Апелляционное определение СК по административным делам Ростовского областного суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 33а-19952/2015

Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Москаленко Ю.М.,

судей: Медведева С.Ф., Усенко Н.В.,

при секретаре: Лазаренко П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Усенко Н.В. административное дело по апелляционной жалобе Администрации г. Ростова-на-Дону на решение Ростовского областного суда от 06 ноября 2015 года,

УСТАНОВИЛА:

Костенко И.И. обратился в суд с заявлением (с учетом уточненных требований) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной -равной по состоянию на 01.01.2014 года ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.

В обоснование требований заявитель указал на то, что является арендатором данного земельного участка и собственником нежилых помещений, на нем расположенных. Кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб., что нарушает его права как арендатора, поскольку является базой для исчисления арендной платы. К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН саморегулируемой организации оценщиков "НП " ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА" о его соответствии требованиям законодательства и нормативных правовых актов в области оценочной деятельности.

Решением Ростовского областного суда от 06.11.2015 года кадастровая стоимость названного выше земельного участка, установлена в размере, равной его рыночной стоимости - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. по состоянию на 01.01.2014 года.

В апелляционной жалобе Администрация г. Ростова-на-Дону (далее - городская администрация) поставила вопрос об отмене решения как незаконного, ссылаясь на несоответствие судебного экспертного заключения ООО " ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА", положенного в основу выводов суда, требованиям федеральных стандартов оценки (ФСО), вследствие чего принятая судом оценка земельного участка, по мнению автора жалобы, оказалась значительно ниже его реальной стоимости.

По мнению городской администрации, эксперт при проведении исследования необоснованно отказался от доходного подхода, указывая на отсутствие при изучении рынка коммерческой недвижимости доступной информации о сдаче в аренду и размере арендной платы земельных участков-аналогов, поскольку при использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Кроме того, в указанном заключении отсутствует мотивированный отказ от применения затратного подхода. Довод эксперта о том, что затратный подход не применим для земельных участков, противоречит положениям ФСО, согласно которым его рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства.

Также экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж, где в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. В таблице приведены элементы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов (условия финансирования, условия сделки, местоположение, площадь земельного участка, транспортная доступность, разрешенное использование). При этом в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны четыре земельных участка с отличным от сравнительного объекта видом разрешенного использования, соответственно, представляющие разную стоимостную ценность. Однако экспертом не была применена корректировка по виду разрешенного использования. Также в нарушение п. 22 ФСО N 1, согласно которому при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, в экспертном заключении от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН обоснованная шкала корректировок отсутствует. Экспертное заключение, по мнению городской администрации, также не отвечает принципу обоснованности, закрепленному в п. 4 ФСО N 3, поскольку из заключения неясно, каким образом рассчитаны ценообразующие факторы для каждого объекта сравнения. Автор жалобы также указывает на то, что необоснованно заниженная кадастровая стоимость земельного участка приведет к снижению доходной части муниципального бюджета, что напрямую затрагивает интересы муниципального образования город Ростов-на-Дону.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону по доверенности, Чекмарева Е.В., в заседание суда апелляционной инстанции явилась, просила решение суда отменить по доводам апелляционной жалобы.

Представитель Костенко И.И. по доверенности, Панифедова Л.В., в заседании суда апелляционной инстанции явилась, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отношении неявившихся и надлежащим образом извещенных Костенко И.И., представителей: Управления Россреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительства Ростовской области, ДИЗО г.Ростова-на-Дону дело рассмотрено в порядке ч.2 ст. 150 КАС Российской Федерации.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения по правилам, установленным ст. 308 КАС Российской Федерации, приходит к следующему.

На территории Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена по состоянию на 01.01.2014 года, ее результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 года N 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Пункт 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации в действующей редакции Федерального закона от 22.07.2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 66 ЗК Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Костенко И.И. на основании договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного с Администрацией г. Ростова-на-Дону, является арендатором земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственных помещений.

Из дополнительного соглашения к договору аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Костенко И.И. является собственником нежилых зданий, возведенных на указанном земельном участке, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права.

Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца правовой заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью, поскольку размер кадастровой стоимости влияет на величину арендных платежей, а в случае решения вопроса о выкупе земельного участка в соответствии со ст. 39.20 ЗК Российской Федерации, и на размер выкупной цены земельного участка.

Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 года N 776 по состоянию на 01.01.2014 года, составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. В обоснование заявленных требований Костенко И.И. представлен отчет об оценке ООО " ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА" от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01. 2014 года составляла ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.

Саморегулируемой организацией оценщиков "НП " ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА" дано положительное экспертное заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА о соответствии упомянутого отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной ООО " ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА", от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 01.01.2014 года составляла ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.

Оценив заключение эксперта, суд посчитал возможным положить содержащиеся в нем выводы в основу решения суда, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате него вывод отвечает на поставленный судом вопрос. Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, при этом мотивировал отказ от доходного и затратного подходов при проведенном исследовании. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая интернет-сайты). В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж, основанный на принципе замещения, согласно которому максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Рыночная стоимость объекта исследования определяется методом сравнения с достаточным количеством аналогов при наличии достоверной и полной информации о совершенных сделках купли-продажи и выставленных на продажу аналогичных объектов недвижимости. При этом суд учел, что в качестве объектов-аналогов были использованы 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже на период экспозиции объекта оценки, равный 6 месяцам на дату оценки 01.01.2014 года, что соответствует п. 26 ФСО N1. Применение конкретных корректировок экспертом предметно описано.

С выводами суда первой инстанции надлежит согласиться, поскольку они основаны на имеющихся в деле доказательствах при точном применении норм материального и процессуального права.

Доводы жалобы о необоснованном подборе объектов-аналогов экспертом по виду разрешенного использования несостоятельны. На листе дела 202-203 (стр. 26-27 заключения) эксперт указывает, что классификация земель по категориям и принятая классификация по видам разрешенного использования с точки зрения формирования пакета корректирующих коэффициентов для реализации сравнительного подхода при индивидуальной оценке земельных участков не совсем удобна, в связи с чем за основу взята иная классификация (источник заимствования указан), в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель. Также в экспертном заключении приведена таблица НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН примерного соответствия между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями и видами разрешенного использования, применяемого при кадастровой оценке земель, в соответствии с которой вид разрешенного использования и категория земли, к которой относится земельный участок, соответствует классу земли "под индустриальную застройку". При этом, назначение объектов-аналогов (земли населенных пунктов) также входит в указанный класс земли, что свидетельствует об их сопоставимости с объектом оценки по данному ценообразующему фактору.

Доводы о необоснованности отказа эксперта от затратного и доходного подходов безосновательны, поскольку в заключении эксперта мотивы отказа от доходного и затратного подходов приведены, с которыми судебная коллегия не находит оснований не согласиться. Эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка применил сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. По мнению судебной коллегии, именно применение сравнительного подхода позволяет эксперту наиболее точно и достоверно определить стоимость объекта недвижимого имущества в рамках проведения судебной оценочной экспертизы.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. ФСО N 1 также гласит, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Эксперт в заключении указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (п. 4 раздела II ФСО N 4).

Городская администрация, ссылаясь на необоснованность отказа от доходного подхода, тем не менее, не приводит доводов, свидетельствующих о наличии необходимой достаточной и достоверной информации для его применения.

Необоснованным является и довод жалобы, согласно которому эксперт в нарушение п. 22 ФСО N 1 не представил обоснованную шкалу корректировок. Так, п. 30 ФСО N 7 позволяет оценщику не приводить после проведения процедуры согласования свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость исследуемого объекта, если это не указано в задании на оценку. Для разрешения поставленной судом задачи у эксперта не было необходимости производить расчет с учетом возможного интервала коэффициентов для каждого элемента сравнения. Из справочника оценщика недвижимости, в котором представлены обоснованные шкалы корректировок, эксперт взял усредненные значения из предложенных диапазонов коэффициентов для целей ответа на поставленный судом вопрос.

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы и являются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что в материалах дела имеются два доказательства о рыночной стоимости - отчет, представленный административным истцом, и заключение эксперта, которые подтверждают факт завышения размера кадастровой стоимости в отношении рыночной. Между тем, городской администрацией не представлен иной отчет в подтверждение своих доводов о том, что экспертное заключение ООО " ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА" от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН является недостоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, и что рыночная стоимость спорного земельного участка существенно занижена и не соответствует его реальной стоимости. Оснований не согласиться с выводом эксперта о конкретном размере рыночной стоимости у судебной коллегии по материалам дела не имеется. Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заинтересованным лицом в материалы дела не представлено.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание отсутствие у органа местного самоуправления в данном споре материально-правового интереса, поскольку кадастровая стоимость оспаривается арендатором участка, а сама кадастровая стоимость определена органом государственной власти в установленном законодательством об оценочной деятельности порядке. Административным истцом, Правительством Ростовской области, а также и городской администрацией в ходе рассмотрения дела данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ростовского областного суда от 06 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г.Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: