Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 21 декабря 2015 г. по делу N 33-19423/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М.,

судей Сахиповой Г.А., Фахрутдиновой Р.А.,

при секретаре судебного заседания Вдовиной Н.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Фахрутдиновой Р.А. гражданское дело по апелляционной жалобе некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" на решение Сармановского районного суда Республики Татарстан от 26 октября 2015 года, которым постановлено:

Исковые требования Тухбатуллина Э.Т. удовлетворить.

Договор купли-продажи N ... от 18 августа 2011 года, заключенный между некоммерческой организацией "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", в лице исполнительного директора Абдуллина Т.М., и Тухбатуллиным Э.Т., расторгнуть.

Взыскать с некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" в пользу Тухбатуллина Э.Т. уплаченную по договору сумму в размере 244000 рублей, расходы на представительские услуги в размере 9200 рублей, и сумму в возврат уплаченной истцом государственной пошлины в размере 300 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя НО "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" - Зайнуллина Р.Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Тухбатуллина Э.Т. - адвоката Сафиной Г.И., возражавшей доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тухбатуллин Э.Т. обратился к некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" (далее по тексту - ГЖФ) с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N ... от 18 августа 2011 года и взыскании предварительно уплаченной денежной суммы в размере 244000 рублей.

В обоснование требований указано, что 18 августа 2011 года между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 126,1 кв. м, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: "адрес".

На момент приобретения нежилое помещение представляло собой обычное подвальное помещение, истец понес значительные затраты на внутреннюю отделку помещения в целях приведения его в состояние пригодное под использование в качестве магазина продуктов.

Впоследствии выяснилось, что указанное нежилое помещение построено с нарушением санитарных и строительных норм и правил: в помещении отсутствует вентиляция, из-за постоянной влажности стены покрылись плесенью. 04 апреля 2012 года во время весеннего половодья и паводков талыми водами затопило помещение, трижды, а именно: 12 мая 2013 года,

15 мая 2014 года и 28 октября 2014 года также затапливало помещение канализационными нечистотами. С июня 2013 года помещение не эксплуатируется, поскольку его невозможно использовать.

При оформлении договора купли-продажи и передаче помещения продавец не поставил истца в известность о наличии подобных недостатков. При подписании договора и акта приема-передачи недостатки не проявлялись, были выявлены лишь весной 2012 года.

На претензию, направленную истцом 08 апреля 2015 года с предложением расторгнуть договор купли-продажи, ответчик не ответил.

В суде первой инстанции представитель Тухбатуллина Э.Т. иск поддержал.

Представитель ГЖФ иск не признал.

Судом принято решение об удовлетворении заявленных требований в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе ГЖФ просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Указывает, что истцом не представлено доказательств непригодности помещения для эксплуатации и наличия в приобретенном объекте недвижимости существенных недостатков. Отмечает, что истцом подписан акт приема-передачи спорного имущества, тем самым подтверждено соответствие выбранного помещения техническим требованиям и потребительским свойствам. Ссылается на заключение экспертизы, которой установлено, что указанные недостатки являются устранимыми, в связи с чем оснований для применения положений статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не имелось.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Удовлетворяя исковые требования Тухбатуллина Э.Т., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выявленные недостатки приобретенного им нежилого помещения являются существенными, устранение которых невозможно без несоразмерных расходов и затрат времени, относятся к свойствам, препятствующим использовать данное помещение по назначению.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу положений пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Из материалов дела следует, что 18 августа 2011 года между Тухбатуллиным Э.Т. и ГЖФ заключен договор купли-продажи N ... недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 126,1 кв. м, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: "адрес". Покупная цена определена в размере 1513000 рублей.

Исполнение договора стороной продавца предусмотрено путем передачи по акту приема-передачи нежилого помещения покупателю, а стороной покупателя соответственно уплатой в пользу продавца покупной цены за приобретаемое недвижимое имущество. При этом, внесение денежных средств по договору, за исключением первоначального взноса в размере 200000 рублей, предполагалось в течение пяти лет ежемесячно равными долями.

По акту приема-передачи от 18 августа 2011 года нежилое помещение было передано ГЖФ Тухбатуллину Э.Т.

Согласно пункту 2 указанного акта приема-передачи на момент передачи помещения покупателем произведен его осмотр, помещение находится в состоянии, позволяющем использовать его по прямому назначению, соответствует требованиям покупателя и условиям договора, покупатель претензий к продавцу по качеству помещения не имеет.

06 сентября 2011 года в установленном законом порядке зарегистрирован переход права собственности на недвижимость по вышеназванному договору купли-продажи недвижимости к Тухбатуллину Э.Т.

При этом истцом за прошедший период с момента подписания договора в пользу ГЖФ перечислены денежные средства в общем размере 244000 рублей.

В связи с этим решением Сармановского районного суда Республики Татарстан от 13 апреля 2015 года с Тухбатуллина Э.Т. в пользу ГЖФ взыскана текущая задолженность по договору купли-продажи N ... от 18 августа 2011 года по состоянию на 17 декабря 2014 года в размере 1083284 рублей.

Обращаясь с настоящими требованиями, Тухбатуллин Э.Т. ссылается на то, что приобретенное им нежилое помещение построено с нарушением санитарных и строительных норм и правил: отсутствует вентиляция, из-за постоянной влажности стены покрылись плесенью. Указанные недостатки при осмотре помещения в период заключения договора купли-продажи были скрыты и выявлены лишь весной 2012 года во время весеннего половодья и паводков талыми водами. Об этих недостатках ответчик не проинформировал истца.

Между тем из материалов дела усматривается, что на момент заключения договора купли-продажи спорное нежилое помещение осматривалось истцом, Тухбатуллин Э.Т. ознакомился с его техническими условиями, при подписании акта приема-передачи от 18 августа 2011 года претензий относительно технического состояния приобретаемого нежилого помещения у истца не имелось.

По смыслу положений гражданского законодательства возможность отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы обусловлена выявлением существенных нарушений требований к качеству товара. Данные нарушения в целом представляют собой недостатки, которые носят либо неустранимый характер, либо устранимый, но требуют несоразмерных расходов и временных затрат, либо достаточно устойчивый характер, возникая вновь и появляясь после устранения.

С целью выявления нарушений требований к качеству нежилого помещения, по ходатайству истца определением суда от 04 августа 2015 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено специалистам-экспертам ООО "Нао-Бин" г. Набережные Челны Республики Татарстан.

Из экспертного заключения N ... от 29 сентября 2015 года, подготовленного ООО "Нао-Бин" г. Набережные Челны, следует, что выявленные недостатки устранимы.

Таким образом, выявленные недостатки не являются существенными, так как их устранение возможно.

Вместе с тем эксперт указал, что нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", строительным нормам (СНиП), правилам и ГОСТам не соответствует. Однако сведения о том, каким именно нормам, правилам и ГОСТам не соответствует указанное помещение, ответы эксперта не содержат.

Также указанное экспертное заключение не содержит выводов о целесообразности и соразмерности расходов и затрат времени. Экспертом только указана сметная стоимость затрат на устранение выявленных недостатков и нарушений, которая составляет 955701 рубль. Временные затраты экспертизой не выявлены.

При этом в локальном сметном расчете, составленном экспертом ООО "Нао-Бин", не отражены сведения о стоимости работ по восстановительному ремонту системы канализации, о повреждении которой, в обоснование своих требований, также ссылалась сторона истца.

Таким образом, доказательств несоразмерности расходов и временных затрат стороной истца в обоснование своей позиции не представлено.

Более того, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства неоднократных затоплений нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", в частности составленные в соответствии с требованием закона акты о затоплении. Представленные стороной истца справки от 05 апреля 2012 года, 13 мая 2013 года, 29 октября 2014 года, 29 октября 2014 года, выданные директором ООО "УК Сарман" по месту требования, не могут быть приняты судебной коллегией в качестве доказательств, подтверждающих факты затоплений вышеуказанного помещения, так как не соответствуют требованиям допустимости и достоверности.

При наличии указанных обстоятельств, достаточных правовых оснований для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения от 18 августа 2011 года, заключенного между Тухбатуллиным Э.Т. и ГЖФ, и, как следствие, возврата уплаченных по договору денежных средств у суда первой инстанции не имелось, поскольку на момент заключения договора купли-продажи между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, обязательства продавца по передаче и покупателя по приему спорного объекта недвижимости исполнены, существенных нарушений условий договора ответчиком не допущено.

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Тухбатуллина Э.Т.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 2 статьи 328, статьей 329, пунктами 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сармановского районного суда Республики Татарстан от

26 октября 2015 года по данному делу отменить и принять новое решение.

В удовлетворении иска Тухбатуллина Э.Т. к некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N ... от 18 августа 2011 года, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 244000 рублей отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи