Решение Московского городского суда от 25 ноября 2015 г. N 3а-491/15

Именем Российской Федерации

25 ноября 2015 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Евтеевой Н.В.,

с участием представителя административного истца по доверенности Шкодиной В.Г., представителя административных ответчиков Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Лисицкого Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Закрытого акционерного общества "Производственно-заготовительное предприятие вторичных ресурсов "Котляково" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:3905, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Закрытое акционерное общество "Производственно-заготовительное предприятие вторичных ресурсов "Котляково" (сокращенное наименование ЗАО "ПЗП ВР "Котляково") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:3905.

В своем заявлении общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "***" в отчете N ** от 30 апреля 2015 года в размере "сумма" по состоянию на 01 января 2014 года.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является собственником зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0005006:3905 по адресу: "адрес". Указанный земельный участок предоставлен ЗАО "ПЗП ВР "Котляково" для эксплуатации зданий на основании договора аренды земельного участка от 28 января 2014 года NМ-05-044311.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена кадастровая стоимость арендуемого ЗАО "ПЗП ВР "Котляково" земельного участка в размере "сумма", что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ЗАО "ПЗП ВР "Котляково" по доверенности Шкодина В.Г. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка поддержала в полном объеме. Выразила несогласие с результатами судебной оценочной экспертизы, в связи с чем просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной по результатам изначально представленного в материалы дела отчета.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Лисицкий Д.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу предоставлен на условиях договора аренды земельный участок с кадастровым номером 77:05:0005006:3905, площадью 14 594 кв.м., находящийся по адресу: "адрес" (том 1: л.д. 11-22).

В отношении земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:3905 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года в размере "сумма", что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (том 1: л.д. 32).

Административный истец в силу положений, содержащихся в Постановлении Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", уплачивает арендные платежи за пользование спорным земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости. Указанное подтверждается представленным в материалы дела приложением N2 к договору NМ-05-044311 от 28 января 2014 года.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ЗАО "ПЗП ВР "Котляково" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Судом также установлено, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 11 июня 2015 года ЗАО "ПЗП ВР "Котляково" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (том 1: л.д. 83-85), в связи с чем ЗАО "ПЗП ВР "Котляково" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ЗАО "ПЗП ВР "Котляково" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости были представлены: отчет N 004/004/15 от 30 апреля 2015 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ООО "***" (том 2: л.д. 1-262), положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" N 453/01-15 от 13 мая 2015 года на данный отчет (том 1: л.д. 86-109).

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на указанный отчет об оценке от 30 апреля 2015 года (т. 3: л.д. 3-13), в которых административные ответчики выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости для проверки доводов административных ответчиков и в целях устранения возникших сомнений по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 01 октября 2015 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 30 октября 2015 года отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:3905, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:3905 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет "сумма".

Оценивая заключение судебной экспертизы от 30 октября 2015 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 30 апреля 2015 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение выраженные Правительством Москвы и Департаментом городского имущества г. Москвы сомнения в обоснованности отчета ООО "***" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

В свою очередь пунктом 19 Федерального стандарта оценки N1, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N256 и действовавшего на момент составления проверяемого отчета, предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 30 апреля 2015 года не соответствует требованиям п. 19 ФСО N1, поскольку оценщик в доходном подходе (стр. 184 Отчета) утверждает, что если в объявлении объекта-аналога не указан НДС, то ставка аренды считается без учета НДС, ссылаясь на данные аналитических агентств, а не на конкретное объявление.

Допрошенный в судебном заседании эксперт М. подтвердил свои выводы о несоответствии проверяемого отчета требованиям достаточности и достоверности и дополнительно пояснил, что, выбирая объявления о сдаче офисных помещений в аренду для расчета рыночных ставок аренды улучшений земельного участка (т.е. ставок аренды находящихся на земельном участке объектов) в рамках доходного подхода, оценщик должен был подбирать их таким образом, чтобы гарантированно обладать информацией о том, включает ли указанная в объявлении ставка аренды НДС или нет.

В том случае, если объявление о сдаче офисных помещений в аренду не содержит достоверных сведений о включении в ставку аренды НДС, такое помещение, указанное в объявлении, нельзя расценивать в качестве объекта-аналога, поскольку не позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках исследовавшихся оценщиком при проведении оценки объектов-аналогов. В такой ситуации оценщику было необходимо искать иной объект-аналог, объявление о сдаче в аренду которого содержало бы прямое указание на включение либо невключение в ставку аренды НДС.

Эксперт в судебном заседании также пояснил, что допущенное нарушение является существенным и ведет к искажению полученной в дальнейшем рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая изложенное, суд не принимает во внимание доводы представителя административного истца о том, что оценщик в отчете обосновал вывод об отсутствии необходимости применения корректировки на наличие НДС в отношении офисных помещений, в объявлениях о сдаче в аренду которых не приведены сведения о включении в ставку аренды НДС, информацией полученной у ведущих риэлтерских агентств.

Так, полученные оценщиком от риэлтерских агентств сведения отражают лишь общие тенденции рынка, при этом в отношении конкретного объекта-аналога являются предположительными, не могут безусловным образом подтверждать их действительность в отношении каждого объекта, представленного на рынке, и не позволяют проверить их достоверность в отношении конкретных объявлений об аренде офисных помещений, использованных при оценке спорного объекта недвижимости.

Не могут быть приняты в качестве состоятельных и иные доводы представителя административного истца о несоответствии заключения судебной оценочной экспертизы требованиям действующего законодательства.

Так, представитель административного истца указал, что судебный эксперт при определении итоговой рыночной стоимости не принял во внимание результаты, полученные в рамках доходного подхода.

Вместе с тем эксперт, как в экспертом заключении (стр. 97 экспертного заключения), так и в судебном заседании пояснил, что в рамках согласования результатов оценки с учетом различий в итоговых стоимостях по подходам необходимо проанализировать каждый из них на соответствие рыночным условиям. Эксперт пришел к выводу о том, что стоимость, полученная в рамках доходного подхода, не отражает рыночную стоимость рассматриваемого земельного участка, а потому не может быть принята во внимание. Согласно пояснениям эксперта доходный подход отражает норму доходности единого объекта недвижимого имущества (земельного участка и находящихся на нем улучшений) в его текущем состоянии, то есть с учетом фактического использования земельного участка, даже если он не является наиболее эффективным. Между тем целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. При этом такая цена определяется исходя из наиболее эффективного вида использования земельного участка. Учитывая изложенное и принимая во внимание фактическое использование земельного участка, которое не является наиболее эффективным, стоимость, полученная в рамках доходного подхода, не является наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. В такой ситуации эксперт пришел к выводу о том, что наиболее адекватное значение рыночной стоимости спорного земельного участка определяется в рамках сравнительного подхода при анализе рынка аналогичных объектов недвижимости.

Не могут быть приняты судом во внимание и доводы представителя административного истца о неверном подборе экспертом в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов N1 и N3. Так, представитель административного истца указал, что объект-аналог N1 не был им найден в базе объявлений сайта с доменным именем www.lhr.ru, однако был найден на ином сайте и с иной ценой.

Вместе с тем эксперт в судебном заседании пояснил, что объявление о продаже объекта-аналога N1 было взято из личной базы, которая формируется им на постоянной основе для целей проведения оценки на ретроспективные даты путем копирования и сохранения объявлений; осуществления звонков лицам, разместившим объявления, с целью уточнения конкретных характеристик объектов недвижимого имущества (в том числе информации о включении либо невключении в цену объекта НДС).

Указанное не противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем не свидетельствует о несоответствии экспертного заключения требованиям закона.

Отсутствие в настоящее время объявления о продаже объекта-аналога N1 в архивной базе объявлений сайта с доменным именем www.lhr.ru также не свидетельствует о недостоверности экспертизы, поскольку надлежащее ведение архива сайта к компетенции эксперта не относится.

Равным образом не свидетельствует о недостоверности экспертизы и размещение в настоящее время объявления аналогичного содержания, но с иной ценой, на сайте с доменным именем www.biz-plat.ru, поскольку указанное подтверждает лишь изменение цены продаваемого объекта с течением времени и размещение объявления на иной торговой площадке. В свою очередь достоверность изначальных данных и цены объекта по состоянию на ретроспективную дату была обеспечена экспертом путем сохранения скриншота (копии объявления) с сайта в личный архив.

Что касается доводов представителя административного истца относительно искажения экспертом приведенных в экспертном заключении в рамках сравнительного подхода сведений в отношении объекта-аналога N3 по сравнению со сведениями, содержащимися в объявлении о продаже данного объекта-аналога, суд отмечает следующее.

Как пояснил в судебном заседании эксперт, объявление о продаже земельного участка, являющегося объектом-аналогом N3, получено из платной базы объявлений REALTO. Согласно указанному объявлению площадь продаваемого земельного участка составляет 135 соток, стоимость участка "сумма". Местонахождение участка: "адрес" (стр. 104 экспертного заключения). Для уточнения характеристик земельного участка, в том числе вида его разрешенного использования, экспертом был произведен поиск данного участка на публичной кадастровой карте на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с доменным именем http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/. При этом в соответствующем кадастровом квартале находится лишь один земельный участок, площадь которого составляет 13 542 кв.м., что соответствует площади участка, указанного в объявлении. Скриншот данного участка приведен экспертом на странице 105 экспертного заключения. На участке также расположены различные строения, что соответствует информации, представленной в комментарии к объявлению о нахождении на земельном участке металлических ангаров. Названное позволяет прийти суду к выводу о достоверности использованной в заключении эксперта информации об исследуемых объектах-аналогах в рамках сравнительного подхода. Доводы представителя административного истца о том, что площадь продаваемого земельного участка согласно объявлению составляет 2 303,3 кв.м., являются необоснованными, поскольку согласно информации, содержащейся в графе "площадь земельного участка", его площадь составляет 135 соток. Приведенная в комментарии к объявлению информация относится к площади находящихся на участке металлических ангаров.

Не являются обоснованными и доводы представителя истца о нарушении экспертом п. 25 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, и действующего на момент составления экспертного заключения, поскольку, как указал допрошенный в судебном заседании эксперт, им не использовалось несколько различных методов оценки в рамках одного подхода, в связи с чем предварительное согласование их результатов не требовалось.

Суд отклоняет доводы представителя административного истца о заинтересованности эксперта в искажении результатов рыночной стоимости земельного участка со ссылкой на предоставление ООО "Бюро оценки бизнеса" услуг по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Так, эксперт, проводивший судебную экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, дал пояснения в судебном заседании по всем возникшим у административного истца сомнениям относительно экспертного заключения, оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов а также выводов и суждений эксперта, в том числе в установленной экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка, не имеется.

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ЗАО "ПЗП ВР "Котляково" является арендатором земельного участка и не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, поскольку согласно статье 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Земельный участок представлен ЗАО "ПЗП ВР "Котляково" в аренду на условиях, установленных договором аренды. Действующее законодательство не связывает возможность заключения договора на проведение оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Данная позиция также поддержана Верховным Судом Российской Федерации в п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". При этом Верховным Судом РФ отдельно указывается, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:3905 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года, а именно в размере "сумма".

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:3905, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере "сумма" с 01 января 2014 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано:

Судья: подпись