Определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 08 декабря 2015 г. по делу N 33-14041/2015

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

в составе: председательствующего Гороховика А.С.

судей Шилова А.Е., Самодуровой Н.Н.

при секретере Чуркиной С.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Компании с ограниченной ответственность "Фалкензо Вентурес ЛТД" на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 01 октября 2015 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Компании с ограниченной ответственностью "Фалкензо Вентурес ЛТД" - отказать"

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самодуровой Н.Н., объяснения представителя Компании с ограниченной ответственностью "Фалкензо Вентурес ЛТД" - Д. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения представителя С. - Д., представителя третьего лица ООО "Проект" - З., суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Компания с ограниченной ответственностью "Фалкензо Вентурес ЛТД" обратилась в суд с иском к Д. о расторжении договора купли - продажи, возврате имущества и взыскании неустойки, указав, что 17.07.2014 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельных участков: общей площадью 920000 кв.м., кадастровый номер N и общей площадью 368000 кв.м., кадастровый номер N, расположенные по адресу: "адрес"

Согласно условиям договора, истец передал, а ответчик принял указанные земельные участки, право собственности на спорные земельные участки зарегистрировано за Д. под условием обременения в виде ипотеки в силу закона.

Недвижимое имущество продано ответчику за 26 миллионов рублей с рассрочкой платежа. Согласно условиям договора расчет должен производиться в соответствии с графиком платежей и окончательный платеж должен быть произведен 27.03.2015 года. В счет оплаты по договору ответчик внес задаток в сумме 3 миллиона рублей.

Д. регулярно нарушал сроки внесения очередных платежей по договору.

Последний платеж Д. произведен 26.06.2015 года в размере 500000 рублей.

Согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи от 21.01.2015 г., ответчик обязался в случае просрочки оплаты оплатить на просроченную сумму проценты из расчета 20% годовых со дня, когда сумма ежемесячного платежа должна была быть внесена до дня ее фактического перечисления истцу.

На 30.06.2015 года за ответчиком образовалась задолженность по договору в размере 17608702,47 рублей, из которых 17570192,46 рублей основной долг и 38510,01 рублей проценты.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представителем Компании с ограниченной ответственностью "Фалкензо Вентурес ЛТД" ставится вопрос об отмене решения суда и о постановке нового решения об удовлетворении иска.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 17.07.2014 года между Компанией с ограниченной ответственностью "Фалкензо Вентурес ЛТД" и Д. заключен договор купли-продажи земельных участков: общей площадью 920000 кв.м. КН N и общей площадью 368000 кв.м., КН N, расположенных по адресу: "адрес" (л.д.29-39).

Право собственности ответчика на спорное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 21.08.2014 года в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации за N63-63-32/555/2014-526 и 63-63-32/555/2014-524, что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д. 90-91).

Фактическая передача объекта недвижимости ответчику осуществлена по акту приема-передачи 17.07.2014 года (л.д.40-41).

В соответствии с условиями договора земельные участки проданы по согласованию сторон за 26 миллионов рублей с рассрочкой платежа.

Оплата по договору осуществляется в следующем порядке: 3 миллиона рублей покупатель оплачивает продавцу в качестве задатка в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи, выплата остальной части цены договора осуществляется следующим образом: через один месяц после даты перечисления задатка покупатель перечисляет продавцу 2875000 рублей и далее равными платежами по 2875000 рублей ежемесячно вплоть до полной оплаты цены договора.

Стороны договорились, что до момента полной оплаты покупателем по договору, земельные участки находятся в залоге у продавца (п. 3.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.5 договора).

Согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи недвижимого существа, заключенного между сторонами 21.01.2015 года, в случае, если покупатель не перечислит или перечислит не полностью сумму ежемесячного платежа, указанного в п.3.2.2. вышеуказанного договора в сроки, указанные в п. 3.2.2 данного договора, на эту сумму подлежат оплате проценты из расчета 20 % годовых со дня, когда сумма ежемесячного платежа должна была быть внесена до дня её фактического перечисления продавцу (л.д.43).

В связи с неисполнением ответчиком своей обязанности по оплате имущества, истец, 18.06.2015 года направил в адрес ответчика письмо с предложением расторгнуть договор.

Поскольку указанные письма были оставлены ответчиком без ответа истец, ссылаясь на ст. 450 ГК РФ обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что не представлено доказательств существенности нарушений Д. условий договора по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Кроме того суд первой инстанции указал, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда лишь в случаях предусмотренных законом или договором. Заключенный между сторонами договор условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного по договору до момента его расторжения, не предусматривает, в том числе при неоплате покупателем денег за земельные участки.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной сторон существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Относительно договора купли-продажи в рассрочку пунктом 2 статьи 489 ГК Российской Федерации закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Судом первой инстанции не учтено, что, оплата проданных земельных участков предполагала рассрочку платежа, и что наряду с требованием о расторжении договора истцом было заявлено требование о возврате спорных земельных участков в связи с неисполнением Д. обязательства по оплате товара проданного в рассрочку, поэтому спор должен был быть разрешен в порядке положений п. 2 ст. 489 ГК РФ.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В нарушении п. 3.2.1 договора ответчик после государственной регистрации перехода права собственности и на момент рассмотрения дела денежные средства в размере 17570192,46 рублей истцу не передал, надлежащих доказательств оплаты предусмотренной договором купли-продажи суммы ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах решение суда об отказе удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельных участков: общей площадью 920000 кв.м., кадастровый номер N и общей площадью 368000 кв.м., кадастровый номер N, расположенные по адресу: "адрес", земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза им. Карла Маркса нельзя признать законным и обоснованным, оно в силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ подлежит отмене с принятием по данным требованиям нового решения об удовлетворении иска и возврате в собственность истца спорных земельных участков.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса, в связи, с чем подлежат взысканию проценты в сумме 38510,01 рублей

Довод суда первой инстанции о том, что удовлетворение исковых требований в части расторжения договора и возложении обязанности на ответчика вернуть земельные участки может привести к нарушению прав неограниченного круга третьих лиц, в том числе рядовых граждан, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 01 октября 2015 года отменить, апелляционную жалобу представителя Компании с ограниченной ответственностью "Фалкензо Вентурес ЛТД" - удовлетворить.

Постановить по делу новое решение: Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.07.2014 года заключенного между Компанией с ограниченной ответственностью "Фалкензо Вентурес ЛТД" и Д..

Обязать Д. возвратить полученные по договору купли-продажи от 17.07.2014 года земельные участки общей площадью 920000 кв.м., кадастровый номер N и общей площадью 368000 кв.м., кадастровый номер N, расположенные по адресу: "адрес", земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза им. Карла Маркса.

Взыскать с Д. в пользу Компании с ограниченной ответственностью "Фалкензо Вентурес ЛТД" сумму процентов - 38 510 рублей.

Взыскать с Д. в пользу Компании с ограниченной ответственностью "Фалкензо Вентурес ЛТД" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13352 рубля.

Решение суда является основанием для погашения записи о праве собственности покупателя Д. и для государственной регистрации права собственности Компании с ограниченной ответственностью "Фалкензо Вентурес ЛТД" на земельные участки общей площадью 920000 кв.м., кадастровый номер N и общей площадью 368000 кв.м., кадастровый номер N, расположенные по адресу: "адрес", земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза им. Карла Маркса.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: