Апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 12 ноября 2015 г. по делу N 33-4855/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шевченко Г.М.

и судей Мартыновой Т.А., Обуховой С.Г.

с участием прокурора Русановой О.А.

при секретаре Жёлтиковой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 12 ноября 2015 года дело по апелляционной жалобе представителя Дождикова А.И., действующего по доверенности от имени Власовой Н.С., представляющей также интересы своих несовершеннолетних детей Власовой К.А. и Власовой К.А., на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 15 сентября 2015 года, которым постановлено:

Иск Лазаревой О.С., Коршовского Д.И. к Власовой Н.С., Власовой К.А., Власовой К.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении удовлетворить.

Признать Власову Н.С., Власову К.А., Власову К.А. утратившими право пользования жилым помещением - квартирой "адрес".

Выселить Власову Н.С., Власову К.А., Власову К.А. из квартиры "адрес".

Данное решение является для УФМС РФ по Ленинскому району города Кирова основанием для снятия с регистрационного учета по адресу: "адрес", Власовой Н.С. "дата" года рождения, Власовой К.А. "дата" года рождения, Власовой К.А., "дата" года рождения.

Заслушав доклад судьи областного суда Мартыновой Т.А., судебная коллегия областного суда

УСТАНОВИЛА:

Лазарева О.С. и Коршовский Д.И. обратились в суд с иском к Власовой Н.С., Власовой К.А., Власовой К.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками квартиры по адресу "адрес", право собственности зарегистрировано 28.03.2013 года. Согласно свидетельствам о праве собственности, Лазаревой О.С. принадлежит 1/5 доля в праве собственности на указанную квартиру, Коршовскому Д.И. - 4/5 доли в праве собственности. В декабре 2014 года истцы зарегистрировали в принадлежащем жилом помещении Власову Н.С. и ее несовершеннолетних детей, поскольку ответчик изъявила желание приобрести данное жилое помещение. Все документы были сданы на регистрацию в Управление Росреестра, однако регистрация договора купли-продажи помещения не состоялась по вине ответчика. 22.06.2015 г. истцы в письменной форме предложили Власовой Н.С. в добровольном порядке выселиться из квартиры до 28.06.2015 г., но освободить жилое помещение и оформить в установленном порядке снятие с регистрационного учета ответчик в добровольном порядке отказалась. Членами семьи истцов ответчики не являются, каких-либо договорных обязательств между ними не существует. Регистрация и проживание ответчиков в спорном жилом помещении ограничивает право собственности истцов на это помещение. На основании изложенного истцы просили признать Власову Н.С., ее несовершеннолетних детей Власову К.А., "дата" года рождения, Власову К.А., "дата" года рождения утратившими право пользования жилым помещением квартирой, расположенной по адресу: "адрес", выселить их из указанной квартиры, снять с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.

Судом первой инстанции постановлено решение от 15.09.2015 года об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе представитель Дождиков А.И., действующий по доверенности от имени Власовой Н.С., представляющей также интересы своих несовершеннолетних детей Власовой К.А. и Власовой К.А., просит постановленное судом решение отменить как незаконное и принять по делу новое решение, которым признать законным и обоснованным право ответчиков на пользование спорным жилым помещением. Считает неправомерным вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи квартиры от 17.12.2014 г. является незаключенным. Указывает, что обязательная государственная регистрация договоров купли-продажи жилых помещений действующим законодательством не предусмотрена, поэтому заключенный между истцом и ответчиком договор вступил в силу с момента его подписания сторонами, данный договор имеет силу расписки о получении денежных средств и является актом приема-передачи квартиры. Согласно тексту договора купли-продажи от 17.12.2014 г., покупатель Власова О.С. до подписания договора передала продавцу Коршовскому Д.И. денежную сумму в размере 1 400 000 рублей за принадлежащие ему 4/5 доли в праве собственности на квартиру, таким образом, Власова О.С. стала собственником указанной доли в праве собственности и поэтому с момента подписания договора купли-продажи ответчик имеет право пользования, владения и распоряжения вышеуказанной долей в спорной квартире. Также отмечает, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности от продавцов к покупателю связан с наличием существующего обременения права продавцов (ипотека), о чем продавцы данной квартиры покупателя не уведомили, заключив с ней договор и получив от нее денежную сумму.

В возражениях на апелляционную жалобу истцы Лазарева О.С. и Коршовский Д.И. считают решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В отзыве на апелляционную жалобу прокурор Ленинского района г.Кирова, ссылаясь на законность постановленного решения, считает необходимым оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление опеки и попечительства администрации г. Кирова указывает, что истец Коршовский Д.И. полученные денежные средства за продажу своей доли в праве собственности на квартиру Власовой Н.С. не возвращает, в связи с чем Власова Н.С. обратилась в правоохранительные органы и признана потерпевшей, другого постоянного места жительства Власова Н.С. и ее несовершеннолетние дети не имеют, возможность приобрести другое жилое помещение у Власовой Н.С. отсутствует. Учитывая, что ответчики не имеют другого постоянного места жительства, решение суда затрагивает законные права и интересы несовершеннолетних, управление опеки и попечительства просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить. Также в отзыве содержится ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя управления опеки и попечительства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Власова Н.С. и ее представитель по доверенности Дождиков А.И. доводы апелляционной жалобы поддержали, настаивали на ее удовлетворении, прокурор Русанова О.А. в заключении указала на законность и обоснованность постановленного судом решения, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав заключение прокурора, объяснения ответчика Власовой Н.С. и ее представителя, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения согласно требованиям статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 17.12.2014 г. между Лазаревой О.С., Коршовским Д.И. (продавцы) и Власовой Н.С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы продали принадлежащую им на праве общей долевой собственности (Лазарева О.С. - 1/5 доли, Коршовский Д.И. - 4/5 доли) квартиру, расположенную по адресу: "адрес", а продавец купил указанную квартиру, стоимость которой, согласно пункту 4 договора, составляет 2 000 000 рублей. Расчет произведен следующим образом: 1 400 000 рублей получает Коршовский Д.И., переданы до подписания настоящего договора, а остальные 600 000 рублей будут переданы Лазаревой О.С. в течение одного месяца после подписания настоящего договора. Данный договор имеет силу расписки, а также является передаточным актом квартиры.

13.02.2015 г. государственным регистратором в регистрации перехода права собственности на указанную квартиру от продавцов к покупателю было отказано в связи с наличием обременения в виде ипотеки и отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение спорной квартиры.

Согласно справке ООО "Жилкомслужба" от 22.06.2015г. в квартире по указанному адресу зарегистрированы: Лазарева О.С.- собственник, Власова К.А., Власова Н.С., Власова К.А. - в качестве посторонних.

22.06.2015 г. истцами в адрес ответчика Власовой Н.С. было направлено предупреждение, которое содержало требование о выселении из спорного жилого помещения в срок до 28.06.2015 года. Данное предупреждение было получено ответчиком, что подтвердила Власова Н.С. в ходе судебного разбирательства, однако оставлено без ответа и удовлетворения.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.07.2015 г. следует, что собственниками квартиры, расположенной по адресу "адрес", являются Лазарева О.С. и Коршовский Д.И.

В соответствии с пунктом 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно пункту 2 статьи 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В силу части 2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Доказательств, свидетельствующих о наличии соглашения между истцами и ответчиком Власовой Н.С. о предоставлении спорной квартиры во владение или пользование ответчиков и о сохранении за последними права пользования данным жилым помещением, в деле не имеется.

Как пояснила сторона истца в ходе судебного разбирательства, и данный факт ответчиком Власовой Н.С. не оспаривался, истцы зарегистрировали ответчиков в вышеуказанной квартире по причине того, что Власова Н.С. была намерена купить квартиру у истцов, в связи с чем между истцами и ответчиком Власовой Н.С. был заключен договор купли-продажи от 17.12.2014 г., стороны обратились в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности.

Однако в государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру от истцов к ответчику было отказано в связи с отсутствием согласия залогодержателя на продажу имущества. Таким образом, спорная квартира осталась в собственности истцов, в настоящее время собственниками спорного жилого помещения являются истцы.

Сам по себе факт регистрации ответчиков и их проживания в спорной квартире не свидетельствует о достигнутом между сторонами соглашении о пользовании жилым помещением, поскольку ответчики были вселены истцами в жилое помещение после подписания сторонами договора купли-продажи, как будущие собственники квартиры.

Поскольку право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за истцами, ответчики членами семьи истцов не являются, доказательства заключения между сторонами каких-либо соглашений, на основании которых ответчикам было бы предоставлено право проживания в спорной квартире, отсутствуют, ответчики отказываются в добровольном порядке освободить жилое помещение, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Власова Н.С. является собственником квартиры, в частности, собственником 4/5 долей в праве собственности на квартиру, за которые была произведена оплата до подписания договора купли-продажи, поэтому она имеет право владеть и распоряжаться данным имуществом, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 и пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Вместе с тем, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Из вышеизложенных норм закона в их совокупности и взаимосвязи следует, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого, в том числе, залогодержатель, могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. При этом переход права собственности на заложенное имущество невозможен без согласия на это залогодержателя.

Как следует из материалов дела, на спорную квартиру зарегистрировано ограничение права собственности истцов (продавцов) в виде залога (ипотеки), согласие залогодержателя на заключение сделки купли-продажи заложенного имущества не было получено, что послужило самостоятельным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от истцов к ответчику Власовой Н.С. Таким образом, переход права собственности на спорное недвижимое имущество не был зарегистрирован, в связи с чем право собственности на это имущество сохранилось за истцами.

В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от истцов (продавцов) к ответчику Власовой Н.С. (покупателю) фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи (уплата денежных средств, передача имущества) не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в данном случае, с залогодержателем спорной квартиры, который имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости спорного имущества преимущественно перед другими кредиторами истцов, в том числе и перед ответчиком Власовой Н.С., которая является покупателем по договору купли-продажи спорного имущества.

Таким образом, применительно к рассматриваемому случаю сам факт заключения договора купли-продажи спорной квартиры и его исполнение не свидетельствует о прекращении права собственности Лазаревой О.С. и Коршовского Д.И. на квартиру и возникновении права собственности на нее у Власовой Н.С.

По изложенным основаниям судебная коллегия отклоняет как несостоятельные доводы апелляционной жалобы о том, что Власова Н.С. является собственником спорной квартиры (4/5 долей в праве на квартиру) на основании заключенного и фактически исполненного договора купли-продажи.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного постановления, судом при рассмотрении дела не допущено. Правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и послужить основаниями для его отмены, апелляционная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Кирова от 15 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: