Решение Ростовского областного суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 3а-279/2015

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Хижняковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Барсегяна С.М. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный ответчик - Правительство Ростовской области, заинтересованные лица - КУИ г.Батайска, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии",

с участием представителя административного истца - Авдиенко Т.В.,

УСТАНОВИЛ:

Барсегян С.М. обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации складских помещений и гаража. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, она определена в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца - Авдиенко Т.В., действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, просила иск удовлетворить на основании отчета оценщика, не согласилась с заключением эксперта о рыночной стоимости земельного участка и о недостоверности отчета, истец в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, полагал возможным установление кадастровой стоимости участка в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта.

Представители КУИ г.Батайска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации складских помещений и гаража.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (л.д.13 том 1).

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является базой для определения размера арендной платы по договору аренды, истец обладает на праве собственности объектами недвижимости на рассматриваемом участке, правообладатель имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований истец представил отчет оценщика НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.07.2015 года, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 19.08.2015 года (экспертиза на подтверждение стоимости объекта).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против иска и отчета, Правительство Ростовской области в отзыве указало на то, что оценщик неверно осуществил расчет рыночной стоимости, поскольку выборка объектов сравнения 3 из 11 объявлений является некорректной, по всем аналогам отсутствует информация о виде разрешенного использования, информация по аналогу 1 не имеет даты объявления, данные по аналогу 2 противоречивы (л.д.169-171 том 1). КУИ г.Батайска как арендодатель также письменно возразил против административного иска (л.д.165-166 том 1).

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Суд, учитывая наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, назначил по делу судебную экспертизу для проверки достоверности отчета и для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года по следующим вопросам:

1) подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.07.2015 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

2) если стоимость, указанная в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.07.2015 года, не подтверждается экспертом, или допущены ошибки, влияющие на размер рыночной стоимости, то какова рыночная стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации складских помещений и гаража с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА?

Экспертиза по двум вопросам првоедена экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.12.2015 года).

По первому вопросу эксперт пришел к выводу о несоответствии представленного отчета федеральным стандартам оценки, экспертом не подтверждается стоимость объекта оценки, указанная в отчете оценщика (листы 5-15 заключения эксперта). В таблицах 1-12 экспертом приведены конкретные нарушения федеральных стандартов оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Установленные нарушения экспертом объяснены с указанием конкретных пунктов федеральных стандартов оценки. В частности, экспертом отмечено следующее несоответствие стандартам проверяемого отчета по следующим разделам, с которым следует согласиться: описание объекта оценки (таблица 7 строки 1.4, 3, 6,7); анализ рынка объекта оценки (таблица 8 строки 1-3, 8-11); описание процесса оценки в рамках сравнительного подхода (таблица 10 строки 3.2-3.4); приложения к отчету (таблица 12 строка 4). Экспертом сделан вывод о том, что допущенные нарушения в их совокупности не позволяют судить о надежности результата рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Второй вопрос имеет самостоятельное значение, поскольку определение рыночной стоимости осуществлено по общим правилам оценки с соблюдением ФСО.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в определенном сегменте рынка (таблица 21 листы 38-39 заключения). Объекты-аналоги отыскивались экспертом по критериям - продажа земельного участка под размещение производственно-складских объектов (таблица 22).

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Батайске (площадь 98 000 кв.м, 10 000 кв.м, 10 000 кв.м, 4400 кв.м), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Расчет стоимости приведен в таблице N 24.

Применение конкретных корректировок, указанных в таблице расчета, экспертом подробно и достаточно объяснено (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на обеспеченность инженерными сетями, на площадь).

Изучение заключения приводит к выводу о том, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, с учетом их характеристик и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что подлежит учету при оценке доказательств.

Возражения представителя административного истца на заключение эксперта в полном объеме с указанием о его недопустимости суд признает безосновательными, не установив надлежащих оснований для назначения по делу повторной экспертизы. Заключение эксперта, выполненное уполномоченным лицом, предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, вполне отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным. У суда отсутствуют сомнения в достоверности выводов эксперта по обоим вопросам.

Довод об отсутствии у эксперта Гуниной Е.Н. права на проведение исследования по вопросу N1 безоснователен, поскольку в заключении эксперта (лист 2 заключения) имеется указание на наличие квалификационного аттестата о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков от 04.09.2015 года, это обстоятельство было отмечено в определении суда о назначении экспертизы по делу. Отсутствие у эксперта статуса члена экспертного совета Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков" не влияет на возможность проводить экспертизу на основании определения суда.

Суждения возражений, направленные на иную оценку выводов эксперта по вопросу N1, противоречат содержанию отчета и пояснений эксперта в заключении.

Возражения относительно размера рыночной стоимости, указанного в заключении эксперта, не могут быть приняты во внимание. Осмотр земельного участка при ретроспективной экспертизе объекта недвижимости не является обязательным. Экспертом приведены источники использованной информации об объектах-аналогах, в приложении к заключению имеются сами объявления, которые проверяемы. Причины введения конкретных корректировок экспертно ясно объяснены. Использованные экспертом источники информации, в том числе относительно корректировок, судом признаются допустимыми, не противоречащими федеральным стандартам оценки, подлежащим применению на дату проведения экспертизы.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчета оценщика, как по подбору объектов - аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Экспертиза отчета СРО не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные в результате экспертизы принципиально иные данные о рыночной стоимости и неподтвержденность судебным экспертом размера рыночной стоимости, приведенной в отчете оценщика.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется (отчет об оценке оспаривался обоснованно), судебные расходы возлагаются на административного истца в виде взыскания расходов на оплату экспертизы в пользу экспертного учреждения согласно финансово-экономическому обоснованию в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации складских помещений и гаража в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - 8 сентября 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Барсегяна С.М. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 29 декабря 2015 года.

Судья Д.М.Абрамов