Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 30 ноября 2015 г. по делу N 33-4366/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Пуховой Е.В., судей Дьяконовой Н.Д., Осиповой А.А., при секретаре Никитиной Е.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истцов на решение Якутского городского суд Республики Саха (Якутия) от 18 сентября 2015 г., которым

по делу по иску Белоусовой Н.П., Белоусова А.И., к Бурцеву А.М., Бурцевой Н.Н., Иванову Д.В., о признании сделок недействительными и восстановлении нарушенного права, судом

ПОСТАНОВЛЕНО:

В удовлетворении иска Белоусовой Н.П., Белоусова А.И., к Бурцеву А.М., Бурцевой Н.Н., Иванову Д.В., о признании сделок недействительными, и восстановлении нарушенного права, - отказать.

Заслушав доклад судьи Дьяконовой Н.Д., объяснения истица Белоусовой Н.П., представителя истцов Чистоедова Д.В., ответчика Иванова Д.В., представителя ответчика Бурцева А.М. - Ефимовой С.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с указанным иском к ответчикам, мотивируя тем, что владеют жилым домом расположенным по адресу ... , общей площадью ... кв.метра, с хозяйственными постройками, а также земельным участком общей площадью ... кв.метров по адресу ...

17 марта 2014 года Белоусова Н.П. заняла у ответчика Бурцева A.M. ... рублей сроком до 17 марта 2015 года под ... % в месяц, под залог дома и земельного участка. Заключила договор купли продажи от 17 марта 2014 года, указав в нем ту же сумму займа в размере ... рублей. Фактически сделка по купле - продажи дома и земельного участка была мнимой, имущество не передавалось. После этого Бурцевы по договору купли-продажи продали недвижимость ответчикам Ивановым.

Указывая, что сделки по купле-продаже жилого дома с земельным участком являются ничтожными, просили признать договор купли-продажи от 17 марта 2014 года заключенный между истцами и ответчиками Бурцевыми недействительным. Договор купли-продажи заключенный между Бурцевыми и Ивановыми признать недействительным, восстановить собственность истцов путем погашения записи о регистрации права собственности за ответчиками на жилой дом и земельный участок.

Определением суда от 23 июля 2015 г. истцам Белоусовым предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

Определением суда от 23 июля 2015 г. наложен арест на спорные жилой дом и земельный участок.

В судебном заседании истица Белоусова Н.П. пояснила, что договор купли-продажи заключенный с Бурцевыми является фиктивным, фактически был заключен только договор займа, по которому ею деньги в полном объеме возвращены, жилой дом расположенный по адресу ... является единственным жильем для проживания, в связи с чем просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Бурцева А.М. по доверенности Ефимова С.С. пояснила, что отсутствуют законные основания для удовлетворения исковых требований заявленных к ответчикам.

Ответчик Иванов Д.В. суду пояснил, что не согласен с иском, поскольку им был куплен жилой дом с земельным участком у семьи Бурцевых, которые ранее являлись собственниками указанного дома, договор купли-продажи прошел правовую экспертизу, а затем был зарегистрирован в Управлении Росреестра переход права на жилой дом, в связи с чем просил суд иск о признании сделок недействительными, и восстановлении нарушенного права, оставить без удовлетворения.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением суда, представитель истцов обратился в суд с апелляционной жалобой, указывая, что все сделки были заключены под влиянием заблуждения, сделки не исполнены, являются безденежными, передача имущества не произведена. Фактически сделка является мнимой. Денежные средства Бурцевым истцы возвратили, но истцов обманули, переоформив имущество на Ивановых. В судебном заседании Иванов Д.В. пояснил, что фактически занял ... рублей, имущество ему не передавалось, его интересует только вопрос займа, его возврат. Жилой дом ему не нужен. То есть ни у одной стороны покупателей не было намерений приобрести дом, по акту имущество не передавалось, покупатели не вселялись. Просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении требований истцов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц участвующих в рассмотрении дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Белоусовым А.И. и Н.П. принадлежали на праве общей совместной собственности жилой дом по адресу ... и земельный участок по указанному адресу общей площадью ... кв.м. на основании типового договора от 27.10.1989 N ... Запись регистрации прав на недвижимое имущество сделана 26 мая 2011 г. и 17 мая 2011 г.

17 марта 2014 г. между Бурцевым А.М. и Белоусовой Н.П. заключен договор займа под залог указанного объекта недвижимости, согласно которому Белоусова Н.П. получила у Бурцева А.М. денежные средства наличными в размере ... руб. на срок с 17 марта 2014 г. по 17 марта 2015 г. под ... % в месяц. В обеспечение исполнения обязательств по возврату суммы займа, Белоусова Н.П. предоставила в залог вышеуказанное имущество в виде жилого дома и земельного участка.

Из графика выплаты процентов следует, что Белоусова Н.П. выплачивала Бурцеву А.М. проценты по займу по ... руб. в апреле и мае 2014 г., что подтверждается подписью Бурцева А.М. (л.д. 46).

Договор государственную регистрацию не прошел, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что договор залога фактически не заключался, заключен договор займа денежных средств.

17 марта 2014 г. Белоусов А.И. и Белоусова Н.П. с одной стороны и Бурцев А.М. и Бурцева Н.Н. с другой стороны заключили договор купли-продажи указанных земельного участка и жилого дома по цене ... руб. Договор зарегистрирован в ЕГРП 01 апреля 2014 г. Бурцевы получили свидетельство о праве общей совместной собственности на жилой дом и земельный участок.

Пунктом 4 указанного договора установлено, что зарегистрированные на момент подписания договора по месту проживания в спорном доме лица: Белоусовы А.И., Н.П. и прежние жильцы Н. и Е. обязуются выписаться из указанного дома в течение одного месяца с момента заключения договора.

12 марта 2015 г. Бурцевы А.М. и Н.Н. и Иванов Д.В. заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу ... Стоимость недвижимого имущества составила ... руб. (л.д. 150). Договор прошел государственную регистрацию.

Пунктом 5 договора оговорено, что на момент подписания договора в жилом доме зарегистрированы по месту пребывания прежние жильцы Белоусовы А.И., Н.П. и Н. и Е.

Между Бурцевыми А.И., Н.П. и Ивановым Д.В. подписан Акт приема-передачи недвижимого имущества от 12 марта 2015 г. Бурцев А.М. и Бурцева Н.Н. выдали расписку Иванову Д.В. о получении суммы в размере ... руб. (л.д. 155).

12 марта 2015 г. Белоусова Н.П. и Иванов Д.В. заключили договор денежного займа с процентами в сумме ... руб. сроком на ... месяцев под ... % в месяц.

Пунктом 1.2 указанного договора стороны в целях финансовой стабилизации сделки сторон установили, что заемщик предоставляет займодавцу земельный участок с жилым домом в собственность согласно договору купли-продажи с обязательной регистрацией сделки в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (л.д. 42).

Белоусова Н.П. 12 марта 2015 г. выдала расписку в получении суммы займа в размере ... руб. и обязалась возвратить сумму займа в срок до 12 марта 2016 г. (л.д. 45).

24 марта 2015 г. Иванов Д.В. и Иванова Н.А. зарегистрировали в общую совместную собственность спорный земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 17 июля 2015 г. (л.д. 47).

В судебном заседании в апелляционной инстанции Белоусова Н.П. и ее представитель пояснили, что истцы намерений продавать дом и земельный участок не имели, договор купли-продажи с Бурцевыми заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия. В действительности истцы не желали прекратить право собственности на принадлежащие им дом и земельный участок, Белоусова Н.П. имела намерение получить у Бурцева А.М. денежные средства в размере ... руб. в долг по договору займа. Бурцев А.М. не передавал им денежные средства за недвижимое имущество. Истцы не передавали ответчикам дом и земельный участок, ответчики не вселялись в дом, не оплачивают коммунальные услуги и другие платежи по содержанию дома и земельного участка.

В судебном заседании ответчик Иванов Д.В. пояснил, что заключил с Белоусовой Н.П. договор займа на сумму ... руб., из которых ... руб. забрал Бурцев А.М., а ... руб. Белоусова Н.П. Кроме того пояснил, что в этот же день заключил с Бурцевыми договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Отказывая в удовлетворении требований истцов, суд первой инстанции исходил из того, что Белоусовы распорядились своим правом на отчуждение принадлежащего им имущества, заключив с ответчиками Ивановыми договор купли-продажи своего имущества, на основании которого и произведен переход права собственности на жилой дом и земельный участок.

Между тем документальное основание права на имущество, в виде государственной регистрация прав на недвижимое имущество без передачи имущества во владение и принятие его покупателем нельзя расценивать как намерение сторон достигнуть цели договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из данной нормы права следует, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, то есть купля-продажа не исчерпывается переносом права собственности, важна передача владения.

Целью договора купли-продажи является принятие обязательств по передаче вещи в собственность, а не факт государственной регистрации перехода права собственности. Переход права собственности это последствие исполнения договора, а не его заключения.

О намерении продавца произвести отчуждение вещи свидетельствует ее передача покупателю, а о намерении покупателя принять имущество в собственность - завладение, а также совершение действий по ее использованию и распоряжению.

Правовая позиция о том, что сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности в отрыве от факта пользования, владения и распоряжения имуществом не свидетельствует о намерении создать соответствующие правовые последствия сделки, содержится в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее такой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из обстоятельств дела следует, что покупатели Бурцевы и Ивановы не приняли спорное имущество во владение, покупную цену фактически не передали, попыток въехать в жилое помещение не предпринимали, а продавцы Белоусовы не выехали из дома, продолжают вносить коммунальные платежи, содержать дом до настоящего времени.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи спорного имущества от 17 марта 2014 г., а также договор купли-продажи этого же имущества от 12 марта 2015 г. не соответствуют требованиям ст. 209 ГК, а потому в силу ст. 167, 168 ГК РФ являются ничтожными, не влекущими юридических последствий.

Как разъяснено в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Осуществление сторонами мнимой сделки государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия из совокупности представленных в материалы дела доказательств, расценивает заключенную сделку по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка как мнимую сделку на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ. Решение суда первой инстанции подлежит отмене как постановленное с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильным истолкованием закона.

Последствия заключения ничтожной сделки - договора купли-продажи, заключаются в погашении записи регистрации права собственности Ивановых на спорное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суд Республики Саха (Якутия) от 18 сентября 2015 г. по данному делу отменить и принять новое решение об удовлетворении иска.

Призна ть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу ... от 17 марта 2014 г., заключенный между Белоусовым А.И. и Белоусова Н.П. с одной стороны и Бурцевым А.М. и Бурцева Н.Н. с другой стороны недействительным в силу ничтожности.

Признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу ... от 12 марта 2015 г., заключенный между Бурцевым А.М. и Бурцева Н.Н. с другой стороны и Ивановым Д.В. недействительным в силу ничтожности.

Применить последствия недействительности сделок путем погашения записи регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером N ... Ивановой Н.А. и Иванову Д.В. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок от 24 марта 2015 года N ...

Председательствующий: Е.В. Пухова

Судьи: А.А. Осипова

Н.Д. Дьяконова