Решение Саратовского областного суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 3-53/2015

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

410028, г. Саратов, ул. Мичурина, д. 85, тел. (8452) 22-77-71; 22-30-05,

факс (8452) 22-77-51; 22-74-77.

http://oblsud.sar.sudrf.ru, e-mail: saroblsud@renet.ru, oblsud.sar@sudrf.ru.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 декабря 2015 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бугаевой Е.М.,

при секретаре Владимировой Е.М.,

с участием представителя административного истца Новак Л.О., представителя федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - Шатохиной А.А., представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области - Гусейновой Ш.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Харьковской М.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Харьковская М.Н. обратилась в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:37 площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 789699 руб. по состоянию на 02 июня 2012 года.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), комитет по управлению имуществом Саратовской области.

В связи с введением в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с 15 сентября 2015 года изменено процессуальное наименование и положение лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель административного истца просила удовлетворить требования в соответствии с результатами судебной экспертизы, представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" Шатохина А.А. и представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области Гусейнова Ш.З. не возражали против удовлетворения заявленных требований, но полагали, что достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка административным истцом не представлено.

Харьковская М.Н. в суд не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, рассмотрев дело в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе, арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, Харьковская М.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N:37 площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Постановлением правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" установлен годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, в соответствии с их видами разрешенного использования в процентном соотношении от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

В связи с чем Харьковская М.Н., являясь арендатором указанного земельного участка, относится к лицам, чьи права могут быть затронуты определением кадастровой стоимости земельного участка, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку её исчисление основано на кадастровой стоимости.

Правоотношения административного истца, как арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с собственником земельного участка по определению размера арендной платы, урегулированы нормативными актами и являются публичными. Изменение размера арендной платы для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности арендатора земельного участка, то административный истец обладает правом обращения с настоящим заявлением.

Управлением Росреестра по Саратовской области 19 апреля 2012 года принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области.

Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в Саратовской области являлось Федеральное государственное унитарное предприятие "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (г. Самара).

Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области N 989-р и опубликованы 11 января 2013 года.

По результатам проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 2 июня 2012 года, утвержденным распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", 31 января 2013 года в государственный кадастр недвижимости внесены следующие характеристики земельного участка с кадастровым номером N:37 площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, кадастровая стоимость земельного участка - 10332877,50 руб.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 19 сентября 2005 года.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости, в отношении которого проведена государственная кадастровая оценка, должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как видно из кадастрового дела, количественные, качественные характеристики земельного участка не изменялись, следовательно, датой определения кадастровой оценки равной рыночной является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, то есть на 2 июня 2012 года (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") (т. 1 л.д. 150-165).

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В обоснование требований Харьковской М.Н. указано на превышение размера кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости со ссылкой на отчет, изготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и независимая экспертиза" N N от "дата" июня 2015 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 02 июня 2012 года составила 786699 руб. (оценщик А. М.С.)

С целью проверки обоснованности данного заключения по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз".

Согласно заключению эксперта N N от "дата" декабря 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N:37 площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, по состоянию на 02 июня 2012 года составила 1633000 руб. (т. 2 л.д. 7-68).

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

В соответствии со статьёй 9 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки. Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.Оценивая заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы" Баталиной Т.В., суд приходит к выводу о соответствии его законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.Из заключения эксперта следует, что эксперт осуществил мониторинг рынка объектов оценки в г. Энгельсе Саратовской области.В рассматриваемом случае эксперт для расчёта рыночной стоимости объекта оценки счёл возможным применить метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и не использовать при этом комбинированные методы (выделения, остатка, распределения, предполагаемого использования).В заключении также изложено обоснование невозможности использования доходного и затратного подходов. Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, категория земель, разрешенное использование, характер передаваемых прав, условия сделки, степень освоенности, рельеф местности. В качестве единицы сравнения экспертом выбрана цена 1 кв.м площади участка.В рамках сравнительного подхода анализировались данные о предложениях по продаже земельных участков, представленных на рынке на январь, март, май 2012 года. Поиск информации производился в периодических печатных изданиях. Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные в г. Энгельсе Саратовской области. Источник информации о сопоставимых участках - это объявления, опубликованные в печатных изданиях "Недвижимость Энгельса", "Квадратный метр". Эксперт составил таблицу сравнения объектов-аналогов, приложил копии страниц печатных изданий.В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.Согласно пункту 14 федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Экспертом применена корректировка на цену предложения, на местоположение, на масштаб исходя из зависимости цены от площади, которая была рассчитана на основании статистического исследования. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.

Так, отказ от корректировки на вид использования обосновывается тем, что все объекты-аналоги имеют аналогичное разрешенное использование, поправка на рельеф не использовалась, так как рельеф участка объекта оценки, равно как и участков-аналогов не имеют каких-либо особенностей, преимущества перед другими участками, не использовалась поправка на наличие коммуникаций, поскольку объекты-аналоги не имеют инженерных коммуникаций, но также как и объект оценки могут быть подключены к таким коммуникациям.

Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяется оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 568-р.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Основания для выводов о недостоверности экспертного заключения об определении рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих на стороне административных ответчиков, доказательств, опровергающих доводы административного истца, не представлено.

На основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Надлежащими административными ответчиками является орган, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки, - комитет по управлению имуществом Саратовской области, а также орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, которым в силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", пунктов 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является органом кадастрового учета в лице Управления Росреестра по Саратовской области.

В связи с чем не подлежат удовлетворению административные исковые требования к ФГБУ "ФКП Росреестра".

При таких обстоятельствах требования Харьковской М.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка подлежат удовлетворению в соответствии с результатами экспертизы, проведенной экспертом Баталиной Т.В. общества с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз".

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судебные расходы в таком случае относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Удовлетворение требований административного истца в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Поскольку бремя доказывания размера рыночной стоимости земельного участка возложено на административного истца, представители административных ответчиков по существу не возражали против удовлетворения административного иска, ссылаясь на отсутствие противоположных с административным истцом юридических интересов, судебная экспертиза назначена по ходатайству представителя административного истца, с Харьковской М.Н. подлежат взысканию в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз" расходы по оплате судебной экспертизы в размере "данные изъяты" руб.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление Харьковской М.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в остальной части заявленных требований - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:37 площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 02 июня 2012 года равной его рыночной стоимости в размере 1633000 (один миллион шестьсот тридцать три тысячи) рублей.

Датой подачи заявления считать 20 августа 2015 года.

Взыскать с Харьковской М.Н. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз" расходы по проведению судебной экспертизы в размере "данные изъяты" рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

судья Е.М. Бугаева

Мотивированное решение

составлено 29 декабря 2015 года.