Решение Саратовского областного суда от 22 декабря 2015 г. по делу N 3-7/2015

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

410028, г. Саратов, ул. Мичурина, д. 85, тел. (8452) 22-77-71; 22-30-05,

факс (8452) 22-77-51; 22-74-77.

http://oblsud.sar.sudrf.ru, e-mail: saroblsud@renet.ru, oblsud.sar@sudrf.ru.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 декабря 2015 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бугаевой Е.М.,

при секретаре Владимировой Е.М.,

с участием представителя административного истца Клочко Д.Н., заинтересованного лица Заякина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Струговщикова В.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, администрации муниципального образования "Город Саратов", комитету по управлению имуществом Саратовской области, правительству Саратовской области, заинтересованные лица: индивидуальный предприниматель Мокроусов О.В., Земсков С.П., Заякин В.А., Струговщиков В.В., Бабичев А.А., Земскова С.И., об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Струговщиков В.Н. обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), третьи лица: администрация муниципального образования "Город Саратов", Струговщиков В.В., в котором с учетом уточнения требований просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:40 площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости на 02 июня 2012 года.

К участию в деле в качестве соответчика привлечена федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования - комитет по управлению имуществом Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов", правительство Саратовской области, индивидуальный предприниматель Мокроусов О.В., Земсков С.П., Заякин В.А., Струговщиков В.В., Бабичев А.А., Земскова С.И.

ФБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области в своих возражениях просит отказать в удовлетворении требований, поскольку в полномочия учреждения не входят функции по государственной кадастровой оценке земельных участков, заинтересованности в изменении экономических и иных характеристик земельного участка учреждение не имеет.

Комитетом по управлению имуществом Саратовской области в суд представлены возражения на заявленные требования, в которых указано на невозможность установления рыночной стоимости в отношении земельных участков, находящихся в аренде, и на отсутствие у заявителя права на обращение в суд с подобными требованиями.

Правительство Саратовской области в своих возражениях просит отказать в удовлетворении требований в связи с отсутствием у административного истца законных оснований для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде.

В связи с введением в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с 15 сентября 2015 года изменено процессуальное наименование и положение лиц, участвующих в деле.

В судебное заседание административный истец не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного истца Клочко Д.Н. уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:40 площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 02 июня 2012 года равной его рыночной стоимости в размере 9740000 руб.

Заинтересованное лицо Заякин В.А. полагал, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

От заинтересованного лица Струговщикова В.В. поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствии.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, рассмотрев дело в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе, арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, Струговщиков В.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N:40 площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от "дата" марта 2007 года (т. 1 л.д. 71-76). Согласно указанному договору земельный участок занят нежилыми помещениями, доля в праве аренды Струговщикова В.Н. составляет "данные изъяты".

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним арендаторами земельного участка также являются: Струговщиков В.Н., Земскова С.И., Бабичев А.А., Заякин В.А. (т. 1 л.д. 238-239).

Постановлением правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" установлен годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, в соответствии с их видами разрешенного использования в процентном соотношении от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Струговщиков В.Н., являясь одним из арендаторов земельного участка, относится к лицам, чьи права могут быть затронуты определением кадастровой стоимости земельных участков, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку от её размера зависит размер арендной платы.

Правоотношения административного истца, как арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с собственником земельного участка по определению размера арендной платы, урегулированы нормативными актами и являются публичными. Изменение размера арендной платы для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности арендатора земельного участка, то административный истец обладает правом обращения с настоящим заявлением.

Управлением Росреестра по Саратовской области 19 апреля 2012 года принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области.

Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в Саратовской области являлось Федеральное государственное унитарное предприятие "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (г. Самара).

Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области N 989-р и опубликованы 11 января 2013 года.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Земельный участок с кадастровым номером N:40 площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", поставлен на кадастровый учет 06 февраля 2007 года.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости, в отношении которого проведена государственная кадастровая оценка, должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как видно из кадастрового дела, количественные, качественные характеристики земельного участка не изменялись, следовательно, датой определения кадастровой оценки равной рыночной является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, то есть на 2 июня 2012 года (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") (т. 1 л.д. 104-133).

По результатам проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 2 июня 2012 года, утвержденным распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", 31 января 2013 года в государственный кадастр недвижимости внесены следующие характеристики земельного участка с кадастровым номером N:40: площадь "данные изъяты" кв.м, удельный показатель кадастровой стоимости - 5 728,72 руб./кв.м, вид разрешенного использования: "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", кадастровая стоимость - 34721771,92 руб.

В обоснование требований Струговщиковым В.Н. указано на превышение размера кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости со ссылкой на отчет от 17 сентября 2014 года, изготовленный индивидуальным предпринимателем Мокроусовым О.В. на 01 июля 2014 года.

Указанный отчет не может использоваться в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка, поскольку в силу взаимосвязанных положений пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет должен быть составлен на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N:40 площадью "данные изъяты" кв.м по состоянию на 02 июня 2012 года, производство которой поручено федеральному бюджетному учреждению Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (т. 2 л.д. 129-137).

Судом по ходатайству представителя административного истца назначена повторная судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости, производство которой поручено федеральному бюджетному учреждению "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

Оценивая указанное заключение эксперта, суд с учетом положений статей 59, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд пришел к выводу о том, что оно не может использоваться в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка как не соответствующее принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности (экспертом использованы аналоги земельных участков, расположенные в разных районах населенного пункта при наличии имеющихся иных аналогов, более сходных по ценообразующим факторам, используемые аналоги в несколько раз отличаются по площади от объекта оценки, применение корректировок при наличии объектов-аналогов более схожие по характеризующим признакам, нежели используемые объекты экспертом), в связи с чем судом по ходатайству заинтересованного лица Заякина В.А. назначена повторная судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту обществу с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз".

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз" Баталиной Т.В. от "дата" ноября 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N:40 площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 02 июня 2012 года составляет 9740000 руб "данные изъяты"

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

В соответствии со статьёй 9 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, устанавливающим критерии и методы, способы проведения оценки.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Оценивая заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы" Баталиной Т.В., суд приходит к выводу о соответствии его законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенных в Заводском районе г. Саратова. Источник информации о сопоставимых участках - это объявления, опубликованные в печатном издании "Квартиры Саратова". Эксперт составил таблицу сравнения объектов-аналогов, приложил копии страниц печатных изданий.

Из заключения эксперта следует, что эксперт осуществил мониторинг рынка объектов оценки в г. Саратове.

В рассматриваемом случае эксперт для расчёта рыночной стоимости объекта оценки счёл возможным применить метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и не использовать при этом комбинированные методы (выделения, остатка, распределения, предполагаемого использования).

В заключении также изложено обоснование невозможности использования доходного и затратного подходов.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, разрешенное использование, условия сделки, характер передаваемых прав, доступность коммуникаций, наличие улучшений. В качестве единицы сравнения экспертом выбрана цена 1 кв.м площади участка.

В рамках сравнительного подхода анализировались данные о предложениях по продаже земельных участков, представленных на рынке на март 2012 года. Поиск информации производился в периодических печатных изданиях.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 14 федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Экспертом применена корректировка на цену предложения, на местоположение, на масштаб исходя из зависимости цены от площади, которая была рассчитана на основании статистического исследования. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.

Так, отказ от корректировки на вид использования обосновывается тем, что все объекты-аналоги имеют аналогичное разрешенное использование, поправка на рельеф не использовалась, так как рельеф участка объекта оценки, равно как и участков-аналогов не имеют каких-либо особенностей, преимущества перед другими участками, не использовалась поправка на наличие коммуникаций, поскольку объекты-аналоги не имеют инженерных коммуникаций, но также как и объект оценки могут быть подключены к таким коммуникациям, не применялась поправка на местоположение, так как местоположение оцениваемого объекта и аналогов имеют сопоставимое местоположение.

Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяется оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 568-р.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Основания для выводов о недостоверности экспертного заключения об определении рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих на стороне административных ответчиков, доказательств, опровергающих доводы административного истца, не представлено.

При таких обстоятельствах требования Струговщикова В.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка подлежат удовлетворению в соответствии с результатами проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз" экспертизы. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В связи с чем требование об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" осуществить определенные действия по внесению сведений в кадастр недвижимости, являются преждевременными.

На основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Надлежащими административными ответчиками является орган, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки, - комитет по управлению имуществом Саратовской области, а также орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, которым в силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", пунктов 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является органом кадастрового учета в лице Управления Росреестра по Саратовской области.

В связи с чем не подлежат удовлетворению административные исковые требования к ФГБУ "ФКП Росреестра", правительству Саратовской области, администрации муниципального образования "Город Саратов".

Удовлетворение требований административного истца в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление Струговщикова В.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в остальной части заявленных требований - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:40 площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 02 июня 2012 года равной его рыночной стоимости в размере 9740000 (девять миллионов семьсот сорок тысяч) руб.

Датой подачи заявления Струговщикова В.Н. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 25 сентября 2014 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

судья Е.М. Бугаева

Мотивированное решение

составлено 28 декабря 2015 года.