Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Никитиной И.О.
судей: Корниловой О.В., Фролове Д.Л.
при секретаре: Смирнове Д. А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционной жалобе Фетисова О.Б.
на решение Богородского городского суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ
по иску Фетисова О.Б. к ООО "Деметра" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухэтажной квартиры, обязании возвратить излишне уплаченную сумму, о взыскании пени за просрочку передачи предварительно оплаченного товара, арендной платы за наем жилого помещения, морального вреда, штрафа, расходов на оплату услуг представителя
заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Корниловой О.В., объяснения Фентисова О.Б., представителя ООО "Деметра"- МСА, судебная коллегия Нижегородского областного суда
УСТАНОВИЛА:
Фетисова О.Б. обратился с иском в суд к ООО "Деметра" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухэтажной квартиры, обязании возвратить излишне уплаченную сумму, о взыскании пени за просрочку передачи предварительно оплаченного товара, арендной платы за наем жилого помещения, морального вреда, штрафа, расходов на оплату услуг представителя мотивируя свои требования следующим.
ДД.ММ.ГГГГгодла между ним и ответчиком заключен договора купли-продажи недвижимого имущества на общую сумму "данные изъяты" в том числе : квартиры "адрес"(адрес строительный) стоимость. "данные изъяты" и земельного участка по тому же адресу стоимостью "данные изъяты"00 коп.
В соответствии с п.7.3 заключенного предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГг., при этом "физическая" готовность квартиры с подведением всех коммуникаций должна быть закончена в срок до ДД.ММ.ГГГГг. До настоящего времени основной договор купли продажи не заключен.
Уточнив свои требования, окончательно сформулировал их следующим образом:1. признать за Фетисова О.Б. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухэтажной квартиры N N общей площадью 55 кв.м, расположенной в двухэтажном жилом доме N "адрес" по адресу "адрес". обязать ООО "Деметра" возвратить Фетисова О.Б. излишне уплаченную сумму за земельный участок в размере "данные изъяты"00 коп.3. взыскать с ООО "Деметра" в пользу Фетисова О.Б. пени за просрочку передачи предварительно оплаченного товара в размере "данные изъяты", уплаченную арендную плату за наем жилья в размере "данные изъяты", моральный вред в размере "данные изъяты"00 коп., штраф в размере пятидесяти процентов от суммы присужденной судом в пользу потребителя, расходы на оплату услуг представителя в размере "данные изъяты"00 коп.
В судебном заседании суда первой инстанции Фетисова О.Б. и его представитель - БСВ исковые требования поддержали, уточнив их, в части признания права собственности на квартиру.
Представитель ответчика иск не признал по основания и доводам изложенных им в возражениях.
Решением Богородского городского суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:
Иск Фетисова О.Б. к ООО "Деметра" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухэтажной квартиры, обязании возвратить излишне уплаченную сумму, о взыскании пени за просрочку передачи предварительно оплаченного товара, арендной платы за наем жилого помещения, морального вреда, штрафа, расходов на оплату услуг представителя удовлетворить частично:
Признать за Фетисова О.Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения место рождения, "адрес", гражданином России, паспорт N выдан отделом УФМС России по "адрес" ДД.ММ.ГГГГ. код подразделения N право собственности на долю в объекте завершенного строительства в виде двухэтажной квартиры N N площадью 55 кв.м в двухэтажном жилом доме N N по адресу "адрес".
Взыскать с ООО "Деметра" в пользу Фетисова О.Б. компенсацию морального вреда "данные изъяты", штраф в размере "данные изъяты", расходы на оплату услуг представителя - "данные изъяты", а всего "данные изъяты", в остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО "Деметра" в доход Богородского муниципального района Нижегородской области государственную пошлину по делу в размере "данные изъяты"00 коп.
В апелляционной жалобе Фетисова О.Б. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.
Заявитель считает, что суд не применил норму права, подлежащую применению, а именно ФЗ от 30.12.2004 года N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты", п.п.4 п.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ поскольку сделал неправильное суждение о том, что на заключенный сторонами Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 29 января 2014 года не распространяется ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты". В связи с чем, неправомерно отказал во взыскании неустойки (пени).
Заявитель жалобы также считает незаконным решение суда в части отказа во взыскании денежных средств, оплаченных за земельный участок, указывая, что в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 года N 214 земельный участок должен быть передан ему в собственность без заключения отдельной сделки, а получение за него ответчиком денежных средств ведет к незаконному обогащению ООО "Деметра".
Дополнительно указал на несогласие с размером взысканной компенсации морального вреда и суммы расходов на оплату услуг представителя.
Проверив законность и обоснованность судебного постановления в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, судебная коллегия считает следующее.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Деметра" и Фетисова О.Б. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества ( л.д. N). Согласно условий договора, стороны договорились о подготовке и заключении в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры N N в двухэтажном сблокированном жилом доме N N "адрес" "адрес" (адрес строительный) и земельного участка сформированного в будущем под приобретаемой квартирой путем выделения из общего земельного участка с кадастровым номером N. Ориентировочная площадь квартиры 55 кв.м, название объекта недвижимости - квартира- применяется условно для целей настоящего предварительного договора. Размер земельного участка составляет 67+/-5%. Точный размер и границы земельного участка будут определены после проведения работ по межеванию земельного участка. Общая стоимость имущества (квартиры и земельного участка) составляет "данные изъяты" в том числе : квартиры- "данные изъяты", земельного участка - "данные изъяты", все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору должны быть выполнены в письменной форме и подписаны сторонами.
Фетисова О.Б. внес на счет ООО "Деметра" денежные средства в размере "данные изъяты" - оплат по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества ( л.д N)
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Деметра" направило в адрес Фетисова О.Б. письмо, в котором указало, что документы для заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества не готовы, предложено заключить дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимости о переносе срока заключения основного договора- ДД.ММ.ГГГГ, указало на включение в комплектацию объекта долевого строительства ввод в квартиру интернетного кабеля, что также отражено в дополнительном соглашении к договору. Доведено до сведения, что в случае расторжения предварительного договора денежные средства буду возвращены в оплаченном объеме, а также будет выплачен штраф, предусмотренный договором. Для расторжения договора необходимо обратиться в ООО "Деметра " с соответствующим заявлением( л.д. N)
ДД.ММ.ГГГГ Фетисова О.Б. направил в ООО "Деметра" претензию о выплате пени, неустойки, расходов на оплату за найм жилья,оформлении основного договора купли-продажи, в случае невозможности по объективным причинам- заключить договор долевого участия на объект указанный в предварительном договоре( л.д. N)
ДД.ММ.ГГГГ Фетисова О.Б. направил в ООО "Деметра" претензию о передаче ему квартиры N N ориентировочной площадью 55 кв.м в доме N N по "адрес" (адрес строительный) стоимостью "данные изъяты" и земельный участок с кадастровым номером N площадью 37 кв.м +/-5% находящегося там же, стоимостью "данные изъяты"в срок до ДД.ММ.ГГГГ и выплате пени за просрочку передачи предварительно оплаченного товара в размере "данные изъяты"00 коп. в срок до ДД.ММ.ГГГГг( л.д. N)
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Деметра" получило разрешение на ввод объекта:8-ми квартирного жилого дома по "адрес", имеется указание на наличие технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д. N).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества -квартиру N N в доме N N по адресу "адрес" и на земельный участок с кадастровым номером N площадью 1824362 кв.м по адресу "адрес" - отсутствуют(л.д. N)
Разрешая спор и частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции к правоотношениям сторон правильно применил положения Закона об участии в долевом строительстве, поскольку между Фетисова О.Б. и ООО "Деметра" был заключен договор, правоотношения по которому регулируются названным Законом. С данным выводом судебная коллегия соглашается, поскольку он основан на правильном применении норм материального права.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор, именуемый Предварительным договором купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить вбудущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: "адрес" (л.д. N).
Договором определена стоимость квартиры "данные изъяты" руб., в которую включена стоимость квартиры и земельного участка под домовладением, оплаченная истцом полностью.
Срок заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ (п.7.2).
Передача квартиры осуществляется по акту приема-передачи одновременно с подписанием основного договора ( п.2.1.3).
Согласно п.1.2. Предварительного договора, в течении 10 дней с даты подписания основного договора стороны обязались представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество к Фетисова О.Б..Б. (л.д. N).
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения вмногоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Дав оценку представленным доказательствам, суд независимо от наименования договора правильно установилего действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора и сделал правильный вывод о том, чтоуказанным выше договором предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача истцу квартиры, а также уплата истцом стоимости этой квартиры начиная с момента заключения договора, хотя бы и поименованного предварительным договором купли-продажи квартиры.
Судом учтено, что денежные средства по договору, стороной которого
является Фетисова О.Б., привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, следовательно, данные отношения регулируются Законом об участии в долевом строительстве.
Вывод суда о применении к спорным отношениям положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является правильным.
Довод апелляционной жалобы о том, что суднезаконно и необоснованно отказал во взыскании "данные изъяты" (стоимость земельного участка) отклоняется судебной коллегией, поскольку основан на неправильном толковании норм материального права.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в п. 2.1 Постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, установилв Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ст. 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16).
Из частей 2 - 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с учетом разъяснений, данных в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственностии других вещных прав", следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Поскольку между Фетисова О.Б. и ООО "Деметра" правоотношения возникли из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, земельный участок под которым сформирован и поставлен на кадастровый учет, то в соответствии с нормами вышеуказанного ФЗ от30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и Жилищного кодекса РФ истец может быть признан сособственником общедолевой собственности на земельный участок, стоимость которого входит вобщую стоимость имущества и поэтому не может быть взыскана с ответчика.
В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Фетисова О.Б. надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру и земельный участок в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.
Таким образом, у истца при неисполнении ответчиком взятых на себя обязательств, возникло право требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требований о признании права на квартиру, которая согласно ст. 128 ГК РФ как недвижимое имущество, является объектом гражданских прав.
Как указал в п. 13 и п. 14 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., если покупатель квартиры, который заключил предварительный договор, произвел по нему оплату квартиры, а застройщик уклоняется от заключения основного договора и дом введен в эксплуатацию то покупатель имеет право на признание права собственности на квартиру.
Поскольку ответчиком получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию (л.д. N),следовательно, право собственности у Фетисова О.Б. правильно признано на квартиру, как объект недвижимости, а не на долю в объекте незавершенного строительства.
Отказывая в иске о взыскании с ООО "Деметра" пени за нарушение срока передачи объекта недвижимости в собственность Фетисова О.Б., суд исходил из того, что таковая просрочка отсутствует, поскольку отсутствует акт приема передачи имущества по договору.
Данный вывод нельзя признать правильным в виду следующего.
Предварительным договором купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры N N в доме N N в пос. "адрес" установлено, что срок заключения основного договора - ДД.ММ.ГГГГ (п.7.2).
Передача квартиры осуществляется по акту приема-передачи одновременно с подписанием основного договора ( п.2.1.3).
В соответствии с п.1.2. Предварительного договора, в течении 10 рабочих дней с даты подписания основного договора стороны обязались представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество к Фетисова О.Б. (л.д N).
Следовательно, в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчик был обязан передать квартиру истцу, что не было им выполнено, т.е. имеет место нарушение условий договора.
В силу ст. 6 ч. 2 Закона 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Указанный Закон не содержит причин, по которым застройщик может быть освобожден от ответственности в связи с задержкой передачи квартиры. Такая задержка может быть лишь согласована с дольщиком путем предложения об изменении договора (п. 3 ст. 6 214-ФЗ).
Поскольку изменения срока передачи объекта недвижимости не было согласовано с Фетисова О.Б., следовательно имеет место нарушение ООО "Деметра" срока передачи квартиры установленного условиями Предварительного договора, в связи с чем ответчик должен выплатить неустойку в соответствии с п.2 ст. 6 Закона 214-ФЗ от цены договора которая составляет "данные изъяты"
Размер неустойки составляет "данные изъяты" ( "данные изъяты" х8,25%х1/150х317 дней).
В силу изложенного, решение суда в части отказа во взыскании неустойки подлежит отмене с принятием нового решения в данной части об удовлетворении заявленных требований.
Согласно разъяснениям п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Разрешая спор, суд первой инстанции в соответствии со статьей 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере "данные изъяты"
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ в пункте 45 Постановления от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Судебная коллегия соглашается с таким размером компенсации морального вреда, поскольку, данный он, по мнению судебной коллегии, соответствует требованиям разумности и справедливости, как это предусмотрено частью 2 статьи 1101 ГК РФ, следовательно, доводы апелляционной жалобы в указанной части отклоняются.
На основании с ч. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
При установленных обстоятельствах, с учетом взыскания с ООО "Деметра" неустойки, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от взысканной в пользу потребителя суммы, то "данные изъяты" ( "данные изъяты" неустойка + "данные изъяты" компенсация морального вреда= "данные изъяты" х50%). Поэтому решение суда в указанной части подлежит изменению.
Вопрос о взыскании судебных расходов, понесенных истцом по оплате услуг представителяразрешен судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 100 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном снижении размера расходов на представителя, также не могут служить основанием к изменению решения суда.При определении данных расходов суд учел конкретные обстоятельств дела, объем проделанной работы, руководствовался принципами разумности и справедливости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
РешениеБогородского городского суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части отказа в иске о взыскании неустойки и изменить в части размера штрафа.
Взыскать с ООО "Деметра" в пользу Фетисова О.Б. неустойку в размере "данные изъяты" и штраф в размере "данные изъяты"
В остальной части решение Богородского городского суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Фетисова О.Б.- без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.