Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 22 декабря 2015 г. по делу N 33-4588/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Коржакова И.П.,

судей: Коженовой Т.В., Шнытко С.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Иванова А.В. на решение Гагаринского районного суда Смоленской области от 08 октября 2015 года.

Заслушав доклад судьи Коженовой Т.В., объяснения истца Иванова А.В. и его представителя Копылова А.С., судебная коллегия

установила:

Иванов А.В. обратился в суд с иском к Федоровой Н.Э. о понуждении последней заключить с ним основной договор купли-продажи принадлежащей ответчице на праве собственности доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты", находящийся в "данные изъяты", на условиях заключенного с ним "данные изъяты" предварительного договора.

Впоследствии, уточнив требования, просил обязать ответчицу заключить с ним основной договор купли-продажи принадлежащей ей "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты". В обоснование требований указал, что "данные изъяты" между ним и ответчицей заключен предварительный договор купли-продажи земельной доли площадью "данные изъяты" кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", находящийся в "данные изъяты", по условиям которого Федорова Н.Э. выдает ему нотариальную доверенность на действия по выделению, постановке на кадастровый учет и регистрации указанного земельного участка, и после чего продает ему данный земельный участок за "данные изъяты" рублей. Он передал ей денежные средства, выполнил работы по выделу земельной доли и постановке ее на кадастровый учет, однако, ответчица уклоняется от заключения договора купли-продажи.

Ответчица Федоров Н.Э. исковые требования не признала, заявила встречный иск к Иванову А.В. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, ссылаясь на то, что при подписании оспариваемого договора спорный земельный участок не был сформирован, не имел определенных границ, право собственности не зарегистрировано.

В судебном заседании истец Иванов А.В. исковые требования поддержал, встречный иск не признал.

Представитель ответчицы Гасанбегова Л.В. исковые требования не признала, встречный иск поддержала.

Решением Гагаринского районного суда Смоленской области от 08.10.2015 г. в удовлетворении исковых Иванову А.В. отказано. Встречный иск Федоровой Н.Э. удовлетворен. Предварительный договор купли-продажи земельного участка признан недействительным (ничтожным). Применены последствия признания сделки ничтожной: с Федоровой Н.Э. в пользу Иванова А.В. взыскано "данные изъяты" руб.

В апелляционной жалобе Иванов А.В. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что в предварительном договоре надлежащим образом определен предмет договора купли-продажи. К договору купли-продажи земельной доли должны применяться общие положения ГК РФ о купле-продаже недвижимого имущества. Предварительный договор не нарушает требования Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалобы и возражений на нее, не находит оснований для его отмены.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст.ст. 13, 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Из материалов дела следует, что "данные изъяты" между Федоровой Н.Э. (Продавец) и Ивановым А.В. (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты".

По условиям данного договора Федорова Н.Э. обязалась выдать покупателю нотариальную доверенность на действия по выделению, постановке на кадастровый учет и регистрации указанного земельного участка, и впоследствии продать его за "данные изъяты" руб.

Судом установлено, что из земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером "данные изъяты", предоставленного в коллективно-долевую собственность для производства сельскохозяйственной продукции, в общую долевую собственность выделен земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м., состоящий из "данные изъяты" земельных долей по "данные изъяты" кв.м. каждая, включая долю Федоровой Н.Э.

Таким образом, предметом предварительного договора купли-продажи является земельная доля в праве коллективно-долевой собственности на земельный участок в "данные изъяты".

Кроме данной характеристики предварительный договор не содержит никаких иных данных о земельном участке, позволяющих его идентифицировать.

Проанализировав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска и удовлетворении встречного иска, поскольку на момент заключения предварительного договора земельный участок, подлежащий продаже Иванову А.В. по основному договору купли-продажи, не сформирован, не прошел государственный кадастровый учет, не имел кадастрового номера, в связи с чем, не мог быть индивидуально определен, и согласно положениям п. 3 ст. 129 ГК РФ, п. 1 ст. 37 ЗК РФ не мог являться объектом купли-продажи.

Кроме того, поскольку предварительный договор заключен с нарушением требований закона, то он является ничтожным, и при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Довод жалобы о том, что в предварительном договоре надлежащим образом определен предмет договора купли-продажи, несостоятелен.

В соответствии с п. 2 ст. 260 ГК РФ земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, определяются на основании закона и в установленном им порядке; пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Сохранение целевого использования земельных участков - один из принципов, на которых, согласно пп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения.

В п. 1 ст. 12 Федерального закона определены особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в частности, указал, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных в ст.ст. 12 - 14 данного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, возможность отчуждения доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, закон связывает с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Исполнение данных условий по купле продажи общей долевой собственности в судебном заседании не установлены.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Часть 2 ст. 6, ст. 11.1 ЗК РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

Таким образом, по смыслу указанных норм права предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Однако, как следует из материалов дела, на момент заключения предварительного договора земельный участок не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, право собственности продавца не зарегистрировано.

Иванов А.А. собственником доли в совместной долевой собственности земель сельскохозяйственного назначения "данные изъяты" не является, не являлся таковым и на момент заключения с ним предварительного договора.

Кроме того, участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от 27.03.2015 г. заключен в нарушение положений ст.ст. 5, 12 - 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку буквальное толкование условий данного предварительного договора, а также совокупность иных имеющихся в материалах дела доказательств, не позволяют определить, что предварительный договор содержит условия, позволяющие установить предмет договора, как того требуют п. 1 ст. 549, ст.ст. 554, 555 ГК РФ, а именно позволяющих определенно установить какое конкретно недвижимое имущество, подлежит передаче Иванову А.В. по договору купли-продажи.

Все доводы жалобы были подробно исследованы судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, иных оснований для отмены решения суда, кроме иной точки зрения на возникший спор, жалоба не содержит.

Юридически значимые обстоятельства судом были установлены правильно, представленным сторонами доказательствам в решении дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах решение является законным, обоснованным и оснований для его отмены, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гагаринского районного суда Смоленской области от 08 октября 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Иванова А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: