном порядке судебные расходы в размере (..) рублей.
В обоснование исковых требований СОМ указала, что 26.03.2014 года между ней продавцом и покупателями УАГ и УВВ действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей УОВ, УКВ, УДВ, и РАЮ был заключен договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, с. Березовка, ул. (..), д. 14, оценив их в сумму (..) рублей.
Договор купли - продажи жилого дома и земельного участка от 26.03.2014 года и право собственности истцов были зарегистрированы в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области 01.04.2014 года.
Цена договора и порядок оплаты по договору установлена п. 3 вышеуказанного договора. Согласно п. 3 договора цена проданных земельного участка и жилого дома определена по договоренности сторон и составляет (..) рублей, из которых (..) рублей уплачены покупателями продавцу до подписания сторонами настоящего договора, а оставшиеся (..) рублей должны быть уплачены покупателем продавцу после подписания договора в срок до 26.06.2014 года, из которых цена земельного участка составляет (..) рублей, цена, а цена жилого дома составляет (..) рублей.
Отчуждаемый земельный участок и жилой дом до подписания сторонами договора осмотрены, передача их продавцом и принятие покупателем осуществлены по подписанному в этот же день 26.03.2014 года сторонами передаточному акту, который является неотъемлемой частью договора (п. 1 вышеуказанного договора).
В соответствии с п. 2 покупатели приняли жилой дом и земельный участок в таком виде, в котором они сходятся на момент подписания договора.
01.04.2014 года произведена государственная регистрация договора купли-продажи, права собственности на жилой дом и на земельный участок, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона на жилой дом и на земельный участок.
На момент заключения сделки, а также при регистрации перехода права собственности каких-либо претензий по качеству и стоимости приобретаемого товара покупателями (истцами) не предъявлялись.
Доводы об обнаружении недостатков жилого дома отсутствие водопровода, санузла после заключения сделки считает несостоятельными, поскольку, приобретая имущество, истец имел возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.
Истцы до заключения сделки лично осматривали приобретаемый жилой дом, претензий к его состоянию не высказывали, тем более что указанные истцом недостатки были видны при визуальном осмотре объекта.
Условия достигнутого между сторонами соглашения о перечислении на банковский счет СОМ (..) рублей за жилой дом за счет средств материнского капитала не были выполнены.
Решением Калачеевского районного суда Воронежской области от 13.08.2015 г. в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе УАГ просит решение суда отменить, указывает на незаконность взыскания в неё упущенной выгоды.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возращений.
В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли - продажи.
В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в частности отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
В силу п. 1 ст. 453 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 с 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано:
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102. 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Согласно ст. 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как следует из материалов дела, 26.03.2014 года между продавцом СОМ и покупателями УАГ и УВВ действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей УОВ, УКВ, УДВ, и РАЮ был заключен договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, с. Березовка, ул. (..) д. 14, оценив их в сумму (..) рублей /л.д.6-7/.
Отчуждаемый земельный участок и жилой дом до подписания сторонами договора осмотрены, передача их продавцом и принятие покупателем осуществлены по подписанному в этот же день 26.03.2014 года сторонами передаточному акту, который является неотъемлемой частью договора (п. 1 вышеуказанного договора).
В соответствии с п. 2 покупатели приняли жилой дом и земельный участок в таком виде, в котором они находятся на момент подписания договора.
На момент заключения сделки, а также при регистрации перехода права собственности каких-либо претензий по качеству и стоимости приобретаемого товара покупателями (истцами) не предъявлялись /л.д.8/
01.04.2014 года произведена государственная регистрация договора купли - продажи, права собственности на жилой дом и на земельный участок, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона на жилой дом и на земельный участок /л.д.9-20/.
Согласно договора купли продажи п.3 жилой дом и земельный участок оцениваются сторонами в (..) рублей 00 коп., в т.ч. за жилой дом (..) (четыреста тысяч) рублей 00 коп., за земельный участок (..) (десять тысяч) рублей 00 коп.
Денежные средства в размере (..) (четыреста тысяч) рублей 00 коп. оплачиваются денежными средствами, выделяемыми по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии MK-I N 0115511. выданному на имя УАГ на основании решения ГУ - Главного Управления ПФР N 9 по г. Москве и Московской области от 04 сентября 2008 года за N 1387.
Дата выдачи сертификата 18 сентября 2008 года.
Оплата за жилой дом производится путем перечисления денежных средств в сумме (..) (четыреста тысяч) рублей 00 коп., на счет N (..) открытый в дополнительном офисе (..) Центрально-Черноземного Банка СБ РФ на имя СОМ, после подписания настоящего договора, в срок до 26 июня 2014 года./л.д.6/
Денежные средства до настоящего времени СОМ перечислены не были, в судебном заседании сторонами этот факт не оспаривается.
Таким образом УАГ, УВВ допущено существенное нарушение условий договора, в связи с чем у истца имеются основания для расторжения договора купли - продажи.
На земельном участке, площадь которого составляет 4200 кв.м., который был продан ответчикам, СОМ выращивала овощи ( картофель, капусту), которые реализовывала на местном рынке. Ее доход от продажи овощей составлял до (..) в год.
Согласно справке выданной директором МП "Колхозный рынок" КНН N 70 от 29.07.2015 года, во втором и третьем квартале 2014 года среднерыночная стоимость картофеля на МП "колхозный рынок" составляла 20-25 руб. за 1 кг., а среднерыночная стоимость капусты 15-17 руб. за 1 кг. /л.д.107/.
Разрешая спор и взыскивая в пользу СОМ (..) руб. убытков в виде упущенной выгоды, суд исходил из вышеуказанной справки и показаний самой истицы.
Между тем, с такими выводами суда, судебная коллегия по гражданским делам согласиться не может по следующим основаниям.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков; при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу указанных положений закона возмещение убытков, в том числе в виде упущенной выгоды, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при доказанности правового состава, то есть наличия таких условий как: совершение противоправных действий или бездействия; возникновение убытков; причинно-следственная связь между противоправным поведением и возникшими убытками; подтверждение размера убытков.
Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, т.е. документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.
Из материалов дела не усматривается наличие доказательств, предоставленных СОМ, подтверждающих совершение ею конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с противоправным поведением ответчиков, т.е. подтверждается отсутствие причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчиков и возможными убытками истца.
В связи с изложенным, решение суда первой инстанции в этой части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
По другим основаниям решение не обжалуется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 13.08.2015 г. в части взыскания убытков отменить, принять в этой части новое решение об отказе в иске.
В остальной части решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 13.08.2015 г. оставить без изменения.
Председательствующий:
судьи коллегии:
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.