Решение Ростовского областного суда от 30 декабря 2015 г. по делу N 3а-280/2015

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Хижняковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО "Управляющая компания СКЭР" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный ответчик - Правительство Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону Управление Росреестра по Ростовской области, ОАО "Инвестиционно-Финансовая компания "Фокс",

с участием представителя административного истца - Ольшанской Я.Н.,

установил:

ОАО "Управляющая компания СКЭР" обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является правообладателем следующих земельных участков: 1) с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации электроремонтного производства; 2) с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административных зданий, помещений. Определение размера земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности. Обязательный досудебный порядок разрешения спора, установленный для юридических лиц, соблюден.

Представитель административного истца - Ольшанская Я.Н., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, уточнила заявленные требования с учетом получения по делу заключения судебной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в ходе судебного разбирательства представлены возражения против заявления со ссылкой на недостоверность отчетов оценщика и экспертных заключений СРО, не возражал против размера рыночной стоимости, указанного в заключении судебного эксперта, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика.

Представители Администрации и Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ОАО "Инвестиционно-Финансовая компания "Фокс" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является правообладателем следующих земельных участков:

1) с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации электроремонтного производства (право - собственность, кадастровая стоимость на 1 января 2014 года составляет ... рублей);

2) с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административных зданий, помещений (кадастровая стоимость на 1 января 2014 года составляет ... рублей), вторым сособственником этого участка является ОАО "Инвестиционно-Финансовая компания "Фокс" (л.д.12 том 1).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемые земельные участки, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Заявления правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 20.07.2015 года (л.д.44-50 том 1). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты оценщика СЧУ " ... " от ... N ... , N ... Согласно отчетам оценщика по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... рублей; с кадастровым номером ... - ... рублей.

На отчеты имеются положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков НП " ... " (нормативно-методическая экспертиза).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против административного иска и отчетов оценщика, Правительство Ростовской области указало на недостатки и несоответствия отчетов федеральным стандартам оценки в соответствии с выводами решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости применительно к характеристикам подобранных аналогов и корректировок.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, заинтересованных лиц относительно достоверности отчетов оценщика, наличие мотивированных решений комиссии, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года и назначил такую экспертизу.

Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом НОЦ " ...

Согласно заключению эксперта N ... от ... года по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , составляет ... рублей; земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , составляет ... рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

Поскольку рассматриваемые земельные участки имеют различные виды разрешенного использования и в силу этого обстоятельства относятся к различным сегментам рынка земельных участков, эксперт построил исследование по двум направлениям рыночного анализа и соответственно заключение состоит из двух частей.

В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж.

Эксперт использовал объекты-аналоги из более широкой выборки объявлений о продаже (таблицы 11,33). Объекты-аналоги отыскивались экспертом по критериям - продажа земельного участка под индустриальную застройку и под коммерческое использование в г.Ростове-на-Дону.

В качестве объектов-аналогов использовано применительно к каждому из исследуемых объектов по 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону (таблицы 19,37, л.д.101,129 том 3), в рамках соответствующих сегментов рынка земель, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению, являются проверяемой и достаточной информацией.

В таблицах 20,38 приведен расчет рыночной стоимости каждого из исследуемых земельных участков с приведением конкретных корректировок (на условия сделки, на местоположение, состояние рынка, на площадь), которые экспертом подробно и достаточно объяснены с указанием источников использванной информации.

Конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости рассматриваемых земельных участков.

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках.

Правительством Ростовской области, административным истцом данные о рыночной стоимости земельных участков, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости обоих участков, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчетов оценщика, как по подбору объектов - аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Экспертиза отчетов СРО нормативно-методического характера не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные иные данные о рыночной стоимости.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 НК РФ).

При таком положении уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежит удовлетворению согласно выводу заключения эксперта в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется (отчеты оспаривались обоснованно), судебные расходы возлагаются на административного истца путем перечисления внесенных истцом денежных средств, внесенных на депозитный счет суда согласно статье 109 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации электроремонтного производства в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административных зданий, помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 23 июня 2015 года.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов