Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 ноября 2015 г. по делу N 33-11182/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кузнецовой С.В.

судей Дмитриевой О.С., Варнавского В.М.

при секретаре Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Г.Л.В. - Л.С.О. на решение Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 28 июля 2015 года по делу по иску Г.Л.В. к М.И.И. о государственной регистрации купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, встречному иску М.И.И. к Г.Л.В. о расторжении договора купли-продажи, возврате жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности.

Заслушав доклад судьи Варнавского В.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГ Г.Л.В. обратилась в суд с иском к М.И.И. об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком по "адрес" (с учетом дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГ) по цене *** руб. Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить в срок до ДД.ММ.ГГ на условиях предварительного договора. ДД.ММ.ГГ между сторонами вновь был заключен предварительный договор купли-продажи указанного дома с земельным участком с указанием той же цены. Основной договор обязались заключить в срок с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. К договору заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ и дополнение к нему от ДД.ММ.ГГ. После заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГ семья истца проживает в доме. Расчет по договору произведен полностью, что подтверждается предварительным договором от ДД.ММ.ГГ - *** руб., расписками от ДД.ММ.ГГ - *** руб., от ДД.ММ.ГГ - *** руб., дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГ - *** руб., распиской от ДД.ММ.ГГ - *** руб. Уведомлением от ДД.ММ.ГГ истец уведомлена ответчиком о необходимости явиться для регистрации сделки ДД.ММ.ГГ. До регистрации сделки сторонами были подготовлены и подписаны согласование проекта договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем домом, сам договор купли-продажи, в котором также указана цена земельного участка и жилого дома *** руб. Между тем, ДД.ММ.ГГ ответчик отказался подписать договор купли-продажи, мотивируя тем, что не получил полного расчета за дом и земельный участок.

Полагала, что, что сделка сторонами фактически исполнена, все расчеты между сторонами произведены, уточнив требования просила произвести государственную регистрацию перехода права собственности земельного общей площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, расположенного на нем жилого дома, представляющего собой строение с мансардой литер А, общей площадью *** кв.м., кадастровый номер ***.

Решением Центрального районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГ, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГ, исковые требования Г.Л.В. удовлетворены. Осуществлена государственная регистрация проекта договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом по "адрес", согласованного между М.И.И. и Г.Л.В. ДД.ММ.ГГ, и государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок общей площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер *** и жилой дом (литер А) общей площадью *** кв.м. кадастровый номер ***, расположенные по адресу "адрес", от М.И.И. к Г.Л.В.

Определением Центрального районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ решение Центрального районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

При новом рассмотрении дела М.И.И. обратился со встречным иском к Г.Л.В., указав, что приговором Октябрьского районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ Г.Л.В. признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Данным судебным актом подтверждается факт неисполнения Г.Л.В. обязательств по расчету за приобретенные жилой дом и земельный участок. Полагает, что в данном случае Г.Л.В. существенно нарушены условия договора, что дает второй стороне право требовать его расторжения. Претензионный порядок расторжения договора соблюден, Г.Л.В. направлена соответствующая телеграмма На основании изложенного просил расторгнуть проект договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом по "адрес", согласованного между М.И.И. и Г.Л.В. ДД.ММ.ГГ, обязать Г.Л.В. возвратить М.И.И. земельный участок и жилой дом, прекратить право собственности Г.Л.В. на жилой дом и земельный участок.

Решением Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования Г.Л.В. оставлены без удовлетворения.

Произведен поворот исполнения решения Центрального районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГ, путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации проекта договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом по "адрес", согласованного между М.И.И. и Г.Л.В. ДД.ММ.ГГ, и запись о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок общей площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер *** и жилой дом (литер А) общей площадью *** кв.м. кадастровый номер ***, расположенные по адресу "адрес", от М.И.И. к Г.Л.В.

Встречные исковые требования М.И.И. так же оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, представитель истца Г.Л.В. - Л.С.О. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, и принять новое решение, которым ее требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы указывает на то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Полагает, что в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительной уплаты процентов.

Указывает на то, что спорный договор не содержит условия, предусматривающие возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору к до момента его расторжения, в частности и в том случае, если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты перееденного ему имущества.

Полагает, что не имеется оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением условий договора, поскольку М.И.И. не представлено достаточного количества доказательств, свидетельствующих о наличии таких оснований для расторжения договора. В частности указанная в обоснование встречных исковых требований неуплтата суммы составляет менее половины оговоренной договором суммы. Кроме того сделка была заключена в ДД.ММ.ГГ году, прошла государственную регистрацию в ДД.ММ.ГГ году, однако обратился с иском о ее оспаривании по истечении более чем одного года.

Также указывал, что Г.Л.В. произвела значительные денежные вложения в данные объекты недвижимого имущества, за счет которых был произведен ряд неотделимых улучшений, значительно изменивших стоимость недвижимого имущества в сторону ее повышения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель М.И.И. - Л. считает доводы жалобы незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании М.И.И. - Л. просила оставить решение суд без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Г.Л.В., суд первой инстанции указал, что истицей расчет по договору произведен не в полном объеме, в связи с чем оснований для осуществления государственной регистрации проекта договора и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку он противоречит нормам материального закона, регулирующим данные правоотношения.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между М.И.И. (продавец) и Г.Л.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется продать покупателю, а покупатель обязуется купить индивидуальный частный дом с земельным участком, находящийся по адресу: "адрес". Стороны обязаны подписать и зарегистрировать основной договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю в срок до ДД.ММ.ГГ включительно на условиях настоящего договора. Стороны настоящего договора предполагают заключить основной договор купли-продажи по цене *** руб.

ДД.ММ.ГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение ***, которым уточнен адрес продаваемого объекта недвижимости - "адрес", сроки заключения основного договора купли-продажи, поставленные в зависимость от оформления продавцом права собственности на продаваемый земельный участок.

ДД.ММ.ГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны принимают на себя обязательства, условия и факты, установленные текстами предварительного договора от ДД.ММ.ГГ и дополнительного соглашения *** от ДД.ММ.ГГ в части, не противоречащей условиям настоящего предварительного договора. Продавец обязуется продать, а покупатель купить одноэтажный жилой дом с мансардой (литер А) общей площадью 178,3 кв.м, кадастровый номер *** с земельным участком площадью *** кв.м кадастровый номер ***, расположенные по адресу: "адрес". Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи дома и земельного участка в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ по цене *** руб., которая не может изменяться в сторону увеличения. Организация сдачи документов для регистрации сторонами основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка возлагается на продавца, который извещает покупателя письменно за 5 дней до даты совместной сдачи документов на регистрацию сделки. Предварительный договор вступает в силу с момента подписания его сторонами. П.8 указанного предварительного договора предусмотрено, что неотъемлемыми приложениями к настоящему предварительному договору являются, предварительный договор от ДД.ММ.ГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ *** к предварительному договору от ДД.ММ.ГГ, расписка от ДД.ММ.ГГ, расписка от ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение *** к предварительному договору от ДД.ММ.ГГ (с учетом дополнения от ДД.ММ.ГГ), которым уточнена площадь продаваемого земельного участка - *** кв.м, его целевое назначение, а также предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка ДД.ММ.ГГ за *** руб., расчеты по которому стороны производили согласно приложений, указанных в п.8 предварительного договора от ДД.ММ.ГГ. П.8 предварительного договора дополнен, в качестве неотъемлемого приложения к договору указана расписка от ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ между сторонами подписано согласование проекта договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом по "адрес", указан предмет договора, определенный предварительным договором от ДД.ММ.ГГ - земельный участок общей площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер *** и жилой дом (литер А) общей площадью *** кв.м. кадастровый номер ***, расположенные по адресу "адрес"; указано, что общая цена сделки по согласованию сторон составляет *** руб. Проект договора согласован для подписания сторонами основного договора и регистрации сделки.

Суд оценил представленный проект договора наряду с иными доказательствами и пришел к обоснованному выводу о том, что он фактически свидетельствует о заключении между сторонами договора купли - продажи, поскольку содержит все существенные условия.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом, в соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из разъяснений, данных в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом существа совершенной сделки, факта передачи имущества ответчиком и принятия ее истицей, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактические обстоятельства, свидетельствуют о действительном содержании выраженной сторонами воли на заключение ДД.ММ.ГГ именно договора купли-продажи недвижимого имущества в форме согласованного проекта договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилом домом, который позволяет определить все существенные условия основного договора.

ДД.ММ.ГГ в помещении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю М.И.И. отказался от регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом по "адрес" к Г.Л.В., мотивируя свой отказ тем, что не получил полного расчета по договору.

В судебном заседании М.И.И. не оспаривал, что получил в счет оплаты стоимости дома и земельного участка *** руб., а так же отказался от регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом. Однако, возражая против исковых требований, ссылался, что дополнительное соглашение *** от ДД.ММ.ГГ с истицей не заключал, денежные средства в сумме *** руб. по нему не получал.

Доводы ответчика подтверждаются вступившим в законную силу приговором Октябрьского районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ в отношении Г.Л.В., оставленным без изменения апелляционным определением Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГ.

В тоже время судебная коллегия полагает, что имевшая место, неполная оплата приобретенного имущества, с учетом длительного пользования истицей и оплатой более половины стоимости спорным имуществом, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Продавец не лишен права требовать оплаты по договору в соответствии с п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации и уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 658 Постановления Пленума N 10/22).

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что требования Г.Л.В. о проведении государственной регистрации перехода права собственности земельного общей площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, расположенного на нем жилого дома, представляющего собой строение с мансардой литер А, общей площадью *** кв.м., кадастровый номер *** подлежат удовлетворению, а решение суда в этой части - отмене.

Поскольку судом принято решение об удовлетворении исковых требований Г.Л.В., то также подлежит отмене решение суда первой инстанции в части произведенного поворота исполнения решения Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что встречные исковые требований М.И.И. о расторжении договора купли-продажи, возврате жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности удовлетворению не подлежат. Вместе с тем, судебная коллегия полагает мотивировку такого вывода неверной.

Вывод суда о том, что договор является незаключенным постольку, поскольку не прошел государственную регистрацию, основан на неправильном толковании норм материального закона, регулирующего вопросы заключения договоров купли-продажи.

В соответствии с абз. 2 п. 10 договора купли-продажи земельного участка с находящимися на нем жилым домом от ДД.ММ.ГГ, настоящий договор вступает в силу для его сторон с момента его подписания и действует до фактического исполнения обеими сторонами своих обязательств по договору.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4. Ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за недвижимое имущество).

В Гражданском кодексе Российской Федерации (гл. 30 ? 7 "Продажа недвижимости" - ст.ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи, в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса российской Федерации (гл. 30 ? 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимого имущества судебная коллегия полагает, что М.И.И. не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от покупателя возврата переданного по договору имущества даже в случае нарушения обязательств по оплате его стоимости.

Ссылка на п. 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым они вправе расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем полной стоимости недвижимого имущества, также обоснованно отклонены судами, поскольку основана на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, М.И.И. не представили суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Данный правовой подход нашел отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ ***

Из смысла названных норм следует, что встречные исковые требования М.И.И. удовлетворению не подлежат.

Кроме того, поскольку истцом при подаче иска была оплачена государственная пошлина в размере, то на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию понесенные истцом судебные расходы в сумме *** руб.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ в части отказа в удовлетворении требований Г.Л.В., произведенного поворота исполнения решения Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ отменить.

Принять в этой части новое решение, которым исковые требования Г.Л.В. удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом по "адрес", согласованного между М.И.И. и Г.Л.В. ДД.ММ.ГГ, и государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, общей площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер *** и жилой дом (литер А), общей площадью *** кв.м. кадастровый номер ***, расположенные по адресу "адрес" от М.И.И. к Г.Л.В..

Взыскать с М.И.И. в пользу Г.Л.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи:

...