Решение Иркутского областного суда от 11 ноября 2015 г. по делу N 3а-300/2015

Иркутский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петуховой В.Г.,

при секретаре судебного заседания Ж.,

с участием представителя административного истца Курского М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело "номер изъят" по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Качугский комплекс" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований ООО "Качугский комплекс" (далее по тексту общество) указано, что является собственником (данные изъяты) зданий и сооружений, находящихся на земельном участке с кадастровым "номер изъят", площадью (данные изъяты), категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования: для обеспечения хозяйственной деятельности, расположенного по "адрес изъят".

На основании Постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области" ( с учетом изменений от 05 мая 2014 года ) определена кадастровая стоимость земельного участка в размере (данные изъяты).

Общество считает, что определенная в установленном порядке и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует их рыночной стоимости. Следствием чего, принимая во внимание, что общество является потенциальным покупателем земельного участка и, как следствие, плательщиком земельный налог, нарушаются его права. Рыночная стоимость земельного участка составила (данные изъяты), что подтверждается отчетом "номер изъят", выполненным ЗАО "РАО бизнес".

В подтверждение обоснованности установленной отчетом величины рыночной стоимости указанных выше земельных участков общество представило суду положительное экспертное заключение "номер изъят", выполненное членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Южно-Сибирской организацией профессиональных оценщиков и экспертов".

В судебном заседании представитель административного истца Курский М.Г. просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", расположенного по "адрес изъят" общей площадью (данные изъяты), категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для обеспечения хозяйственной деятельности, в размере его рыночной стоимости, равном (данные изъяты) рублей по состоянию на 01 января 2012 года.

Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" обязанности внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", расположенного по "адрес изъят", общей площадью (данные изъяты), категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для обеспечения хозяйственной деятельности, в размере его рыночной стоимости, равном (данные изъяты).

Представитель филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Иркутской области, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В письменном отзыве представитель органа кадастрового учета просил рассмотреть дело по существу без его участия, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что учреждение не является ни надлежащим ответчиком по иску, ни заинтересованным лицом, поскольку выполняет лишь технические функции по внесению утвержденных органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведений о кадастровой оценке земель в государственный кадастр недвижимости.

Представитель Правительства Иркутской области, надлежащим образом извещенного о судебном заседании, в письменном отзыве на исковое заявление общества просило в удовлетворении иска отказать, указав, что экспертное заключение на отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представитель Управления Росреестра по Иркутской области, надлежащим образом извещенного о судебном заседании, в письменном отзыве на иск просила рассмотреть дело без участия Управления. Указала, что при проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости территориальные органы Росреестра реализуют полномочия только в части формирования перечня объектов недвижимости и не уполномочены на осуществление каких-либо действий, влекущих изменение установленной кадастровой стоимости объектов.

Администрация муниципального района "Качугский район", надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, возражений на иск не представила.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, своевременно и в надлежащей форме извещенных о судебном заседании.

Заслушав объяснения представителя административного истца Курского М.Г., поддержавшего исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов административного дела, в пользовании административного истца находится земельный участок с кадастровым "номер изъят", расположенный по "адрес изъят", общей площадью (данные изъяты) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для обеспечения хозяйственной деятельности

Согласно представленным административным истцом в суд кадастровым справкам о кадастровой стоимости объектов недвижимости от "дата изъята" года датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость является 01 января 2012 года.

Основанием внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка истца послужило постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп).

Считая данную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец представил отчет "номер изъят", выполненный оценщиком ЗАО "РАО Бизнес", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым "номер изъят" составляет (данные изъяты) рублей.

В подтверждение обоснованности установленной отчетом "номер изъят" величины рыночной стоимости указанных выше земельных участков административный истец представил суду положительное экспертное заключение "номер изъят", выполненное членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Южно-Сибирской организацией профессиональных оценщиков и экспертов".

Исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, истец, как собственник земельного участка и плательщик налога на имущество, для определения размера которого используется кадастровая стоимость земельного участка, вправе обращаться с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержит главу III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающую специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Из статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами кадастровой оценки и не может быть определена на произвольную дату.

Исходя из положений статей 24.15 и 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из необходимых доказательств является отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также в установленных законом случаях положительное заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке.

Согласно статье 24.16 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Таким образом, отчет оценщика может считаться допустимым доказательством только в том случае, если на него будет представлено положительное экспертное заключение.

Согласно статье 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Анализ содержания отчета об оценке позволяет суду сделать вывод о том, что значительная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка обусловлена индивидуальными их особенностями, которые были учтены оценщиком при оценке объекта, в том числе, вид разрешенного использования, месторасположение земельного участка.

Представленный административным истцом отчет "номер изъят" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства специалистом, имеющим соответствующее образование и стаж работы в области оценочной деятельности, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Суд, исследовав отчет "номер изъят" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, сопоставив его содержание с материалами административного дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка содержит точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов к оценке объекта оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком мотивированно использовался расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом, в связи с чем, сделан выбор сопоставимых объектов-аналогов на соответствующем сегменте рынка и проведен их анализ к объекту оценки и обоснование выбора объектов-аналогов.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости выбраны в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки - сходные с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость: категория земель, вид права, вид разрешенного использования, площадь, местоположение, условия финансовых расчетов при приобретении, условия продаж, обеспеченность энергоресурсами и коммуникациями, отсутствие улучшений.

Сведения об объектах-аналогах представлены в таблице сравнительного анализа и в приложениях к отчету.

Выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.

Суд не может принять во внимание мотивы, по которым комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области отклонила заявление административного истца, поскольку в соответствии с Федеральным стандартом оценки "Общие понятие оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 при применении сравнительного подхода могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Оценщиком при применении указанного подхода обоснованно применены цены совершенных сделок с учетом условий их совершения, что подтверждается содержанием отчета и приложением к нему.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектов оценки, если в порядке, установленном законодательством российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно положительному экспертному заключению "номер изъят" некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Южно-Сибирской организацией профессиональных оценщиков и экспертов" отчет "номер изъят" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ссылка представителя Правительства Иркутской области в отзыве на исковое заявление о том, что экспертное заключение не содержит вывод эксперта о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, не может быть принята во внимание, поскольку изменения, внесенные Федеральным законом от 08 июня 2015 года N 145-ФЗ в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в частности в статью 17.1, вступили в силу с 01 июля 2015 года, тогда как отчет об оценке и положительное экспертное заключение на него подготовлены до этой даты.

Ввиду изложенного, руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Фе6ерации", суд признает отчет "номер изъят" об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере (данные изъяты) рублей.

Доказательств недостоверности установленной в отчете "номер изъят" рыночной стоимости объекта недвижимости, либо данных об иной рыночной стоимости земельного участка, что, действительно, могло бы поставить под сомнение достоверность отчета "номер изъят" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили, ходатайств о содействии в представлении таких доказательств, как заключение судебной экспертизы об установлении действительной рыночной цены спорного земельного участка либо о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства не заявляли, судом оснований для назначения по инициативе суда указанных экспертиз не установлено, суд полагает возможным согласиться с рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере (данные изъяты) рублей.

Установленное судом несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, значительное превышение кадастровой стоимостью над рыночной, свидетельствует о наличии правовых оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.

Поскольку истец обладает исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в собственность, соответственно установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, исходя из требований налогового законодательства, непосредственно затрагивает законные интересы истца.

Суд не находит оснований для возложения обязанности на ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в принудительном порядке внести изменения в государственный кадастр недвижимости в связи с установлением судом кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку указанный орган обязан внести в государственный кадастр недвижимости сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Принимая во внимание изложенное, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 259 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Иркутский областной суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Качугский комплекс" удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", расположенного по "адрес изъят" общей площадью (данные изъяты), категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для обеспечения хозяйственной деятельности, в размере его рыночной стоимости, равном (данные изъяты) рублей по состоянию на 01 января 2012 года.

В удовлетворении требований о возложении на Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" обязанности внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", расположенного по "адрес изъят", общей площадью (данные изъяты), категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для обеспечения хозяйственной деятельности, в размере его рыночной стоимости, равном (данные изъяты) отказать.

Датой обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 31 июля 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Г. Петухова