Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 ноября 2015 г. по делу N 33-11181/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Еремина В.А.,

судей Алешко О.Б., Тарасовой О.Н.

при секретаре Богдан Л.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Сальниковой Т.В. на решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 14 июля 2015 года по делу

по иску Сальниковой Т.В. к Матвееву В.А., Матвеевой Л.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Алешко О.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сальникова Т.В. обратилась в суд с иском к Матвееву В.А., Матвеевой Л.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГ между ней и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи здания и земельного участка по "адрес" с условием о заключении основного договора не позднее ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с условиями договора в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ истцом было выплачено ответчикам "данные изъяты" рублей, однако до настоящего времени ответчики уклоняются от заключения основного договора.

При изложенных обстоятельствах, ссылаясь на ст.ст. 429, 442 ГК РФ, истец просила суд обязать ответчиков заключить основной договор купли-продажи здания и земельного участка по "адрес" на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в течение 20 дней с момента вынесения решения суда.

Решением Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 14 июля 2015 года исковые требования Сальниковой Т.В. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Сальникова Т.В. просит решение отменить, указывая на необоснованный вывод суда о том, что предъявление настоящего иска в суд вызвано не уклонением ответчиков от заключения основного договора купли-продажи, а желанием сторон преодолеть установленный законом запрет на отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя при помощи решения суда, в связи с тем, что истцу было известно о наличии обременения на приобретаемое ею недвижимое имущество. Обстоятельства, установленные в решении, таким выводам суда не соответствуют. Постановленное решение нарушает права истца на дальнейшую судебную защиту.

В судебном заседании представитель истца Сальниковой Т.В. - Щекин П.С. поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов жалобы на основании ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя истца, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. от 02.07.2013, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, далее ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу императивных норм п. 2. ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Как следует из п.2 ст.346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии со ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Разрешая спор по существу, руководствуясь приведенными правовыми нормами, оценив по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из того, что банк, являющийся залогодержателем спорного имущества, возражает против его отчуждения истцу, обращение с настоящим иском в суд вызвано не уклонением ответчиков от заключения договора купли-продажи, а желанием сторон произвести отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия такой вывод суда первой инстанции находит постановленным в соответствии с законом, установленными по делу обстоятельствами.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что ДД.ММ.ГГ между ОАО "Сибакадембанк" и Матвеевым В.А., Матвеевой Л.В., Матвеевым А.В. (Заемщик) заключен кредитный договор (при ипотеке нежилого помещения в силу договора об ипотеке) *** о предоставлении Заемщику денежных средств в сумме "данные изъяты" руб. для приобретения отдельно стоящего нежилого здания, общей площадью 558,1 кв.м. и находящегося под ним земельного участка общей площадью 824,28 кв.м., находящихся по адресу: "адрес". В силу п. 6.5 условия Договора могут быть изменены только по соглашению сторон, все изменения и дополнения должны производиться в письменной форме и подписываться двумя сторонами.

В этот же день во исполнение обязательств по кредитному договору *** между ОАО "Сибакадембанк" (Залогодержатель) и Беляевой Т.И. (Залогодатель) заключен договор ипотеки, по условиям которого Залогодержателю передано в ипотеку нежилое здание с земельным участком по адресу: "адрес". Залогодатель обязуется не отчуждать передаваемое в залог имущество, не осуществлять ее последующую ипотеку и иным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласия Залогодержателя, за исключением отчуждения имущества по договору купли-продажи с Матвеевым В.А., Матвеевой Л.В. (п. 2.1.1).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ с обременением ипотекой, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***, здание площадью 558,1 кв.м. земельный участок общей площадью 824,28 кв.м., расположенные по адресу: "адрес", принадлежат на праве общей совместной собственности Матвееву В.А., Матвеевой Л.В. (л.д. 42-43, 53-66).

ДД.ММ.ГГ между ОАО "Сибакадембанк" (залогодержатель), Матвеевым В.А., Матвеевой Л.В., Матвеевым А.В. (должник) и Беляевой Т.И. (залогодатель) заключено соглашение о внесении изменений в содержание закладной, в соответствии с которым в связи с продажей объектов недвижимости залогодателем по кредитному договору считаются Матвеев В.А. и Матвеева Л.В.

ДД.ММ.ГГ в связи с реорганизацией произошло переименование ОАО "Сибакадембанк" на ОАО "УРСА Банк". В настоящее время на ПАО "МДМ Банк".

ДД.ММ.ГГ между Матвеевым В.А., Матвеевой Л.В. (Продавцы) и Сальниковой Т.В. заключен предварительный договор купли-продажи здания площадью 558,1 кв.м., стоимостью "данные изъяты" руб. и земельного участка общей площадью 824,28 кв.м., стоимостью "данные изъяты" руб., расположенных по адресу: "адрес" (п. 1.1). На момент подписания договора объекты недвижимости обременены ипотекой по кредитному договору *** от ДД.ММ.ГГ (п. 1.2).

После подписания договора покупатель в течение 1 года передает в пользу продавца ежемесячными платежами по "данные изъяты" руб. аванс в общей сумме "данные изъяты" руб., в подтверждение чего выдаются расписки (п.п. 2.3, 2.4 Предварительный договора).

Факт передачи денежных средств в общей сумме подтверждается десятью расписками от ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, о получении Матвеевым В.А. от Сальниковой Т.В. денежных средств в размере "данные изъяты" руб. в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГ и не оспаривался ответчиками.

Оставшаяся стоимость объектов недвижимости в размере "данные изъяты" руб. уплачивается покупателем после подписания основного договора купли-продажи (п. 2.5 Предварительный договора).

Продавцы обязались предпринять все мера по погашению задолженности по кредитному договору (п. 1.2) в срок до ДД.ММ.ГГ, после чего стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГ заключить основой договор купли-продажи и передать объекты недвижимости в пригодном для использования состоянии. При уклонении одной из сторон от заключения основного договора стороны вправе обратиться в суд, при этом уклоняющаяся сторона обязана возместить причиненные убытки (п.п. 3.1-4.4 Предварительный договора).

ДД.ММ.ГГ Сальниковой Т.В. в адрес Матвеевых направлено уведомление о подписании основного договора купли-продажи объектов недвижимости, для чего им предложено прибыть в 12-00 часов по адресу: "адрес".

Из отзыва банка от ДД.ММ.ГГ следует, что последний возражает против отчуждения залогового имущества и перевода долга. Доказательств прохождения процедуры согласования и получения положительного решения банка по указанному вопросу на момент рассмотрения дела ни истцом, ни ответчиками суду также не представлено.

При указанных обстоятельства судебная коллегия полагает, что поскольку ответчики не уклонялись от заключения договора, а согласие залогодержателя спорного имущества на заключение данного договора последним не дано, то суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

При этом судебная коллегия полагает, что суд обоснованной указал на то, что предъявление настоящего иска обусловлено желанием в обход согласия залогодержателя осуществить переход права на имущество, являющееся предметом ипотеки, что в силу закона недопустимо.

Доводы жалобы о том, что такие выводы суда порочат честь и деловую репутацию истца, несостоятельны. Предметом настоящего спора не являются.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что постановленным решением права истца не нарушены.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, выражают несогласие с постановленным решением, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.

Иных доводов, влекущих отмену постановленного решения, апелляционная жалоба не содержит, поэтому судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу истца Сальниковой Т.В. на решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 14 июля 2015 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

судьи