Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 08 декабря 2015 г. по делу N 33-8487/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи: Криволаповой Е.А.

судей: Осиповой И.Г., Тепловой Т.В.,

при секретаре судебного заседания: Мараховского С.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чернышова В.Н. на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 17 августа 2015 года по гражданскому делу по иску Чернышова Валерия Николаевича к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки, Администрации города Ессентуки, Дзиову Александру Геннадьевичу о признании недействительным ничтожным поговор аренды земельного участка N 674- 3 от 31 июля 2014г. заключенный между Дзиовым Александром Геннадьевичем и Администрацией г. Ессентуки в лице председателя Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки Кобец Нины Яковлевны, применении последствия недействительности сделки, исключении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды земельного участка N 674-з от 31.07.2014г., обязании Дзиова Александра Геннадьевича возвратить земельный участок Администрации города Ессентуки,

заслушав доклад судьи Криволаповой Е.А.,

УСТАНОВИЛА:

Чернышев В.Н. обратился в суд с иском к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки, Администрации города Ессентуки, Дзиову А.Г. о признании недействительным ничтожным договор аренды земельного участка N 674 - 3 от 31 июля 2014г. под строительство офисного здания площадью 1420,0 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. ***, заключенный между Дзиовым Александром Геннадьевичем и Администрацией г. Ессентуки, в лице председателя Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки К.Н.Я., применении последствия недействительности сделки, исключении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды земельного участка N 674-з от 31.07.2014г., обязании Дзиова Александра Геннадьевича возвратить земельный участок Администрации города Ессентуки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в июне 2014 года, Чернышов В.Н. ознакомился с объявлениями Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки, опубликованными в газете "Ессентукская Панорама" N 25 (1152) от 26.06. 2014 года о планируемом предоставлении в аренду земельного участка: под строительство офисного здании площадью *** кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. ***. Он подал заявление в KMC г. Ессентуки о предоставлении данного земельного участка ему в аренду и приложил к нему копию паспорта. На его обращение ответ не пришел. Торги по продаже права аренды на указанный земельный участок проведены не были. Посчитав бездействия Комитета незаконными, необоснованными и нарушающим его имущественные права и законные интересы в сфере предпринимательской и экономической деятельности, предоставленные ему Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ и обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконным бездействии по принятию решении по организации и проведению аукциона. В ходе судебного разбирательства по делу арбитражным судом было установлено: "Постановлением администрации города Ессентуки от 07 июля 2014 года N 1687 был утвержден, представленный Дзиовым А.Г. акт о выборе земельного участка от 23.03.2014 согласовано предварительное место размещения объекта строительства - офисного здания на земельном участке площадью *** кв.м, расположенного по адресу: г. ***. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет 29.05.2014 с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, с разрешенным пользованием "под строительство офисного здания", что подтверждается кадастровой выпиской от 29.07.2014 N 26/501/14-409120. В дальнейшем, 31 ноля 2014 года на основании постановления администрации города Ессентуки от 31.07.2014 N 1929 между комитетом и Дзиовым А.Г. заключен договор аренды N 674-3 земельного участка с кадастровым номером ***, сроком с 31.07.2014 по 30.07.2017. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.08.2014, регистрационный номер 26-26-35/030/2014-980, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 13.05.2015". Т.е. его заявление Комитетом проигнорировано, в предоставлении земельного участка в аренду отказано молчанием. А также бездействием отказано в проведении торгов по основаниям, противоречащим Земельному кодексу РФ. 31.07.2015 года администрацией издано постановление N1929, на основании которого комитетом с Дзиовым А.Г. заключен договор N674 -з от 31.07.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером *** сроком по 31.07.2017. Согласно пункту 3.3 договора указанный земельный участок на момент заключения договора уже находился в пользовании Дзиова А.Г., поэтому акт приема-передачи не составлялся. Постановление N 1929 от 31.07.2015г. исполнено, поэтому обжалование не восстановит права истца. Полагает, что необходимо учесть, что истец уже обращался в арбитражный суд с иском к Комитету о признании бездействий по организации торгов незаконным, однако, суд отказал ввиду наличия зарегистрированного договора аренды на спорный участок. Чернышев В.Н. с заявлениями о предоставлении земельного участка обратился в комитет своевременно. Полагает, что поскольку порядок предоставления земельного участка в аренду нарушен, земельный участок под строительство офисного здания площадью *** кв.м, расположенного по адpecy: Ставропольский край, г. ***, предоставлен в аренду с грубым нарушением норм гражданского и земельного законодательства РФ, а именно, без проведения торгов по продаже права аренды, то и прав на это имущество у Дзиова А.Г не возникло. Советом города Ессентуки 09 ноября 2006 г. вынесено Решение N 114 Об утверждении правил землепользования и застройки города Ессентуки", с изменениями N69 от 30 июля 2014 г. (далее по тексту "ПЗЗ"), Согласно ПЗЗ, запрещено предоставлять земельные участки с предварительным согласованием. Такие земельные участки должны в обязательном порядке выставляться на торги и данное условие не зависит от того сколько заявок и кем и когда они были поданы. Априори, при наличии ПЗЗ, земли должны предоставляться посредством проведения торгов, (примечание: применительно к городу федерального значения Москве и к Московской области с 31 декабря 2014 года и в других случаях применительно к муниципальным районам с 30 июня 2013 года, к городским поселениям и городским округам с 31 декабря 2013 года, к сельским поселениям с 1 июня 2014 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Согласно Земельного кодекса РФ, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также признания недействительными в судебном порядке в соответствии с Земельным Кодексом РФ не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 17 августа 2015 года в удовлетворении исковых требований Чернышова В.Н. к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки, Администрации города Ессентуки, Дзиову А.Г. о признании недействительным ничтожным договора аренды земельного участка N 674-3 от 31 июля 2014, заключенного между Дзиовым А.Г. и Администрацией г.Ессентуки, в лице председателя Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки Кобец Н.Я., применении последствия недействительности сделки, исключении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды земельного участка N 674-3 от 31.07.2014г., обязании Дзиова А.Г. возвратить земельный участок Администрации города Ессентуки, отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец Чернышов В.Н. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное. Полагает, что исследование материалов гражданского дела судьей первой инстанции проведено поверхностно и формально.

Лица, участвующие в деле, и их представители на заседание судебной коллегии не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, об отложении разбирательства по существу не ходатайствовали, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции также сослался на отсутствие у Чернышова В.Н. реального намерения получения права на аренду земельного участка ввиду многочисленных обращений в администрации городов и районов Ставропольского края, но не получением ни одного земельного участка в аренду, в том числе и в связи с отзывом им своих заявлений.

Однако судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, Дзиов А.Г. обратился в Администрацию г. Ессентуки с заявлением о предоставлении земельного участка ориентировочной площадью *** кв.м. под строительство офисного здания, по адресу: г. ***.

Информация о планируемом предоставлении в аренду земельного участка под строительство офисного здания площадью *** кв.м., расположенного по адресу: г. *** была опубликована в газете "Ессентукская панорама" N25 от 26 июня 2014 года (1152).

Чернышов В.Н. 03 июля 2014 года обратился в Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки с заявлением о предоставлении в аренду данного земельного участка, которое зарегистрировано в Комитете 04 июля 2014 года за N 1782. Истец просил провести аукцион по продаже права аренды земельного участка. Однако фактически данное заявление не рассмотрено, торги не проведены.

07.07.2014 года постановлением Администрации города Ессентуки N1687 утвержден акт о выборе земельного участка, расположенного по адресу: г. Ессентуки, ул. Кисловодская, в районе дома N14 площадью 1 420,0 кв.м, под строительство офисного здания.

Постановлением Администрации города Ессентуки N1929 от 31.07.2014 года Дзиову А.Г. предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью *** кв.м, по существующим границам землепользования под строительство офисного здания по адресу: г. ***, кадастровый номер ***.

31 июля 2014 года между Администрацией города Ессентуки, в лице председателя Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки, и Дзиовым А.Г. заключен договор аренды указанного земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, спорный земельный участок передан в аренду Дзиову А.Г., заключен соответствующий договор, который прошел процедуру государственной регистрации.

Истец Чернышов В.Н. просит суд признать недействительным ничтожным договор аренды спорного земельного участка, поскольку считает, что нарушены его права, так как его заявление о предоставлении указанного земельного участка в аренду по существу рассмотрено не было, в установленном законом порядке не было принято решения о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка, земельный участок предоставлен в аренду Дзиову А.Г. с грубым нарушением норм гражданского земельного законодательства.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 ЗК РФ.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В силу пункта 1 статьи 31 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта жилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.

В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

На основании пункта 5 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта существляется следующим образом: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей70Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с гравилами, установленными статьей32Кодекса.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 ЗК РФ в прежней редакции.

При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется владеющими этой информацией лицами по запросу органа местного самоуправления бесплатно в установленный ЗК РФ срок (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ в прежней редакции).

После определения участка(ов), подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, орган местного самоуправления в силу пункта 3 статьи 31 ЗК РФ в прежней редакции, информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.

По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

По смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

При этом Земельный кодекс РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ в прежней редакции. Такой способ предоставления земельных участков позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В связи с чем при наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги.

Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

Как следует из материалов дела, в нарушение статей 11, 30 ЗК РФ торги в отношении права аренды спорного земельного участка по адресу: Ставропольский край, г. ***, не проведены, в то время как при наличии двух и более заявок на один и тот же земельный участок предоставление такого участка может осуществляться исключительно по результатам торгов, вопросы проведения которых регулировались статьей 38 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений.

Доказательств наличия преимущественного права аренды спорного земельного участка у Дзиова А.Г. ввиду нахождения на нем объектов недвижимости или наличия ранее действующего договора в отношении земельного участка в материалах дела не представлено.

Вместе с тем материалами дела подтверждено, что на спорный земельный участок претендовал не только Дзиов А.Г., но и Чернышов В.Н., что подтверждается имеющимся в материалах дела заявлением Чернышова В.Н. (л.д.65).

По правилам действующего законодательства в случае, если в течение 30дней с момента публикации поступает одна заявка, то орган местного самоуправления готовит проект постановления о предоставлении земельного участка, лицу, подавшему заявку, а в случае, если поступило две или более заявок, орган местного самоуправления выносит решение о проведении торгов.

Действия администрации по предоставлению спорного участка в аренду Дзиову А.Г. путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов не соответствуют требованиям Земельного кодекса РФ и Федеральному закону "О защите конкуренции" от 26 июня 2006 года N 135-Ф3, поскольку нарушают принципы прозрачности предоставления находящейся в государственной собственности земли и недопустимости создания дискриминационных условий для субъектов предпринимательской деятельности.

Выводы суда первой инстанции о злоупотреблении Чернышовым В.Н. своими правами и отсутствии у него цели получения в аренду земельного участка по данному спору при подаче соответствующего заявления не подтверждены какими-либо доказательствами. Кроме того, данное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку по смыслу закона при подаче двух и более заявок на один и тот же участок проведение торгов является обязательным. При этом на данной стадии земельных правоотношений в полномочия представителей администрации не входит оценка истинных намерений претендентов, подавших соответствующие заявления.

Поскольку нарушена процедура по проведению торгов, то в соответствии со ст. 166 ГК РФ указанная сделка является недействительной.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного решение суда не может быть признано законным, обоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований, поскольку при предоставлении спорного земельного участка для строительства в порядке предварительного согласования места размещения объекта порядок, установленный земельным законодательством, соблюден не был.

Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Чернышова В.Н. об исключении сведений из ЕГРП о регистрации договора аренды, поскольку указанные требования являются производными от требований о признании недействительным договора аренды земельного участка N 674- з от 31 июля 2014 года, в связи с чем в этой части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 17 августа 2015 года отменить.

Принять новое решение, которым исковые требования Чернышова Валерия Николаевича удовлетворить.

Признать недействительным договор N 674-з от 31 июля 2014года о предоставлении Дзиову Александру Геннадьевичу земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м. в аренду сроком на 3 года под строительство офисного здания, расположенного по адресу: Ставропольский край, город ***, заключенный между администрацией города Ессентуки Ставропольского края и Дзиовым Александром Геннадьевичем. Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации договора аренды N 674-з от 31 июля 2014года о предоставлении Дзиову Александру Геннадьевичу земельного участка с кадастровым номером *** в аренду.

Обязать Дзиова Александра Геннадьевича возвратить земельный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, город ***, администрации города Ессентуки Ставропольского края.

То же решение суда в части отказа в удовлетворении требований Чернышова В.Н. об исключении сведений из ЕГРП о регистрации договора аренды - оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Чернышова В.Н. удовлетворить в части.

Председательствующий:

Судьи: