Решение Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 07 октября 2015 г. по делу N 3-110/2015

председательствующего судьи Начарова Д. В.,

при секретаре Ершовой И. Ф.,

с участием:

представителя административного истца Березина И. Ю.,

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Исраиловой С. П.,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Простякова Д. С.,

представителя заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Кошуковой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Корпорация "Специнжстрой" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,

установил:

(дата) общество с ограниченной ответственностью Корпорация "Специнжстрой" обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

В обоснование требований общество указало, что является собственником земельного участка площадью 8 552 кв.м. с кадастровым номером (номер) и земельного участка с площадью 2 460 кв.м., с кадастровым номером (номер) расположенными в городе (адрес)

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) составила "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером (номер) - "данные изъяты" рублей.

Истец обратился к обществу с ограниченной ответственностью "данные изъяты" с целью определения фактической стоимости указанных земельных участков. В соответствии с подготовленным отчетом об оценке (номер) от (дата) по состоянию на (дата) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) составила "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером (номер) - "данные изъяты" рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права общества, поскольку существенно увеличивает размер налоговых платежей.

ООО Корпорация "Специнжстрой" просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равную рыночной в размере "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером (номер) - в размере "данные изъяты" рублей.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству представителем истца Пимошиной С. В. заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

При существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, с учетом заявленного ходатайства определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков.

Согласно заключению эксперта (номер) от (дата), подготовленного экспертом общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты"", стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) определена в размере 9 209 000 рублей, с кадастровым номером (номер) - в размере 3 981 000 рубля.

Представитель административного истца Березин И. Ю. в судебном заседании требования поддержал, просил их удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельных участков равную рыночной в размере установленным заключением эксперта.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Исраилова С. П. полагает требования не подлежащими удовлетворению. При этом указала, что заключение эксперта не может свидетельствовать о рыночной стоимости земельных участков, так как имеет недостатки. В нем корректировки разнятся, информацию по объектам - аналогам проверить невозможно. Указанный номер телефона не является источником информации.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Простяков Д. С. поддерживает позицию представителя Управления Росреестра, возражает против заявленых требований. Кроме того, сослался на то, что в августе 2015 года постановлением Правительства ХМАО-Югры утверждена новая кадастровая стоимость спорных земельных участков, которая была внесена в государственный кадастр недвижимости 22 августа 2015 года.

Представитель заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Кошукова Т. Н. просила принять решение на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, заинтересованного лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, администрации города Сургута в суд не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили. При таких обстоятельствах, на основании статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ООО Корпорация "Специнжстрой" по договору купли-продажи (номер) от (дата) был приобретен земельный участок площадью 8 552 кв.м. с кадастровым номером (номер), относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием "данные изъяты" расположенный по (адрес). Право собственности подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права (номер) от (дата). Кадастровая стоимость указанного земельного участка в соответствии со справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от (дата) установлена по состоянию на (дата) в размере "данные изъяты" рублей.

Также ООО Корпорация "Специнжстрой" по договору купли-продажи (номер) от (дата) был приобретен земельный участок площадью 2 460 кв.м. с кадастровым номером (номер), относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием "данные изъяты", расположенный (адрес) Право собственности подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права (номер) от (дата). Кадастровая стоимость указанного земельного участка в соответствии со справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от (дата) установлена по состоянию на (дата) в размере "данные изъяты" рублей.

Перечень земельных участков категории "земли населенных пунктов" для государственной кадастровой оценки, в который вошли оба участка, был сформирован по состоянию на 1 "данные изъяты"

Результаты государственной кадастровой оценки земель, утверждены постановлением Правительства "данные изъяты"

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от "данные изъяты") "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно ст. 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ООО Корпорация "Специнжстрой", являясь собственником земельных участков и плательщиком земельного налога, прямо заинтересовано к определению рыночной стоимости земельных участков, поскольку установленный завышенный размер стоимости объектов недвижимости увеличивает размер налоговых платежей.

Защита нарушенных прав собственника возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

(дата) ООО Корпорация "Специнжстрой" обратилось в комиссию при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Уведомлением Росреестра (номер) от (дата) заявителю отказано в приеме документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Таким образом, основанием для внесения органом кадастрового учета рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости в данном случае будет являться решение суда, вступившее в законную силу.

Статьей 3 Федерального закона от 29 "данные изъяты"-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Пунктом 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от "данные изъяты" и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В связи с этим, а также в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке, по правилам статьи 84 Кодекса на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

ООО Корпорация "Специнжстрой" в обоснование своих требований в отношении спорных земельных участков был представлен отчет об оценке их рыночной стоимости (номер) от (дата), подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) составила 8 466 500 рублей, с кадастровым номером (номер) - 2 629 700 рублей по состоянию на 1 января 2010 года.

При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик в отчете использовал сравнительный подход.

Согласно пункту 14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

При этом из указанных в таблице сведениях об объектах-аналогах информация по элементу сравнения "цена предложения" взята оценщиком из решений Высшего Арбитражного суда и вступивших законную силу решений Арбитражного суда, о чем также указано оценщиком в отчете (стр. 129-134 отчета).

В соответствии с требованиям пунктов 10, 11 ФСО N 7, в силу которых для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Обстоятельства, установленные вышеуказанными решениями арбитражного суда, на основании положений статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, а внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решений суда, не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения "цена предложения" в целях расчета величины рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, представленный в обоснование своих требований отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам федеральных стандартов оценки, следовательно, не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков.

Суд также не дает оценку представленному в материалах дела положительному экспертному заключению Некоммерческого партнерства " "данные изъяты" (номер) от (дата), согласно которому указанный выше отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

В процессе подготовки дела, по ходатайству представителя истца, а также в связи с существенным расхождением кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков.

Согласно заключению эксперта (номер) от (дата), подготовленного экспертом (ФИО)7 общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"", стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) определена в размере 9 209 000 рублей, с кадастровым номером (номер) - в размере 3 981 000 рублей.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное.

Из части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что заключение эксперта не является для суда обязательным. Несогласие суда с заключением эксперта должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Имеющееся в материалах дела заключение эксперта, подготовленное на основании определения суда, подлежит оценке, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При изучении объектов оценки экспертом выбраны 12 элементов сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка), вид использования и (или) зонирование, местоположение, физические характеристики (площадь и рельеф), экономические характеристики, наличие движимого имущества, другие характеристики, влияющие на стоимость.

В отношении обоих объектов оценки для сравнения экспертом было выбрано пять объектов-аналогов, их перечень и характеристики содержатся в таблице (л. 42-48 заключения).

Экспертом в качестве объектов исследования выбраны объекты-аналоги, расположенные в районе расположения объекта оценки с соответствующим целевым назначением, то есть схожие с оцениваемым объектом.

Из заключения эксперта следует, что была проанализирована информация по ценам предложений (публичных оферт) земельных участков, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. Количество объектов-аналогов обусловлено количеством подтвержденных объявлений на дату оценки.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки: на изменение цен на земельные участки за период с даты продажи (предложения) с аналогом до проведения оценки, на площадь земельных участков, что также отражено в таблице. В отчете имеются описание и расчет корректировок.

Объекты-аналоги экспертом отобраны из интернета, с сайта "данные изъяты", копии объявлений, которых приобщены к заключению эксперта, имеют дату публикации и источник публикации, что указывает на их соответствие пункту 10 ФСО N 3.

Суд, оценивая представленное экспертное заключение, приходит к выводу о том, что оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда не имеется.

Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждается соответствующими документами.

Выводы эксперта о величине рыночной стоимости земельных участков заинтересованными лицами не оспорены.

Лица, участвующие в деле, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельных участков, чем отражено в заключение эксперта, либо имеющиеся недостатки повлияли на определенную стоимость суду не представлено. В связи с чем доводы лиц, участвующих в деле относительно недостатков заключения эксперта не могут быть приняты во внимание.

О проведении дополнительной либо повторной экспертизы в порядке статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации никто из участвующих лиц не ходатайствовал.

С учетом изложенного требования ООО Корпорация "Специнжстрой" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной - подлежат удовлетворению.

Установленная кадастровая стоимость спорных земельных участков, равная рыночной, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2015 года по 31 декабря 2015 года, до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры N 249-п от 7 августа 2015 года, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при внесении сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление общества с ограниченной ответственностью Корпорация "Специнжстрой" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 552 кв.м. с кадастровым номером (номер), относящегося к землям населенных пунктов с разрешенным использованием "данные изъяты" расположенного (адрес), равной рыночной по состоянию на 1 января 2010 года в размере 9 209 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 460 кв.м. с кадастровым номером (номер), относящегося к землям населенных пунктов с разрешенным использованием "данные изъяты", расположенного (адрес), равной рыночной по состоянию на 1 января 2010 года в размере 3 981 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Начаров Д. В.