Решение Самарского областного суда от 08 декабря 2015 г. по делу N 3а-546/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего- судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело N3а-546/2015 по административному исковому заявлению Наркова О.И., Клюшиной В.Н., Ким А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием представителя Наркова О.И., Клюшиной В.Н., Ким А.А. по доверенности Егоровой Т.В.,

У с т а н о в и л :

Нарков О.И., Клюшина В.Н., Ким А.А. обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости в размере 5 199 000 руб.

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности Егорова Т.В. поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в административном иске, уточнила дату, по состоянию на которую просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной, а именно на 01.01.2013 года.

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, а также привлеченные судом к участию в деле Правительство Самарской области и Администрация г.о.Самары не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав представителя административных истцов, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное Нарковым О.И., Клюшиной В.Н., Ким А.А. требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог / до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года ФЗ N135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Наркову О.И., Ким А.А., Клюшиной В.Н. на праве общей долевой собственности / "данные изъяты" принадлежит земельный участок с кадастровым номером: N площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные помещения с прилегающей территорией, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: N утверждена в соответствии с приложением N1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в размере 11 258 585,20 руб..

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, Нарков О.И. обратился в ЗАО " "данные изъяты""" для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке N, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года составляет 5 199 000 руб..

Экспертным заключением N N, выполненным "данные изъяты"", членом которого является оценщик ФИО1., подтверждено соответствие отчета N требованиям Федерального законодательства об оценочной деятельности.

Полагая свои права нарушенными, административные истцы обратилась в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного дела.

В соответствии со ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 N382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленных Федеральным стандартом оценки "Требование к отчету об оценке /ФСО N3/, и настоящим требованиям.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с п.1.2 Требований к отчету и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная данным отчетом, является достоверной.

В отчете об оценке приведены допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки / стр. 9-10/, описание объекта оценки /стр.13-14/, количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результат оценки/стр.15-16/, анализ рынка объекта оценки /стр.21-32/, информация по ценообразующим факторам/ стр.33-34 /.

В качестве ценообразующих факторов выделил следующие: состав передаваемых прав, условия финансирования сделки купли-продажи, условия продажи, время продажи, местоположение и окружение, физические характеристики, экономические характеристики.

Оценщик сделал вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки является продолжение его фактического использования - под производственные помещения с прилегающей территорией /стр.36/.

Оценщик произвел описание процесса оценки объекта в части применения затратного, доходного и сравнительного подходов; для исследования выбрал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обосновал отказ от других подходов и методов.

Для исследования оценщик отобрал 4 объекта -аналога, расположенные в "адрес", наиболее похожие с исследуемым объектом.

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице 12 на ст.44 отчета, они соответствуют приобщенным к отчету источникам информации на стр.64-66.

На стр.45-48 описан процесс внесения корректировок, приведено обоснование отказа от корректировок на состав передаваемых прав, на условия финансирования предполагаемой сделки, на дату предложений, на местоположение, на вид застройки, на инженерные услуги.

Оценщик отказался от применения корректировки на дату продаж, обосновывая свой отказ от ее применения тем, что средний уровень цен на земельные участки под промышленные объекты в городе "адрес" в 4 квартале 2010 года составляют 1600 руб./кв.м, что менее чем на 1% отличается от показателей начала года.

При этом он сослался на "Анализ рынка земельных участков Самарской области. Земли промышленности и земли населенных пунктов под промышленные объекты. 4 квартал 2010 года", составленный "данные изъяты".

Обоснование данного вывода оценщик привел на стр.29-30 отчета и обосновал его в судебном заседании, будучи допрошенным в качестве свидетеля.

Оценщик применил корректировку на торг в размере 13% на основании исследования проф.Лейфера Л.А., корректировку на площадь, которую рассчитал на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка, а также на наличие железнодорожной ветки /стр.45-48 отчета/.

Согласовав результаты в рамках сравнительного подхода, оценщик определилрыночную стоимость земельного участка в размере 5 199 000 руб. или 1158 руб./кв.м, что соответствует рыночным показателям.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведены замечания к отчету об оценке, доказательств иной величины рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

В связи с изложенным суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным доказательством.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена по состоянию на 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка определена отчетом об оценке на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01.01.2013 года.

Рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке, ниже кадастровой стоимости.

Расхождение указанных величин обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права административных истцов, суд считает, что требование Наркова О.И., Клюшиной В.Н., Ким А.А. следует удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 199 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65, 66 ЗК РФ, ст.12, 24.18, Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.175-180, 245-249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование Наркова О.И., Клюшиной В.Н., Ким А.А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные объекты с прилегающей территорией, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 199 000 руб..

Дата обращения Наркова О.И., Клюшиной В.Н., Ким А.А. в суд 19.10.2015 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.