Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 04 декабря 2015 г. по делу N 33-674/2015

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Серга Н.С.,

судей Золотаревой Ю.Г., Слободчиковой М.Е.,

при секретаре Шаровой Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Норкина А. В. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 22.09.2015, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Норкина А. В. к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" о признании сделки по заключению договора аренды земельного участка N " ... " от " ... " недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Золотаревой Ю.Г., пояснения представителя ответчика Кытман В.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Норкин А.В. обратился с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (далее - КУМИ мэрии города) о признании договора аренды земельного участка недействительным.

Требования мотивировал тем, что " ... " между сторонами заключен договор аренды земельного участка, имеющего адресный ориентир: " ... ", для строительства производственного предприятия и коммунально-складских объектов.

Право на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка предусмотрено законодательством РФ. Ограничение прав арендатора в договорах аренды земельного участка не допускается. В силу чего считает данную сделку недействительной, нарушающей требования п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ. О нарушении своих прав он узнал " ... ", получив сообщение Управления Росреестра по ЕАО об отказе в государственной регистрации договора от " ... " о передаче прав и обязанностей по договору аренды от " ... ".

Просил суд признать договор аренды земельного участка N " ... " от " ... " недействительным.

В судебном заседании истец Норкин А.В. заявленные требования поддержал по доводам иска и уточнил. Просил признать договор аренды земельного участка недействительным, так как он не соответствует требованиям п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ и нарушает его права арендатора. Применить последствия недействительности сделки, обязав КУМИ мэрии города принять от него земельный участок и признать образовавшуюся задолженность по арендной плате недействительной. Дополнительно пояснил, что через три месяца после заключения с ответчиком договора аренды от " ... " нашёл другой земельный участок для строительства производственного предприятия, в связи с чем права и обязанности по указанному договору решилуступить другому лицу. Однако не смог реализовать данное право, поскольку оспариваемый договор содержит запрет передачи прав и обязанностей арендатора третьему лицу. Данное ограничение повлекло для него неблагоприятные последствия в виде начисления арендной платы за участок, которым он не пользовался, и образования задолженности. О нарушении своих прав узнал " ... ", когда апелляционной инстанцией решение Управления Росреестра по ЕАО об отказе в государственной регистрации договора от " ... " о передаче прав и обязанностей по договору аренды от " ... " было признано обоснованным.

Представитель ответчика КУМИ мэрии города Кытман В.М. в удовлетворении уточненных исковых требований просила отказать. Указала на пропуск истцом срока исковой давности для обращения в суд с данным иском, поскольку о нарушенном праве ему стало известно не позднее даты заключения договора - " ... ". В силу п. 5 ст. 22 ЗК РФ права и обязанности по договору аренды земельного участка могут передаваться третьему лицу, если договором не предусмотрено иное. Установленный запрет на уступку прав по договору аренды земельного участка согласуется с положениями п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Помимо этого, недействительность части сделки, о чём заявлено истцом, в силу ст. 180 ГК РФ, не влечёт её недействительности в полном объёме.

Суд постановилуказанное решение.

В апелляционной жалобе Норкин А.В. просил решение суда первой инстанции отменить, вынести новое судебное постановление об удовлетворении заявленных требований.

Полагает, что заключенным договором аренды в целом ограничено его право как арендатора на передачу прав и обязанностей третьим лицам, как с согласием арендодателя, так и без него. Кроме того, указав на невозможность реализации передачи прав и обязанностей по договору без согласия арендодателя, суд не учёл, что он имел намерение получить такое согласие, однако договором установлен прямой запрет на это, в чём суд не усмотрел нарушений земельного законодательства.

Кроме того, судом неправильно истолкованы положения ст.ст. 615 ГК РФ, 22 ЗК РФ. Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ определяет порядок уведомления собственника земельного участка о намерении передать права и обязанности по договору аренды, а не устанавливает запрет на распоряжение указанным правом. Если в договоре аренды отсутствуют условия, обязывающие арендатора получать согласие собственника на передачу прав и обязанностей по договору другому лицу, это означает, что договор не предусматривает иного.

Судом при разрешении спора необоснованно применены положения ст. 180 ГК РФ, поскольку в иске не содержится требование о признании части сделки недействительной, он просил признать недействительным весь договор аренды.

Также судом необоснованно отказано в иске по причине пропуска срока исковой давности, поскольку о невозможности реализации своих прав он узнал после вынесения " ... " судом ЕАО апелляционного определения.

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель КУМИ мэрии города Кытман В.М. просила в её удовлетворении отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Истец Норкин А.В. в апелляционную инстанцию не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В апелляционной инстанции представитель ответчика КУМИ мэрии города Кытман В.М. выразила согласие с решением суда первой инстанции, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, выслушав пояснения лица, участвующего в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, в редакции, действующей на момент заключения договора аренды, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Материалами дела установлено, что " ... " между КУМИ мэрии города в качестве арендодателя и Норкиным А.В. в качестве арендатора на основании постановления мэрии города от " ... " N " ... " заключен договор аренды земельного участка N " ... ", согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м, расположенный по адресу: " ... ", для строительства производственного предприятия и коммунально-складских объектов на срок с " ... " по " ... ".

В соответствии с п. 3.2.7. договора аренды арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу.

Полагая, что содержащийся в договоре аренды запрет на передачу прав и обязанностей арендатора третьим лицам противоречит требованиям п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК РФ и нарушает его права, Норкин А.В. обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного Норкиным А.В. требования, суд первой инстанции пришёл к выводу, что заключенный сторонами спора договор аренды земельного участка названным выше правовым нормам не противоречит.

Судебная коллегия согласилась с указанным выводом суда первой инстанции.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Земельным кодексом РФ установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

В силу п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Исходя из смысла приведённых правовых норм, земельным законодательством по общему правилу предусмотрен уведомительный порядок реализации арендатором распорядительных прав (без получения согласия арендодателя-собственника). Исключения составляют случаи, когда иное предусмотрено договором аренды либо, когда заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее пяти лет.

В данном случае стороны при заключении договора согласовали иное условие, согласно которому арендатор не в праве передавать свои права и обязанности третьим лицам, что не противоречит буквальному толкованию п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон.

Вступившим в законную силу решением Биробиджанского районного суда ЕАО от " ... " с Норкина А.В. в пользу КУМИ мэрии города взыскана задолженность по арендной плате за земельный участок, в удовлетворении встречного иска Норкина А.В. о признании договора аренды незаключенным отказано и установлено, что при заключении оспариваемого договора аренды от " ... " стороны достигли соглашения по всем его условиям.

Таким образом, Норкин А.В. при заключении договора аренды земельного участка согласился со всеми его условиями, в том числе с п. 3.2.7. о запрете передачи прав и обязанностей арендатора третьим лицам, в силу чего его требование о признании договора аренды недействительным по причине его несоответствия в данной части п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ, является необоснованным.

Поскольку, признавая заявленные требования необоснованными, суд первой инстанции по существу в полном объёме отказал в их удовлетворении, ссылка апелляционной жалобы на неправомерное указание в решении суда на ст. 180 ГК РФ, регулирующую последствия недействительности части сделки, и на пропуск Норкиным А.В. срока исковой давности, не имеет правового значения и не влечёт отмену оспариваемого судебного постановления.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца и отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 22.09.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Норкина А. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи