Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 16 декабря 2015 г. по делу N 33-8269/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Ситьковой О.Н.

судей Калединой Е.Г. и Турлаева В.Н.

при секретаре Дугужевой Б.Х-М.

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 декабря 2015 года

дело по апелляционной жалобе представителя истца ТСН в МКД "Капитал" по доверенности Меграбян К.Г.

на решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 18 июня 2015 года по исковому заявлению Товарищества собственников недвижимости в многоквартирном доме "Капитал" к Каракотовой Ф.Б., Голаеву Х.-М.Г. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение и истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании записей регистрации, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, - Управления Росреестра по СК, ООО "Ставинвестстрой", Тишиной Л.А.

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.

УСТАНОВИЛА:

ТСН в МКД "Капитал" обратилось в суд с иском, впоследствии уточнив его, к Каракотовой Ф.Б., Голаеву Х.-М.Г о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение и истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании записей регистрации, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, - Управления Росреестра по СК, ООО "Ставинвестстрой", Тишиной ЛА.

В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с Уставом и Протоколом от 20.04.2006г. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ставрополь, ул. Мира, д. 284/1, объединением собственников помещений является Товарищество собственников недвижимости в многоквартирном доме "Капитал".

В 2014 году на общем собрании жильцов ТСН В МКД "Капитал" стало известно, что имеется зарегистрированное право на кровлю многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ставрополь, ул. Мира, д. 284/1.

07.09.2004г. ООО "Ставропольская инвестиционно-строительная компания" и Тишина Л.А. заключили договор долевого участия в строительстве вышеуказанного жилого дома, согласно которому дольщик направляет собственные денежные средства на проектирование и строительство многоэтажного жилого дома со встроенными офисными, торговыми помещениями и стояночными местами, в порядке долевого участия, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 284/1, квартал 150, с последующей передачей ему эксплуатируемой кровли лит. А-А1, под номером 288, 289, 290, 291, общей площадью 1062,3 кв.м.

Согласно п.3 договора стоимость 1 кв.м кровли составляет 329 рублей, в общем стоимость кровли составляет 350000 рублей.

В соответствии с актом приема-передачи от 06.09.2006г. застройщик передал дольщику в собственность эксплуатируемую кровлю лит. А-А1 под номером 288,289,290,291, общей площадью 1062,3 кв.м по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, д.284/1.

Право общей долевой собственности в размере 3/10 долей в праве на вышеуказанную часть кровли принадлежит Каракотовой Ф.Б., о чем свидетельствует запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 26-26-01/097/2011-974 от 09.12.2011г.

21.03.2014г. между Фроловым Ю.Г. и Каракотовой Ф.Б. был заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчику передано право общей долевой собственности в размере 3/10 долей в праве на полезную площадь кровли лит. надА- А1 пом. 288-291, общей площадью 1062,3 кв.м, о чем 07.04.2014г. в ЕГРП на недвижимое имущество сделана запись N26-26-01/021/2014-496.

Право общей долевой собственности в размере 6/10 доли в праве на вышеуказанную часть кровли принадлежит Каракотовой Ф.Б., 2/5 доли в праве принадлежит Голаеву Х.-М. Г.

Истец считает, что права ТСН в МКД "Капитал" существенно нарушены, поскольку вышеуказанный объект относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество регулярно осуществляло действия по содержанию и ремонту крыши, что подтверждается соответствующими платежными поручениями.

Ответчики препятствуют в пользовании крышей, ограничивая доступ жильцов к ней.

На основании изложенного, истец просил суд признать право общей долевой собственности на полезную площадь кровли лит.А-А1 под номером 288,289,290,291, общей площадью 1062,3 кв.м, за ТСН в МКД "Капитал" как представителем собственников помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, д. 284/1. Истребовать у Каракотовой Ф.Б. и Голаева Х.-М. Г. полезную площадь кровли лит. А-А1 под номером 288,289,290,291, общей площадью 1062,3 кв.м, по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, д. 284/1, из чужого незаконного владения путем обязания передать указанное имущество ТСН в МКД "Капитал" как представителю собственников помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, д. 284/1. Аннулировать запись регистрации N26-26-01/097/2011-974 от 09.12.2011г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за Каракотовой Ф.Б. Аннулировать запись регистрации N26-26-01/021/2014-496 от 07.04.2014г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за Каракотовой Ф.Б. Аннулировать запись регистрации N26-26-12/019/2008-481 от 07.04.2014г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за Голаевым Х.-М. Г. Взыскать в солидарном порядке с Каракотовой Ф.Б. и Голаева Х.-М.Г. в пользу ТСН в МКД "Капитал" расходы на оплату государственной пошлины в размере 6700 руб.

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 18 июня 2015 года в удовлетворении исковых требований Товарищества собственников недвижимости в многоквартирном доме "Капитал" к Каракотовой Фатиме Батдаловне, Голаеву Х.-М.Г. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение и истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании записей регистрации отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ТСН в МКД "Капитал" по доверенности Меграбян К.Г. просит решение суда отменить, указав, что суд неправильно применил нормы материального права, неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела. Суд установил, что кровля многоквартирного жилого дома находится в общей долевой собственности ответчиков. Между тем, зарегистрированное право нарушает права жильцов дома, поскольку спорное имущество относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Истец считает ошибочным и несоответствующим требованиям закона вывод суда о том, что спорное имущество является конструктивно самостоятельным объектом и у регистрирующего органа имелась возможность установить, что помещение не относиться к общему имуществу собственников квартир дома. В соответствии с нормами жилищного законодательства, крыша не может быть объектом недвижимого имущества. Кровля не имеет изолированные выходы и непосредственным образом связана с другими помещениями дома, на ней находятся лифтовые шахты, вентиляционные шахты, включающие вытяжки, протяженностью от каждой квартиры с выходом на кровлю, которые связаны с обслуживанием дома и указанное обстоятельство уже порождает право общей долевой собственности дома на спорную крышу (кровлю). Вывод суда о том, что правом истребования имущества из чужого незаконного владения наделен лишь собственник, коим истец не является, основан на неправильном толковании закона - ст. 44 ЖК РФ, согласно которой ТСН "Капитал" является лицом, уполномоченным собственниками на обращение в суд с иском. В материалах дела имеются все доказательства содержания крыши, которое производится за счет собственных средств жильцов дома.

Ответчики, дважды извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца ТСН в МКД "Капитал" по доверенности Прибытова А.Ю., поддержавшего доводы жалобы и просившего об отмене решения, судебная коллегия находит доводы жалобы обоснованными, а решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании ( статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции были допущены.

Отказав в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что спорное помещение - кровля конструктивно самостоятельный объект, у регистрирующего органа имелась возможность однозначно установить, что помещение не относится к общему имуществу собственников квартир данного дома. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что в спорном помещении находятся общие объекты инженерной инфраструктуры дома, что спорное помещение является техническим и функционально предназначено исключительно для обслуживания квартир в доме, а также того, что эксплуатация спорного помещения создает препятствия к доступу к коммуникациям, которые предназначены для обслуживания всего жилого дома. На момент передачи кровли в собственность она имела самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием жилого дома по смыслу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Поскольку Каракотова Ф.Б. и Голаев Х.М.Г. являются законными владельцами спорной собственности, права собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, имущество приобретено на основании возмездной сделки, то отсутствуют основания для прекращения права собственности за ответчиками и погашении записи регистрации их прав.

Кроме того, суд указал, что правом на предъявление требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения наделен лишь собственник спорного имущества.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами суда первой инстанции, поскольку судом неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела и неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела, Товарищество собственников недвижимости в многоквартирном доме "Капитал" является юридическим лицом, созданным для управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ставрополь, ул. Мира, д. 248/1, в соответствии с Уставом и Протоколом от 20.04.2006г. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, Уставом и протоколом общего собрания собственников помещений от 24 октября 2014 г., что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Согласно протокола внеочередного экстренного собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Г. Ставрополь, ул. Мира д. 284/1 от 09.10.2014 года собственники наделили полномочиями ТСН "Капитал" обратиться в суд с исковым заявлением о возврате крыши ( кровли) дома в собственность ТСН "Капитал", так как крыша является общедомовым имуществом (т. 1 л.д. 54-55).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании пп 3 п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать такой способ управления многоквартирным домом, как его управление управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать, в том числе: доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса).

Согласно статье 290 Гражданского кодекса, статей 161-162 Жилищного кодекса, спор, связанный с правом на общее имущество, может быть рассмотрен судом по требованию одного из собственников (или нескольких собственников) помещений многоквартирного дома, либо при передаче собственниками помещений в доме управляющей компании права на обращение в суд с подобным иском, путем принятия соответствующего решения на общем собрании.

Материалами дела подтверждено, что общее собрание собственников помещений в спорном многоквартирном доме наделило управляющую организацию правом на обращение в суд с требованием о возврате в общую долевую собственность кровли дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения (т. 1 л.д. 54-55).

Поскольку иск обусловлен нарушением прав собственников, он был заявлен управляющей компанией ТСН в МКД "Капитал" в интересах собственников в соответствии со ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, предусматривающих право общей долевой собственности на общие помещения дома.

Управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания (Определение Верховного Суда РФ от 12 мая 2015 г. по делу N 303-ЭС 14-4720).

Таким образом, довод суда первой инстанции о том, что правом на предъявление требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения наделен лишь собственник спорного имущества, противоречит приведенным выше нормам материального права.

Из материалов дела следует, что 09.10.2014г. на собрании собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира 284/ 1 установлен факт продажи крыши жилого дома.

Судом установлено, что 07.09.2004г. между ООО "Ставропольская инвестиционно-строительная компания" и Тишиной Л.А. заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира 284/ 1, согласно которому дольщик направляет собственные денежные средства на проектирование и строительство многоэтажного жилого дома со встроенными офисными, торговыми помещениями и стояночными местами, в порядке долевого участия, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 284/1, квартал 150, с последующей передачей ему эксплуатируемой кровли лит. А-А1, под номером 288, 289, 290, 291, общей площадью 1062,3 кв.м.

В соответствии с актом приема-передачи от 06.09.2006г. застройщик передал дольщику в собственность эксплуатируемую кровлю лит. А-А1 под номером 288,289,290,291, общей площадью 1062,3 кв.м по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, д.284/1.

16.07.2007г. проведена государственная регистрация права собственности за Тишиной Л.А. на нежилое помещение - полезную площадь кровли, лит. А-А1, пом. 288-291, общей площадью 1062,3 кв.м, с кадастровым номером 26:12:030115:664, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 284/1, о чем сделана запись регистрации права N 26-26-12/014/2007-099.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 20.06.2008г., заключенным между Тишиной Л.А. (продавец) с одной стороны и Голаевым Х.-М.Г., Каракотовой Ф.Б. (покупатели) с другой стороны, продавец передал в общую долевую собственность покупателям Голаеву Х.-М.Г. (2/5 доли в праве), Каракотовой Ф.Б. ( 3/10 доли в праве) на нежилое помещение - полезную площадь кровли, лит. А-А1, пом. 288-291, общей площадью 1062,3 кв.м, с кадастровым номером 26:12:030115:664, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 284/1.

07.07.2008 года проведена государственная регистрация права 2/5 долей в праве общей долевой собственности за Голаевым Х.-М.Г. на нежилое помещение - полезную площадь кровли, лит. А-А1, пом. 288-291, общей площадью 1062,3 кв.м, с кадастровым номером 26:12:030115:664, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 284/1, о чем сделана запись регистрации N26-26-12/019/2008- 481. Документом основания для государственной регистрации явился договор купли- продажи недвижимости от 20.06.2008г.

09.12.2011г. проведена государственная регистрация права 3/10 долей в праве общей долевой собственности за Каракотовой Ф.Б. на нежилое помещение - полезную площадь кровли, лит. А-А1, пом. 288-291, общей площадью 1062,3 кв.м, с кадастровым номером 26:12:030115:664, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 284/1, о чем сделана запись регистрации N26-26-01/097/2011- 974. Документами основания для государственной регистрации явился договор купли- продажи недвижимости от 20.06.2008г. и Соглашение о разделе недвижимого имущества между супругами от 12.08.2011г.

07.04.2014г. проведена государственная регистрация права 3/10 долей в праве общей долевой собственности за Каракотовой Ф.Б. на нежилое помещение - полезную площадь кровли, лит. А-А1, пом. 288-291, общей площадью 1062,3 кв.м, с кадастровым номером 26:12:030115:664, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 284/1, о чем сделана запись регистрации N26-26-01/021/2014- 496. Документом основания для государственной регистрации явился договор купли- продажи недвижимого имущества от 21.03.2014г.

Отказав в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что спорный объект обладает признаками конструктивной самостоятельности, вследствие, чего, у регистрирующего органа имелась возможность однозначно установить, что помещение не относится к общему имуществу собственников квартир дома.

Однако вывод суда противоречит нормам действующего законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 2, 10, 16 и 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491) в состав общего имущества включаются: крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом).

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Таким образом, законом определено, что кровля жилого дома включается в состав общего имущества многоквартирного дома.

Кроме того, понятие "кровля" приводится в "СП 17.13330.2011. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76", утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 г. N 784, согласно которым кровля представляет собой верхний элемент покрытия (крыши), предохраняющий здание от проникновения атмосферных осадков, она включает кровельный материал, основание под кровлю, аксессуары для обеспечения вентиляции, примыканий, безопасного перемещения и эксплуатации, снегозадержания и др ... ".

Согласно Письма ФНБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 08 июня 2013 года N 08-2135-КП "О направлении разъяснений" кровля - это оболочка крыши или покрытия здания, подвергающаяся атмосферным воздействиям. Кровля здания не является отдельным этажом здания.

В Правилах установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг ( утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306) определено, что конструктивные и технические параметры многоквартирного дома или жилого дома включают в себя материал стен, кровли, этажность и др.

Таким образом, кровля, не может являться самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Согласно ст. 36 (абз. 3 ч. 1) Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пп. "б" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 в состав общего имущества многоквартирного дома включены крыши домов.

В соответствии с пп. "а" п. 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу приведенных выше норм материального права отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Спорная кровля не имеет изолированные выходы и непосредственным образом связана с другими помещениями дома.

Доказательства того, что на момент появления в жилом доме первого собственника (момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания) спорные помещения фактически не использовались жильцами дома для их нужд и в иных целях, чем обеспечение эксплуатации жилого дома, не представлено.

В материалах дела представлены доказательства наличия на спорной кровле лифтовой шахты, вентиляционной шахты, включающей вытяжки, протяженностью от каждой квартиры с выходом на кровлю.

Указанные коммуникации расположены на крыше, не выделены для самостоятельного использования и связаны с обслуживанием жилого дома.

Кроме того, согласно договора и квитанции по оплате работ, ТСН в МКД "Капитал" содержит кровлю в надлежащем состоянии, в октябре 2014 года ТСН произвело замену кровельного покрытия.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая изложенное судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности сделки договора долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира 284/ 1от 07.09.2004г., заключенного между ООО "Ставропольская инвестиционно-строительная компания" и Тишиной Л.А., согласно которому дольщик направляет собственные денежные средства на проектирование и строительство многоэтажного жилого дома со встроенными офисными, торговыми помещениями и стояночными местами, в порядке долевого участия, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 284/1, квартал 150, с последующей передачей ему эксплуатируемой кровли лит. А-А1, под номером 288, 289, 290, 291, общей площадью 1062,3 кв.м.

В последующем спорное имущество было продано Тишиной Л.А. по договорам купли-продажи от 20.06.2008 г., 21.03.2014 г., Каракотовой Ф.Б. и Голаеву Х.М.Г.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Верховный суд РФ в своем Определении от 19.03.2013 г. N 51-КГ 12-7 указал, что в случае если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Аналогичная правовая позиция отражена и в Определениях Верховного Суда РФ от 10.02.2015 г. N 91-КГ14-5, от 26.01.2015 г. N 304-ЭС14-7324 по делу N А46-10075/2013, от 19.12.2014 г. N 305-ЭС14-3753 по делу N А40-7995/2012-77-75.

Кроме того, как разъяснено в определении Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. N 5-КГ12-7, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещении

В постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. N 6-П определено, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

С учетом приведенных норм материального права и установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу об отмене постановленного судом решения, с принятие нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований товарищества собственников недвижимости в многоквартирном доме "Капитал" к Каракотовой Ф.Б., Голаеву Х.-М.Г. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение и истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании записей регистрации.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 18 июня 2015 года отменить, принять по делу новое решение. Исковые требования Товарищества собственников недвижимости в многоквартирном доме "Капитал" к Каракотовой Ф.Б., Голаеву Х.-М.Г. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение и истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании записей регистрации - удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности на полезную площадь кровли лит.А-А1 под номером 288,289,290,291, общей площадью 1062,3 кв.м, за Товариществом собственников недвижимости в многоквартирном доме "Капитал" как представителем собственников помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, д. 284/1.

Истребовать у Каракотовой Ф.Б. и Голаева Х.-М.Г. полезную площадь кровли лит. А-А1 под номером 288,289,290,291, общей площадью 1062,3 кв.м, по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, д. 284/1 из чужого незаконного владения путем обязания передать указанное имущество ТСН в МКД "Капитал" как представителю собственников помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, д. 284/1.

Аннулировать запись регистрации N26-26-01/097/2011-974 от 09.12.2011г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за Каракотовой Ф.Б. Аннулировать запись регистрации N26-26-01/021/2014-496 от 07.04.2014г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за Каракотовой Ф.Б ... Аннулировать запись регистрации N26-26-12/019/2008-481 от 07.04.2014г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за Голаевым Х.-М.Г..

Взыскать с Каракотовой Ф.Б. и Голаева Х.-М.Г. в пользу ТСН в МКД "Капитал" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6700 руб. в равных долях.

Апелляционную жалобу истца ТСН в МКД "Капитал" удовлетворить.

Председательствующий

Судьи