Решение Томского областного суда от 30 ноября 2015 г. по делу N 3а-87/2015

Томский областной суд в составе:

председательствующего Кущ Н.Г.,

при секретаре Шакиной А.А.,

с участием административного истца и представителя административного истца Кондаурова О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске дело N3а-87/2015 по административному исковому заявлению Кондаурова О. Е., Касымова Ш. С. к администрации г.Томска, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Кондауров О.Е., Касымов Ш.С. обратились в суд с административным иском к администрации г.Томска, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований указали, что Кондауров О.Е. является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: /__/ и нежилого здания, расположенного по адресу: /__/.

Касымов Ш.С. является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: /__/.

Указанные нежилые строения расположены на земельном участке по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м.

08 июня 2015 года между Муниципальным образованием "Город Томск" (арендодатель) и Кондауровым О.Е. и Касымовым Ш.С. (арендаторы) заключен договор N01 06 23 : 03 аренды данного земельного участка.

На основании постановления администрации г.Томска от 26.11.2014 N1240 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования "Город Томск" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ установлена в размере /__/ рубля /__/ копеек.

Вместе с тем рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года согласно отчету NN302/15 от 18 августа 2015 года, подготовленному ООО " /__/", составляет /__/ рублей.

Полагают, что установление кадастровой стоимости, значительно превышающей рыночную стоимость земельного участка, нарушает их права, поскольку влечет за собой повышение размеры арендной платы, в силу заключенного договора арены зависящей от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Просят установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 составляющей /__/ рублей.

На основании ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие административного истца Касымова Ш.С., представителей административных ответчиков, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В судебном заседании административный истец Кондауров О.Е., являющийся одновременно представителем административного истца Касымова Ш.С. на основании доверенности от 24.10.2015, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

В письменном отзыве представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Винокурова Е.Б. указала, что разрешение заявленного требования оставляет на усмотрение суда.

Представитель администрации г.Томска Румак Т.С. в письменном отзыве указала, что не согласна с результатами оценки рыночной стоимости земельного участка, полагая, что использование одного метода сравнения продаж не может свидетельствовать о достаточности информации для проведения оценки, отсутствуют сведения, что оценщик проверил информацию об объектах-аналогах.

Выслушав объяснения административного истца и представителя административного истца Кондаурова О.Е., изучив материалы дела, суд находит заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что Кондауров О.Е., Касымов Ш.С. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, что подтверждается договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N01 06 23 : 03 от 08.06.2015, дополнительным соглашением N1 к договору N01 06 23:03 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.06.2015, дополнительным соглашением N2 к договору N01 06 23 : 03 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.06.2015 (л.д. 14-31). Срок действия договора аренды - на 49 лет с даты подписания договора аренды ( л.д.21, 30).

Согласно пункту 5 дополнительного соглашения N1 и N2 к договору N01 06 23 : 03 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.06.2015 ставка арендной платы по договору аренды составляет 3,5% кадастровой стоимости земельного участка ( л.д.21, 30).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 13.03.2000 (л.д.32).

Согласно кадастровой справке Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Томской области от 26.10.2015 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ по состоянию на 01 января 2014 года составляет /__/ рубль /__/ копеек (л.д.36).

Указанная кадастровая стоимость установлена постановлением администрации г.Томска от 26 ноября 2014 года N1240 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах Муниципального образования "Город Томск" по состоянию на 01 января 2014 года по итогам государственной кадастровой оценки земель населенного пункта массовым методом.

Анализ вышеприведенных норм права в их системном единстве свидетельствует о том, что физическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Таким образом, Кондауров О.Е., Касымов Ш.С., являясь арендаторами земельного участка, собственником которого является Муниципальное образование "Город Томск", обладают правом оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, учитывая, что размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендной платы.

Установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится в части подтверждения стоимости объекта оценки, а также в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности ( абзац 1,2 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При обращении в суд Кондауровым О.Е., Касымовым Ш.С. в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости земельного участка были представлены: отчет об оценке N302/15 от 18.08.2015, составленный ООО " /__/", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ по состоянию на 01 января 2014 года составила /__/ рублей; положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства " /__/" N960/05-15 от 31 августа 2015 года, подтверждающее соответствие данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).

Оценивая представленный отчет в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что при составлении данного отчета требования статей 15, 15.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" соблюдены, поскольку указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанная в отчете цель проведения оценки не допускает ее неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Ответственность оценщика Е. и ООО " /__/" застрахована в установленном порядке и размере.

Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 1 января 2014 года, то есть на дату формирования перечня земельных участков города Томска, в отношении которых упомянутым постановлением администрации Города Томска утверждены результаты кадастровой стоимости земель населенного пункта.

Оценщиком в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования;

Оценщик произвел анализ рынка предложений земельных участков г. Томска, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Из предложений по продаже земельных участков оценщиком выбрано три объекта-аналога с наиболее подходящими характеристиками объекту оценки.

За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв.м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель.

В тексте отчета об оценке присутствуют ссылки на источники информации, приложены копии соответствующих материалов, что позволяет делать выводы об авторстве информации, дате ее подготовки, а также проверить используемые оценщиком сведения, что соответствует требованиям п.10 ФСО N3.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки: на торг, на местоположение, на площадь, на наличие коммуникаций, мотивирован отказ от корректировки на время продажи, на условия финансирования, на условия продажи, вид права, на наличие обременений, разрешенное использование, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Положительное экспертное заключение от 31 августа 2015 года соответствует требованиям статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, а также на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт указал на то, что проведенная экспертиза отчета подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2014 в размере /__/ рублей, а также подтвердил соответствие проверяемого отчета требованиям законодательства.

В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административными истцами рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено. Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, заявлены не были.

При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке от N302/15 от 18.08.2015 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания производственного здания, расположенного по адресу: /__/ в размере /__/ рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (абзац 6 статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Датой подачи соответствующего заявления Кондаурова О.Е., Касымова Ш.С. в суд является 28 октября 2015 года (л.д. 3).

На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Кондаурова О. Е., Касымова Ш. С. к администрации г.Томска, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м равной его рыночной стоимости в размере /__/ рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

Датой подачи заявления считать 28 октября 2015 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Томского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий