Решение Ростовского областного суда от 09 декабря 2015 г. по делу N 3а-250/2015

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Романенко С.А.,

с участием представителей административного истца: Малаховой А.Л., Пуляева Б.А., Гребенюка Г.Н., представителя административного ответчика - Правительства Ростовской области Венецкой Е.И., представителей заинтересованных лиц: Администрации г. Ростова-на-Дону Шевченко М.А., Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону Хачатуряна Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ОАО "Северо-Кавказское производственно-комплектовочное предприятие "Оборонпромкомплекс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости,

установил:

ОАО "Северо-Кавказское производственно-комплектовочное предприятие "Оборонпромкомплекс" (далее также ОАО, Общество) в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, 27 августа 2015 года обратилось в суд с заявлением, в котором указало, что является арендатором земельного участка площадью ... кв.метра с кадастровым номером ... , находящего по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей, по мнению заявителя, значительно превышает рыночную стоимость участка, что приводит к необоснованному увеличению размера арендной платы.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц определением суда от 31 августа 2015 года были привлечены Правительство Ростовской области, Администрация г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.

От Правительства Ростовской области поступили письменные возражения на заявление Общества и дополнения к ним, в которых указано на несогласие с выводами о размере рыночной стоимости, изложенными как в отчете об оценке, так и в заключении судебной оценочной экспертизы.

Администрация г. Ростова-на-Дону и Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в письменных возражениях указали на порочность представленного ОАО отчета об оценке.

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения на иск, в которых сослалось на то, что функции органа кадастрового учета переданы ФГБУ "ФКП Росреестра".

В связи с вступлением в силу с 15 сентября 2015 года Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 8 марта 2015 года N 22-ФЗ настоящее дело рассмотрено в порядке административного судопроизводства, процессуальный статус лиц, участвующих в деле, после названной даты определен с учетом норм КАС РФ.

В судебном заседании представители административного истца (ОАО)

Малахова А.Л., Пуляев Б.А., Гребенюк Г.Н. поддержали заявленные требования.

Представитель административного ответчика - Правительства Ростовской области Венецкая Е.И., представители заинтересованных лиц: Администрации г. Ростова-на-Дону Шевченко М.А., Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону Хачатурян Н.М. просили отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в судебное заседание к назначенному времени не явились. Указанные лица надлежаще извещены судом о времени и месте судебного разбирательства, однако о невозможности явки представителей в судебное заседание и причинах неявки суд не известили.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, так как оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области", которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ОАО "Северо-Кавказское производственно-комплектовочное предприятие "Оборонпромкомплекс" по договору аренды земельного участка от ... N ... , заключенному с ДИЗО г. Ростова-на-Дону, является арендатором земельного участка, находящегося по адресу: ... , с кадастровым номером ... , площадью ... кв.метра, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации предприятия (т. 1 л.д. 10-16).

Из дополнительных соглашений к договору аренды от 4 марта 2011 года и от 11 февраля 2014 года (л.д. 17, 18-19) следует, что арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца правовой заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью, поскольку размер кадастровой стоимости влияет на величину арендных платежей.

Арендуемый административным истцом земельный участок с существующими характеристиками поставлен на кадастровый учет до 1 января 2014 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей (т. 1 л.д. 9).

В обоснование заявленных требований Обществом представлен отчет об оценке от ... N ... , составленный оценщиком ФИО13 ( ... ). По выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ... рублей (т. 1 л.д. 24-145).

Саморегулируемой организацией оценщиков " ... " ... дано положительное экспертное заключение N ... (т. 1 л.д. 146-166) о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Решением Комиссии от 17 августа 2015 года (т. 1 л.д. 21-23) заявление Общества об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости согласно отчету оценщика ФИО13 от ... отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Оценщик ФИО13 при допросе в качестве свидетеля в судебном заседании 14 октября 2015 года, подтвердила выводы, изложенные в отчете об оценке.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя ДИЗО г. Ростова-на-Дону назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от ... N ... , выполненной экспертом ООО " ... " ФИО16., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ... рублей (т. 2 л.д. 34-152).

При анализе имеющихся доказательств суд руководствуется положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения", ФСО N7 "Оценка недвижимости".

Суд отмечает, что сам по себе факт наличия положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке не исключает возможности опровержения содержащихся в нем выводов о размере рыночной стоимости с использованием иных средств доказывания.

Представители административного истца в судебном заседании не согласились с заключением судебной экспертизы, считая указанный в нем размер рыночной стоимости завышенным. Представители административного ответчика и заинтересованных лиц, напротив, полагали этот размер заниженным. Определением суда отказано в назначении повторной экспертизы в связи с отсутствием в экспертном заключении противоречий и отсутствием достаточных оснований для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта.

Проанализировав отчет об оценке и заключение судебной экспертизы, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении.

Судебный эксперт рассчитал размер рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода. От использования иных подходов мотивированно отказался.

Объекты сравнения, сведения о которых использовал судебный эксперт, более приближены по своим характеристикам к оцениваемому объекту чем объекты, использованные в отчете об оценке.

Объекты-аналоги, сведения о которых использованы судебным экспертом, расположены в той же части города, в промышленной зоне. Сведения о их размерах, месте нахождения, изложенные в объявлениях о продаже, позволяют допустить возможность их потенциального использования в тех же целях, что и оцениваемый участок (для эксплуатации предприятия).

Анализ рынка, проведенный судебным экспертом, свидетельствует о том, что цены на земельные участки в рассматриваемом сегменте рынка в соответствующий период варьировались от ... до ... рублей за квадратный метр. Расчетная стоимость одного квадратного метра оцениваемого земельного участка (после проведения корректировок) составила ... рублей (согласно отчету об оценке эта величина составляет ... рублей).

Сведения об объектах-аналогах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов судебным экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Применение каждого из корректирующих коэффициентов подробно обосновано экспертом и сомнений у суда не вызывает.

Обеспеченность участка инженерными коммуникациями для участков с указанным видом использования является одним из факторов, влияющих на стоимость, что правомерно учтено судебным экспертом.

Доводы представителей сторон о том, что применение корректирующего коэффициента по данному фактору (понижающего или повышающего в зависимости от обеспеченности участка коммуникациями) противоречит п. 20 ФСО N 7 основаны на неверном толковании названной нормы.

Согласно п. 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оцениваемый участок рассматривался экспертом как незастроенный, в связи с чем нарушения указанного требования ФСО не имеется.

Содержание приведенной нормы не свидетельствует о недопустимости применения корректировки на обеспеченность земельного участка коммуникациями, напротив, указывает на то, что должны учитываться факторы, влияющие на стоимость участка в соответствии с видом его фактического использования.

Необходимость применения корректировки на обеспеченность коммуникациям к цене одних объектов-аналогов и неприменение к другим, а также размер применяемых коэффициентов обоснованы экспертом в заключении (т. 2 л.д. 80, 81).

Доводы представителя Правительства Ростовской области о неправильном расчете коэффициентов на динамику рынка и на площадь участков не основаны на нормах права и опровергаются данными, изложенными в экспертном заключении.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, и федеральным стандартам оценки.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы.

По результатам оценки доказательств кадастровая стоимость земельного участка устанавливается судом в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года ... рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 25 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что поскольку Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости поступило в Комиссию 23 июля 2015 года.

Принимая во внимание, что административные ответчики и заинтересованные лица не оспаривали право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, первичные возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом по отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, удовлетворение (в части) требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, с административного истца в пользу ДИЗО г. Ростова-на-Дону подлежат взысканию понесенные расходы на проведение судебной экспертизы в сумме ... рублей (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.метра, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации предприятия, расположенного по адресу: ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 23 июля 2015 года.

Взыскать с ОАО "Северо-Кавказское производственно-комплектовочное предприятие "Оборонпромкомплекс" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону расходы по оплате экспертизы в сумме ... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

...