Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего Загорьян А.Г.,
судей Литвиновой Т.Н. и Шептуновой Л.П.,
при секретаре Остапенко О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д.В.М. к закрытому акционерному обществу "САИР" о возложении обязанности не чинить препятствий в доступе в помещение подвала, в помещения первого и седьмого этажей; освобождении указанных помещений от принадлежащего закрытому акционерному обществу "САИР" имущества; применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора долевого участия в виде исключения из Единого государственного реестра прав записи о государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества "САИР" на помещение подвала, административное помещение и помещение первого этажа, помещение седьмого этажа; исключении из Единого государственного реестра прав записи о государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества "САИР" на помещение подвала, административное помещение на N этаже, помещение на N этаже
по апелляционной жалобе представителя истца Е. А.В. на решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Загорьян А.Г., объяснения представителя истца Е. А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ДД.ММ.ГГГГ Д. В.М. через своего представителя Е. А.В. обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу (далее - ЗАО) "САИР" о возложении обязанности не чинить препятствий в доступе в помещения подвала площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), а именно - в помещения, указанные в экспликации поэтажного плана NN N; в помещения N этажа площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), а именно - в помещения, указанные в экспликации поэтажного плана NN N; в помещения N этажа площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), а именно - в помещения, указанные в экспликации поэтажного плана NN N; освобождении данных помещений от принадлежащего ЗАО "САИР" имущества; применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между индивидуальной частным предприятием "Фирма "ЮССА" и ЗАО "САИР", в виде исключения из Единого государственного реестра прав записи о государственной регистрации права собственности ЗАО "САИР" на помещение подвала площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), административное помещение на N этаже площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), помещение Nго этажа площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), помещение N-го этажа площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N); исключении из Единого государственного реестра прав записи о государственной регистрации права собственности ЗАО "САИР" на помещения подвала площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), административное помещение на N-м этаже площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), помещения N-го этажа площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N).
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что является собственником квартиры N N в многоквартирном доме "адрес" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Международным бизнес-центром "Лада". В соответствии с договором долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ индивидуальное частное предприятие "Фирма ЮССА" обязалось перед Международным бизнес-центром "Лада" передать по завершению строительства квартиры общей площадью "данные изъяты" кв.м.
В соответствии с пунктами N и N договора, в доме должен был быть построен сервисный блок (сауна, бассейн, бар и др.). Отчуждение, сдача в аренду, передача данных заведений в пользование третьим лицам допускалось только с согласия собственников квартир. В проектной документации указано, что в подвальном помещении находились инженерные коммуникации и сауна, а на N-ом и N-ом этажах - досуговые помещения общего пользования (кафе и бар).
На основании пункта 3 Временного положения о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 года N 2275, статьи 7 Федерального закона от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, спорные жилые помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и принадлежат им на праве общей долевой собственности в силу прямого указания закона. На основании договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ответчик зарегистрировал право собственности на помещение подвала, площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), административное помещение на N этаже - "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), помещение N-го этажа - "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), помещение "данные изъяты"го этажа - "данные изъяты" кв.м, (условный номер N). Согласно указанному договору, спорные помещения были отчуждены индивидуальным частным предприятием "Фирма "ЮССА" ответчику, при этом право собственности на отчуждение помещения отсутствовало.
В ДД.ММ.ГГГГ дом был сдан в эксплуатацию, жилые помещения распределены между дольщиками. Каких-либо прав на помещения подвала, помещения Nого и N-ого этажей индивидуальное частное предприятие "Фирма "ЮССА" не регистрировало, в связи с чем, не имело право отчуждать их. На этом основании и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой.
Кроме того в подвале имеется помещение N N площадью "данные изъяты" кв.м., в котором расположены технические коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома (счетчики, запорная арматура, трубопроводы), однако доступ к нему представителей созданного в доме Товарищества собственников жилья " "данные изъяты"" и ресурсоснабжающих организаций для обслуживания и снятия показателей с приборов учета закрыт.
В связи с чем просил признать право общей долевой собственности на помещение подвала площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), административное помещение на N этаже - "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), помещение Nго этажа - "данные изъяты" кв.м. ( N), помещение N-го этажа - "данные изъяты" кв.м. ( N) за собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес"; обязать ответчика освободить помещение подвала - "данные изъяты" кв.м., административное помещение на N этаже - "данные изъяты" кв.м., помещение N-го этажа - "данные изъяты" кв.м., помещение N-го этажа - "данные изъяты" кв.м., от принадлежащего ему имущества; аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ЗАО "САИР" на указанные помещения.
Определением суда от N в принятии искового требования Д. В.М. о признании права общей долевой собственности на помещение подвала, площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), административное помещение на N этаже - "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), помещение Nго этажа - "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), помещение Nго этажа - "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), за собственниками помещений многоквартирного жилого дома, отказано, в остальной части исковые требования приняты к производству суда.
Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечено ЗАО "ЮССА".
Уточнив исковые требования представитель истца Е. А.В. просил возложить на ЗАО "САИР" обязанность не чинить препятствия в доступе в помещения подвала, площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), а именно: в помещения, указанные в экспликации поэтажного плана NN N; помещения N этажа, площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), а именно в помещения, указанные в экспликации поэтажного плана NN N; помещения N этажа, площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), а именно: в помещения, указанные в экспликации поэтажного плана NN N; освободить указанные помещения; применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между индивидуальной частным предприятием "Фирма "ЮССА" и ЗАО "САИР", в виде исключения из Единого государственного реестра прав записи о государственной регистрации права собственности ЗАО "САИР" на помещение подвала площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), административное помещение на N этаже - "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), помещение N-го этажа - "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), помещение N этажа - "данные изъяты" кв.м, (условный номер N); исключении из Единого государственного реестра прав записи о государственной регистрации права собственности ЗАО "САИР" на помещение подвала площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), административное помещение на N этаже, площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), помещения N этажа, площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N).
В судебное заседание истец Д. В.М. и его представитель Е. А.В. не явились, заявили ходатайство об отложении слушания по делу, в удовлетворении которого судом отказано.
Представители ЗАО "САИР" А. Д.В. и М. В.О. в судебном заседании с иском не согласились.
Представители ЗАО "ЮССА", Управления Росреестра по Сахалинской области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Судом принято приведенное выше решение, которое обжалует представитель истца Е. А.В.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. Приводя доводы, аналогичные доводам искового заявления, отмечает, что судом не обоснованно применены положения части 3 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку данные положения подлежат применению лишь когда стороной не предоставляются необходимые материалы и документы или не обеспечивается доступ к объекту исследования, когда сторона не является на исследование, которое невозможно провести без ее участия, или сторона не осуществляет предварительную оплату экспертизы. В данном случае истец принял решение об отказе от экспертизы после получения информации о её стоимости. Таким образом, отказ от экспертизы означает лишь невозможность предоставления доказательств, в связи с чем у суда отсутствовали основания для признания опровергнутыми фактов, положенных в основу иска. Не соглашается с выводом суда об установлении назначения спорных помещений на основании наличия свидетельств о праве и инвентарных номеров, полагая его необоснованным. Ссылаясь на нормы статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что вывод суда о невозможности применении последствий недействительности ничтожной сделки без признания сделки недействительной основан на неправильном толковании закона. Указывает, что ответчик зарегистрировал свое право собственности на спорные помещения на основании договора долевого участия в строительстве, согласно которому данные помещения были отчуждены индивидуальным частным предприятием "Фирма ЮССА" ответчику, однако у частного предприятия отсутствовало право на отчуждение помещений. Спорные помещения в силу закона являются общей собственностью собственников помещений жилого дома. В связи с чем договор долевого участия в части передачи и регистрации права собственности на спорные помещения является ничтожной сделкой, а исключение записи о регистрации права собственности за ЗАО "САИР" обеспечивает восстановление положения, существовавшего до нарушения права.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области Б. А.В. просит оставить решение суда без изменения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился истец Д. В.М., представители ответчика и третьих лиц, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствии.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в порядке части 1 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта, постановленного по делу, в силу следующего.
Так, по смыслу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Указанному критерию отвечают, в частности, технические подвалы, то есть подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 13 октября 2009 года N 1204-О-О, от 22 апреля 2010 года N 545-О-О, от 24 февраля 2011 года N 137-О-О и др.).
Таким образом, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую часть жилого дома, а лишь на технические помещения, самостоятельное использование которых невозможно. Если же такое использование возможно, то данные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав и к общему имуществу жилого дома не относятся.
Разрешая спор по существу, суд установил, что Д. В.М. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес"
Собственником спорных нежилых помещений, а это: помещение подвала, площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), указанные в экспликации поэтажного плана NN N; помещение N этажа, площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), указанные в экспликации поэтажного плана NN N; помещения N этажа, площадью "данные изъяты" кв.м, (условный номер N), указанные в экспликации поэтажного плана NN N, является ЗАО "САИР", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности. Основанием для регистрации права собственности послужил договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
Проверяя доводы истца о нарушении ответчиком его прав собственника жилого помещения в многоквартирном доме, судом обсуждался вопрос о правовом режиме спорных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме. С указанной целью судом по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза, однако экспертиза не проведена по причине отказа истца от её оплаты.
Поскольку иных доказательств в подтверждение своих доводов истцом не представлено, а наличие инженерных коммуникаций и оборудования в помещениях или соответствующей части помещений не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, руководствуясь правилами статей 56, 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку спорные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, имеют свои условные номера и автономное назначение.
Учитывая, что в судебном заседании не представлены доказательства, свидетельствующие тому, что ответчиком чинятся препятствия в обеспечении доступа к инженерным коммуникациям, то суд пришел к выводу об отсутствии нарушений прав истца.
Разрешая требования истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между индивидуальной частным предприятием "Фирма "ЮССА" и ЗАО "САИР", в виде исключения из Единого государственного реестра прав записи о государственной регистрации права собственности ЗАО "САИР" на спорные помещения, руководствуясь положениями статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований к удовлетворению исковых требований, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, при этом доказательств, свидетельствующих о ничтожности сделки не представлено.
Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они основаны на материалах дела и требованиях норм гражданского законодательства, регулирующие спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы представителя истца Е. А.В. не могут служить основанием для отмены судебного акта, поскольку повторяют правовую позицию стороны, занятую в судебном заседании, и которая была предметом исследования и оценку в ходе рассмотрения дела. При этом суд, по изложенным в решении мотивам, обоснованно с ней не согласился.
Дав анализ представленным по делу доказательствам, в том числе: проектной документации дома, техническим паспортам, и установив, что спорные объекты недвижимости являются самостоятельными объектами, не связаны с обслуживанием дома, при этом изначально, с момента ввода дома в эксплуатацию, не использовались в качестве общего имущества многоквартирного дома, а равно отсутствие доказательств, свидетельствующих о наличии со стороны ответчика препятствий в обслуживании инженерных коммуникаций, судебная коллегия находит правильным вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены судебного акта, поскольку на законность и обоснованность выводов суда не влияют.
Таким образом, проверенное по доводам апелляционной жалобы решение суда, судебная коллегия признает законным и обоснованным, и не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Е. А.В. - без удовлетворения.
Председательствующий А.Г. Загорьян
Судьи: Т.Н. Литвинова
Л.П. Шептунова
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.