Решение Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 08 октября 2015 г. по делу N 3-216/2015

председательствующего судьи Начарова Д. В.,

при секретаре Ершовой И. Ф.,

с участием:

представителя административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ФИО)3,

представителя заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Кошуковой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Региональная сервисная компания "Альянс"" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

(дата) общество с ограниченной ответственностью "Региональная сервисная компания "Альянс"" (далее Истец, ООО "РСК "Альянс", общество) обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование требований общество указало, что на основании заключенного с администрацией (адрес) договора аренды (номер)- (номер) от (дата) сроком до (дата), владеет и пользуется земельным участком площадью 5 709 кв.м., с кадастровым номером (номер), расположенным (адрес)

В соответствии с указанным договором, размер арендной платы рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка, которая определена в размере "данные изъяты" рублей.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды размер арендной платы за пользование земельным участком в год составляет "данные изъяты" рубля.

Завышенная стоимость земельного участка нарушает права общества, поскольку существенно увеличивает размер арендных платежей. Рыночная стоимость земельного участка составляет 2 644 294,62 рубля, что подтверждается отчетом "данные изъяты" (ФИО)2 (номер) от (дата), а также экспертным заключением "данные изъяты" N (номер) от (дата).

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (номер) от (дата) ООО "РСК "Альянс" отказано в принятии документов о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО "РСК "Альянс" просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равной рыночной, по состоянию на 1 января 2011 года в размере 2 644 294,62 рубля.

Представители административного истца, административного ответчика Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, административного ответчика Управления Росреестра, заинтересованного лица Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, администрации города Нижневартовска надлежащим образом извещенные в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили.

При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Простяков Д. С. считает требования не подлежащими удовлетворению, поскольку истец просит установить кадастровую стоимость равную рыночной по состоянию на 1 января 2011 года, в то время как его кадастровая стоимость установлена по состоянию на 1 января 2010 года.

Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, которые внесены в государственный кадастр недвижимости 22 августа 2015 года. Кроме того, представленный отчет не отвечает стандартам ФСО. Информация в отношении объектов аналогов не читаема.

Представитель заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Кошукова Т. Н. доводы представителя кадастровой палаты поддержала. При этом указала, что требования удовлетворению не подлежат, поскольку истец просит установить стоимость на дату отличную от даты определения кадастровой стоимости, доказательств рыночной стоимости на которую не представлено.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что по заключенному с администрацией (адрес) договору аренды земельного участка (номер) от (дата) сроком до (дата) ООО "РСК "Альянс" передан в аренду земельный участок площадью 5 709 кв.м., с кадастровым номером (номер), относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием "данные изъяты", расположенный (адрес)

В соответствии с п. 2.1 договора аренды размер арендной платы за пользование земельным участком, рассчитанной из кадастровой стоимости земельного участка, в год составляет "данные изъяты" рублей.

Пунктом п. 2.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения "Арендодателя" в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Спорный земельный участок вошел в перечень объектов массовой кадастровой оценки, сформированный по состоянию на 1 января 2010 года, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры N 343-п от 16 декабря 2010 года.

Согласно кадастровой справке от (дата) кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года установлена в размере 14 029 582,05 рублей.

Заявитель, являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечет за собой увеличенные размеры арендной платы по договору, уменьшенный размер ее снижение.

Таким образом, защита нарушенных прав арендатора возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости арендованного земельного участка равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно ст. 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

(дата) ООО "РСК "Альянс" обратилось в комиссию при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровыми номерами (номер)

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (номер) от (дата) заявителю отказано в принятии документов к рассмотрению.

Поскольку комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости истцу было отказано в приеме документов, то основанием для внесения органом кадастрового учета рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости может являться решение суда, вступившее в законную силу.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Пунктом 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В связи с этим, а также в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке, по правилам статьи 84 Кодекса на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

ООО "РСК "Альянс" в обоснование своих требований в отношении спорного земельного участка был предоставлен отчет (номер) от (дата), подготовленный "данные изъяты" (ФИО)2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на 01 января 2010 года составила 2 644 294,62 рубля.

В соответствии с имеющимся в материалах дела экспертным заключением "данные изъяты" N (номер) от (дата) указанный выше отчет соответствует требованиям закона "Об оценочной деятельности российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости спорного земельного участка оценщик использовал сравнительный подход.

Согласно пункту 14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Из представленного отчета следует, что при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки по всем элементам сравнения.

Оценщиком при проведении оценки произведен анализ влияния общей политической и социально - экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок недвижимости.

В результате определения сегмента рынка сделаны выводы о том, что оцениваемый объект отнесен к сегменту рынка земельных участков производственного назначения.

Оценщиком произведен анализ фактических данных о ценах сделок и(или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования.

Из открытых источников периодических изданий "данные изъяты" (номер) ( (номер)) от (дата), "данные изъяты" (номер)( (номер)) от (дата), "данные изъяты" (номер)( (номер)) от (дата), интернет сайта "данные изъяты" отобраны в качестве объектов-аналогов 4 земельных участка, относящихся к категории населенных пунктов, с разрешенным использованием под промышленную застройку.

При этом оценщик указал, что в объявлениях по предложению земельных участков под промышленную застройку отсутствует информация о праве, на основании которого происходит переход реализуемого земельного участка. Поэтому сделано допущение, что предлагаемые права, распространяемые на объект: собственность, либо аренда. Поскольку, на основании какого права происходит переход объекта-аналога, определить невозможно, в целях избежания занижения конечного результата по определению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает допущение, что предполагаемые права при реализации объектов-аналогов являются правом аренды.

В качестве единицы сравнения для оценки стоимости земельного участка был выбран 1 кв.м.

При изучении объектов оценки экспертом исследованы характеристики объектов, влияющие на стоимость, такие как: состав передаваемых прав, условия финансирования, условия сделки, условия рынка (время продажи/предложения), привлекательность местоположения, транспортная доступность, рельеф местности, площадь земельного участка, конфигурация, наличие инженерных сетей, целевое назначение земель, разрешенные варианты использования, наличие ограничений в использовании земельного участка.

Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком при определении рыночной стоимости произведены соответствующие корректировки, на состав передаваемых прав, условие сделки продажа/предложение), привлекательность местоположения, площадь земельного участка, произведено согласование результатов, исчислено итоговое значение рыночной стоимости площади земельного участка рублей за кв.м., определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года в размере 2 644 294, 62 рублей.

В отчете содержится подробное описание осуществленных корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене земельных участков, а также подробно мотивирован отказ от необходимости проведения других корректировок.

Согласно п. 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сведения об объектах-аналогах получены из источников информации, которые имеют дату публикации и источник публикации, что указывает на наличие проверяемости данных, их соответствия пункту 10 ФСО N 3.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные доказательства рыночнойрыночной стоимостистоимости земельногоземельного участкаучастка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Отчет подписан оценщиком (ФИО)2, имеющей право на составление подобных отчетов, что подтверждено копиями соответствующих документов, приобщенных к отчету.

Кроме того, соответствие исследованного отчета установленным требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки подтверждается предоставленным положительным экспертным заключением N (номер) от (дата).

Лица, участвующие в деле, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете, суду не представили. Кроме того, не представлено обоснованных доводов о наличии недостатков в отчете, повлиявших на размер установленной рыночной стоимости.

О проведении судебной экспертизы в порядке статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации никто из сторон не ходатайствовал.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка, равная 2 644 294,62 рублям, является доказанной.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Если на дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд у заявителя существовало право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, то дело об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены результаты очередной кадастровой оценки.

В данном случае общество обратилось в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (дата) с заявлением об установлением кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре обратилось (дата), до (дата) - даты внесения новых сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, общество имеет право претендовать на исчисление арендных платежей за период 2015 года, до внесения новых сведений, исходя из кадастровой стоимости равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года. Такой подход отражен в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка, равная рыночной, применяется для целей предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2015 года до 22 августа 2015 года, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности), утвержденных постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры N 249-п от 7 августа 2015 года.

В связи с указанным доводы участвующих в деле представителей ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры об отсутствии оснований для удовлетворения требования, в связи с установлением новой кадастровой стоимости земельного участка являются необоснованными.

Не может быть принят во внимание и довод лиц, участвующих в деле о том, что общество просило установить кадастровую стоимость равную рыночной по состоянию на 1 января 2011 года, поскольку в соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В данном случае, как было отражено выше, спорный земельный участок вошел в перечень земельных участков подлежащих государственной кадастровой оценке сформированный по состоянию на 1 января 2010 года. Данная дата при установлении рыночной стоимости земельного участка определена законом и не зависит от мнения заявителя, при том, что в соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость определена по состоянию на 1 января 2010 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление общества с ограниченной ответственностью "Региональная компания "Альянс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 709 кв.м. с кадастровым номером (номер), относящегося к землям населенных пунктов с разрешенным "данные изъяты", расположенный (адрес) по состоянию на 1 января 2010 года в размере 2 644 294,62 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Начаров Д. В.