Решение Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 29 октября 2015 г. по делу N 3-89/2015

председательствующего судьи Начарова Д. В.,

при секретаре Ершовой И. Ф.,

с участием:

представителя административного истца Березина И. Ю.,

представителя административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Пузина Д. Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по заявлению закрытого акционерного общества "ГидроМонитор" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

(дата) закрытое акционерное общество "ГидроМонитор" (далее истец, ЗАО "ГидроМонитор", общество) обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование требований общество указало, что на основании заключенного с администрацией (адрес) договора аренды от (дата) является арендатором земельного участка площадью 19 969 кв.м. с кадастровым номером (номер), расположенного (адрес)

В соответствии с п. 4.2 указанного договора аренды, размер арендной платы, рассчитанной из кадастровой стоимости земельного участка, на 2014 год составил 280 527,81 рублей.

Спорный земельный участок не вошел в перечень объектов, подлежащих массовой государственной кадастровой оценки, поскольку был внесен в государственный кадастр недвижимости позднее, 01 января 2010 года, в связи с чем его кадастровая стоимость была определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года N 222, и составила "данные изъяты" рубля.

Пунктом 4.3 договора аренды (номер) предусмотрено изменение размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Завышенная стоимость земельного участка нарушает права общества, поскольку существенно увеличивает размер арендных платежей. Рыночная стоимость земельного участка составляет 8 366 000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке объекта оценки (номер), подготовленного "данные изъяты"".

Истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) в размере 8 366 000 рублей по состоянию на 01 января 2010 года.

В соответствии с заключением эксперта (номер) от (дата), составленного "данные изъяты" на основании определения судьи от 12 марта 2015 года, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 марта 2012 года составила 13 439 137 рублей.

В связи с наличием сомнений в правильности составленного отчета и заключения эксперта определением суда от (дата) назначено проведение повторной судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта (номер) от (дата) составленному "данные изъяты" рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13 марта 2012 года составила 8 852 457,39 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Березин И. Ю. заявленные требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равную рыночной в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Пузин Д. Ф. просил в удовлетворении требования отказать, ссылаясь на то, что заключения экспертов составлены с нарушением требований, установленных законодательством. От проведения экспертизы отказался.

Участвующие в деле стороны: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также заинтересованные лица - Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии и администрация города Сургута, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами неявки не представили.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В возражениях на заявление Управление Росреестра указало, что заключение эксперта (номер) от (дата) не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам федеральных стандартов оценки, следовательно, не может являться надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка.

Для сравнения и определения рыночной стоимости экспертом отобраны объекты-аналоги не схожие по своим характеристикам, не являющиеся близкими друг к другу, существенно отличающиеся по элементам сравнения, а именно на время предложения, на масштаб, на торг. Имеются расхождения в датах предложений, не сходятся с датами, указанными при производстве корректировок.

Не указан такой элемент сравнения как передаваемые права, поскольку в зависимости от формы собственности будет различаться и стоимость недвижимости.

Кроме того, приложенные к заключению объявления о земельных участках не содержат всей используемой экспертом при проведении сравнения информации.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что по заключенному с администрацией (адрес) договору аренды земельного участка (номер) от (дата) ЗАО "ГидроМонитор" передан в аренду земельный участок площадью 19 969 кв.м., с кадастровым номером (номер), относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием "данные изъяты" расположенный по (адрес) (адрес)

В соответствии с п. 4.2 договора аренды спорного земельного участка, размер арендной платы, рассчитанной из кадастровой стоимости земельного участка, на 2014 год составил 280 527,81 рублей.

Пунктом п. 4.3 указанного выше договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения "Арендодателя" в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 61 239 624,11 рубля по состоянию на (дата), что подтверждается кадастровой справкой от (дата).

ЗАО "ГидроМонитор", являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличенные размеры арендной платы по договору, уменьшенный размер ее снижение.

Таким образом, защита нарушенных прав арендатора возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости арендованного земельного участка равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно ст. 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

04 февраля 2015 года ЗАО "ГидроМонитор" обратилось в комиссию при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 131 от 05 февраля 2015 года заявителю отказано в приеме документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

В соответствии со статьями 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.

В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" основанием для внесения органом кадастрового учета рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является решение суда, вступившее в законную силу.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Пунктом 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В связи с этим, а также в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке, по правилам статьи 84 Кодекса на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исходя из анализа положений статей 24.18 и 24.19 Закона об оценочной деятельности, датой установления кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

Таким образом, датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в данном случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, а именно 13 марта 2012 года.

ЗАО "ГидроМонитор" в обоснование своих требований в отношении спорного земельного участка был представлен отчет об оценке рыночной стоимости (номер) от (дата), подготовленного "данные изъяты"", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на 1 января 2010 года составила 8 366 000 рублей.

Следовательно, названный отчет не может служить допустимым доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности должна быть установлена его кадастровая стоимость.

Суд также не дает оценку представленному в материалах дела положительному экспертному заключению (номер) "данные изъяты", согласно которому отчет (номер) от (дата) соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное.

Из части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также следует, что заключение эксперта для суда необязательно. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Имеющееся в материалах дела заключение эксперта, подготовленное на основании определения суда, подлежит оценке, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству по ходатайству представителя заявителя Пимошиной С. В. в связи с существенной разницей между кадастровой рыночной стоимостью земельного участка, а также определением рыночной стоимости в представленном отчете на иную дату, определением судьи от (дата) назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на (дата).

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" от (дата) стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) определена по состоянию на 13 марта 2012 года в размере 13 439 137 рублей.

Изучив в судебном заседании от 07 сентября 2015 года указанное экспертное заключение от 24 июля 2015 года суд пришел к следующему.

Из указанного экспертного заключения следует, что исследуемые объекты-аналоги N 1, 3 относятся к иной группе видов разрешенного использования по сравнению с исследуемым земельным участком. Корректировок по указанному элементу сравнения в заключении эксперта не имеется, также как и элемента "передаваемые права на земельный участок", который также отличен между объектами-аналогами и исследуемым объектом оценки.

Указанные выявленные в заключение эксперта недостатки вызывают сомнение в достоверности определения фактической стоимости объекта оценки. В связи с наличием сомнений в правильности и объективности заключения эксперта "данные изъяты" от (дата) суд считает, что оно не может служить допустимым доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (номер). Доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости заинтересованными лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка в суде первой инстанции ими не заявлялось.

При наличии сомнений в обоснованности представленных данных в заключении эксперта и достоверности определения рыночной стоимости земельного участка в соответствии со статьей 77-78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом поставлен вопрос о назначении повторной судебной экспертизы, против которой участвующие по делу стороны не возражали.

Определением суда от 07 сентября 2015 года судом назначено проведение повторной экспертизы

Согласно заключению эксперта (номер) от (дата), подготовленного "данные изъяты" стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) определена по состоянию на 13 марта 2012 года в размере 8 852 457,39 рублей.

Изучив в судебном заседании указанное заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Из данного заключение эксперта следует, что был произведен анализ рынка земельных участков г. Сургута Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Применяя сравнительный подход к оценке, эксперт выбрал три аналога объекта оценки, предложенных к продаже с января по декабрь 2009 (адрес) объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв. м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете приведены необходимые корректировки.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких данных, оснований для вывода о недостоверности заключения эксперта (номер) от (дата), подготовленного "данные изъяты" об определении рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется.

Доводы административных ответчиков относительно того, что заключение эксперта имеет недостатки не могут быть приняты во внимание, поскольку не представлено убедительных расчетов и обоснований, указывающих на иную рыночную стоимость земельного участка и что совершенные ошибки привели к неправильной итоговой сумме.

Доказательств иной рыночной стоимости административными ответчиками не представлено.

От проведения повторной экспертизы лица, участвующие в деле отказались. Представитель административного истца настаивал на рассмотрении дела по имеющимся в нем доказательствам.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка равная рыночной, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2015 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Очередная государственная кадастровая оценка утверждена постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры N 249-п от 7 августа 2015 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление закрытого акционерного общества "ГидроМонитор" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 19 969 кв.м., с кадастровым номером (номер), относящегося к землям населенных пунктов с разрешенным использованием "данные изъяты" расположенного по (адрес) по состоянию на 13 марта 2012 года в размере 8 852 457,39 рублей.

Кадастровая стоимость, установленная настоящим решением суда, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать - 04 февраля 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Начаров Д. В.