Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 17 ноября 2015 г. по делу N 33-1638/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:

председательствующего Железняковой С.А.,

судей Дулуша В.В., Баутдинова М.Т.,

при секретаре Кара-оол О.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Дулуша В.В. гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Монгушу А.А. о взыскании долга по договору займа, расторжении договора займа, обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе ответчика Монгуша А.А. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 28 августа 2015 года,

УСТАНОВИЛА:

Акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АО "АИЖК") обратилось в суд с иском к Монгушу А.А. о взыскании долга по договору займа, расторжении договора займа, обращении взыскания на заложенное имущество, указывая на то, что по договору займа N ** от ** года Монгушу А.А. предоставлен ипотечный займ на сумму ** руб. сроком на ** месяцев с процентной ставкой ** % годовых для приобретения квартиры, расположенной по адресу: **. Сумма займа была перечислена на счёт ответчика. Законным владельцем закладной, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО "АИЖК", права которого зарегистрированы в Управлении Росреестра по РТ. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование займом нарушаются права истца на своевременное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной. Ответчику ** года истцом направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору займа, которое им не выполнено. Задолженность по состоянию на ** года составляет ** руб. ** коп. По состоянию на ** года квартира была оценена в размере ** руб. Истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору займа в размере ** руб. ** коп., в том числе остаток основного долга - ** руб. ** коп., проценты за пользование займом - ** руб. ** коп., пени - ** руб. ** коп., определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере ** % годовых, начиная со ** года и по день вступления в законную силу решения суда, обратить взыскание на предмет ипотеки, определить способ реализации с публичных торгов, установив продажную начальную цену ** руб., расторгнуть договор займа с даты вступления решения суда в законную силу, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере ** руб. ** коп.

Решением суда исковые требования удовлетворены. С Монгуша А.А. в пользу АО "АИЖК" взыскано в счёт погашения задолженности по договору займа ** руб. ** коп., судебных расходов по оплате государственной пошлины - ** руб. ** коп. Определены, начиная со ** года по день вступления решения суда в законную силу, подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере ** %. Обращено взыскание на предмет ипотеки, установлена начальная продажная цена квартиры в размере ** руб. Расторгнут договор займа N ** от ** года.

Не согласившись с решением суда, ответчик Монгуш А.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение, увеличив продажную стоимости квартиры, снизив размер процентов за пользование займом и начисленные пени. В обоснование жалобы указал на то, что копию искового не получал, копия искового заявления была получена его представителем только после внесения ею ходатайства без приложенных к иску документов. В решении суда не приведен расчет суммы процентов за пользование займом за период со ** года по день вступления решения суда в законную силу, с какой суммы исчисляется этот процент. Полагает, поскольку требования о расторжении договора займа удовлетворены, то прекращены все обязательства в связи с чем проценты за пользование займом со ** года по день вступления в законную силу решения суда не могут подлежать выплате. Представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости квартиры составлен без осмотра квартиры, без участия ответчика, без учета ее рыночной стоимости и очень занижена.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Монгуша А.А. - Монгуш Н.Б., действующая на основании доверенности, поддержала апелляционную жалобу.

Представитель истца Моломдай Д.А., действующая на основании доверенности, с апелляционной жалобой не согласилась.

Ответчик Монгуш А.А. в судебное заседание не явился, надлежащим образом был извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела, ходатайства об отложении дела не представил. Судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с пунктом 2 ст. 48 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ** года между истцом и Монгушом А.А. заключён договор займа N **, в соответствии с которым ответчику был предоставлен заём в размере ** руб. сроком на ** месяцев под ** % годовых для приобретения в собственность Монгуша А.А. квартиры, расположенной по адресу: **.

В обеспечение обязательств договором предусмотрено установление ипотеки (залога) до исполнения обязательств по возврату кредита, право займодавца на исполнение обязательств и право залога подлежит удостоверению закладной.

Договор со стороны истца был выполнен, на счёт заёмщика Монгуша А.А. было произведено зачисление денежных средств, что подтверждается платежным поручением от ** года (л.д. 31).

** года ответчиком был заключён договор купли-продажи квартиры с использованием заёмных денежных средств. Данный договор купли-продажи и право собственности ответчика зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ** года за N **, произведена запись об ипотеке.

Как указано в п. 2.4 договора купли-продажи, квартира в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации договора и права собственности покупателя на квартиру.

Из данного договора следует, что квартира как предмет ипотеки оценивается в ** руб. на основании заключения независимого оценщика N ** от ** года.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 310 ГК РФ закреплено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора займа, за пользование займом заёмщик уплачивает займодавцу проценты, которые начисляются на остаток суммы займа, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днём фактического предоставления займа, и по день фактического возврата займа включительно по процентной ставке ** % годовых.

В соответствии с условиями договора и информационному расчёту ежемесячных платежей заемщики должны были осуществлять возврат займа и процентов ежемесячно в сумме ** руб.

Пунктами 5.1, 5.2, 5.3 договора займа определено, что заёмщики отвечают за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору всеми своими доходами и всем принадлежащим им имуществом. При нарушении сроков возврата займа заёмщики платят займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты наступления просроченного платежа на счёт займодавца. При нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов заемщики уплачивают займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно подпунктам "а", "б" пункта 4.4.1 договора займа, займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путём предъявления письменного требования о возврате суммы займа, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом и суммы неустойки при просрочке заёмщиками осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств более чем трёх раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст. 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Займодавец согласно подпункту "б" п. 4.4.3 договора имеет право потребовать расторжения договора и возврата суммы займа, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом и суммы неустойки при существенном нарушении условий договора, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заёмщиками любого из обязательств, предусмотренных договором.

Пунктом 1 ст. 47 Закона об ипотеке (действовавшей на момент заключения договора займа) установлено, что залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Согласно п. 2 ст. 47 Закона об ипотеке лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Из закладной от ** года следует, что ответчик Монгуш А.А. в обеспечение обязательства по договору займа передал первоначальному залогодержателю ОАО "АИЖК РТ" в залог квартиру по адресу: **, оценив квартиру в ** руб.

Закладная зарегистрирована в Управлении Росреестра по РТ ** года, передача прав по закладной ОАО "АИЖК" произведена ** года на основании договора купли-продажи закладных N ** от ** года (л.д. 26)

Судом установлено, что в нарушение условий договора займа и закладной, начиная с ** года, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им производились несвоевременно и не полностью, в связи с чем образовалась задолженность.

Согласно представленному истцом расчёту задолженность ответчика по состоянию на ** года составляет ** руб. ** коп., в том числе: ** руб. ** коп. - остаток основного долга, ** руб. ** коп. - сумма начисленных, но неуплаченных процентов, пени - ** руб. ** коп. Возражений относительно расчета задолженности в материалы дела ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что у истца имеются законные основания для требования с ответчика Монгуша А.А. досрочного возврата суммы займа, взыскания неустойки, процентов за пользование займом, а также процентов в размере ** % за пользование займом, начиная со ** года и по день вступления решения суда в законную силу, являются обоснованными.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что поскольку обязательства прекращены, то не имеется оснований для выплаты процентов за пользование займом со ** года по день вступления в законную силу решения суда необоснован.

Вместе с этим, доводы апелляционной жалобы в части определения судом начальной продажной цены заложенной квартиры судебная коллегия находит обоснованными.

Обращая взыскание на заложенную квартиру, суд определилначальную продажную цену заложенного имущества для реализации с публичных торгов, исходя из его стоимости, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости квартиры N ** от ** года.

Наличие оснований для определения иной начальной продажной цены заложенного имущества судом не выяснялось.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества (квартиры), исходя из её стоимости установленной в отчете об оценке рыночной стоимости квартиры N ** от ** года, не учел положения п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обязывающие суд в случае спора между залогодателем и залогодержателем в отношении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации определить эту цену самому. Вопрос о необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества по состоянию на момент вынесения решения судом на обсуждение сторон не был поставлен, что привело к неправильному разрешению исковых требований в части установления начальной продажной цены заложенного имущества.

Как следует из отчета об определении рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества (квартиры) от ** года, представленной ответчиком, рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: ** составляет ** руб.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части требования об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру и принять в этой части новое решение, которым обратить взыскание на квартиру, находящуюся по адресу: **, путём продажи с публичных торгов, установив её начальную продажную стоимость в размере ** руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 28 августа 2015 года изменить, изложить абзац 4 резолютивной части в следующей редакции:

"Обратить взыскание на квартиру по адресу: **, условный номер объекта **, принадлежащую Монгушу А.А., определив способ реализации с публичных торгов и установив начальную продажную цену указанной квартиры в размере ** рублей".

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 ноября 2015 года.

Председательствующий

Судьи