Решение Ростовского областного суда от 23 декабря 2015 г. по делу N 3а-287/2015

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Власенко И.А.,

с участием представителя административного истца Кобыляцкого Д.А.,

представителя административного ответчика - Правительства Ростовской области Пилипеевой Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Грибовой ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости,

установил:

Грибова О.А. в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, 9 сентября 2015 года обратилась в суд с заявлением, в котором указала, что является арендатором земельного участка площадью ... кв.метров с кадастровым номером ... , находящего по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 1 января 2014 года, по мнению заявителя, значительно превышает рыночную стоимость участка, что приводит к необоснованному увеличению размера арендной платы. Грибова О.А. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, определенной оценщиком, - ... рублей.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц определением суда от 10 сентября 2015 года были привлечены Правительство Ростовской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) г. Новочеркасска, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.

От Правительства Ростовской области поступили письменные возражения на заявление, в которых указано на несогласие с выводами о размере рыночной стоимости, изложенными в отчете об оценке.

КУМИ г. Новочеркасска в письменных возражениях просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения на иск, в которых сослалось на то, что функции органа кадастрового учета переданы ФГБУ "ФКП Росреестра", просило рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

В связи с вступлением в силу с 15 сентября 2015 года Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 8 марта 2015 года N 22-ФЗ настоящее дело рассмотрено в порядке административного судопроизводства. Процессуальный статус лиц, участвующих в деле, после названной даты определен с учетом норм КАС РФ.

В судебном заседании представитель административного истца - Грибовой О.А. Кобыляцкий Д.А. поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика - Правительства Ростовской области Пилипеева Н.Л. возражала против удовлетворения требований Грибовой О.А. в указанной выше редакции. Полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание к назначенному времени не явились. Указанные лица надлежаще извещены судом о времени и месте судебного разбирательства, однако о невозможности явиться в судебное заседание и о причинах неявки суд не известили.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, так как оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области", которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка от ... , заключенному с муниципальным образованием "Город Новочеркасск" в лице КУМИ г. Новочеркасска, Грибова О.А. является арендатором земельного участка площадью ... кв.метров с кадастровым номером ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства объектов придорожного сервиса, находящего по адресу: ... По условиям договора расчет арендной платы производится из кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 10-17).

Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца правовой заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Арендуемый административным истцом земельный участок с существующими характеристиками поставлен на кадастровый учет до 1 января 2014 года.

Кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года, по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей (т. 1 л.д. 19).

В обоснование размера рыночной стоимости земельного участка Грибовой О.А. представлен отчет об оценке от ... N ... , составленный оценщиком ФИО11 (ООО " ... "). По выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ... рублей (т. 1 л.д. 20-173).

Саморегулируемой организацией оценщиков " ... " ... дано положительное экспертное заключение на этот отчет (т. 1 л.д. 174-184).

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от ... N ... , выполненной экспертом ООО " ... " ФИО12, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ... рублей (т. 2 л.д. 74-161).

В соответствии со ст. 84, 168 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства, в том числе заключение эксперта, не имеют для суда заранее установленной силы.

Представитель административного истца в ходе судебного разбирательства настаивал на том, что размер рыночной стоимости, указанный в отчете об оценке, является обоснованным, в то время как заключение судебной экспертизы выполнено с нарушением требований законодательства. По мнению административного истца, размер рыночной стоимости, указанный в экспертном заключении, является завышенным.

Суд не может согласиться с указанной позицией в силу следующего.

Проанализировав отчет об оценке и заключение судебной экспертизы, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении.

Размер рыночной стоимости земельного участка, расположенного в ... , как следует из отчета оценщика ФИО11., исчислен с учетом информации о продаже 6 земельных участков, которые оценщик принял в качестве объектов-аналогов. Только один из них находится в г. Новочеркасске, три в г. Аксае и два в г. Шахты Ростовской области. Вместе с тем из материалов дела, в частности, сведений, изложенных в заключении судебного эксперта, следует, что в сравнимый период времени имелось определенное количество предложений о продаже участков коммерческого, промышленного назначения непосредственно в г. Новочеркасске. Приведенный в отчете об оценке расчет корректировки на местоположение (т. 1 л.д. 98-104) не позволяет сделать вывод о том, насколько размер примененного оценщиком коэффициента учитывает действительную разницу цен в указанных населенных пунктах на объекты с соответствующим видом использования.

Изложенное ставит под сомнение экономическую обоснованность размера рыночной стоимости, определенного в отчете оценщика. Данные сомнения не были устранены в результате допроса судом оценщика ФИО11 в качестве свидетеля.

Сам по себе факт наличия положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке не исключает возможности опровержения содержащихся в нем выводов о размере рыночной стоимости с использованием иных средств доказывания.

В подтверждение доводов о порочности заключения судебного эксперта ФИО15 представитель административного истца представил два документа под названием "мнение специалиста". Один из этих документов подписан от имени ФИО16, являющегося, согласно указанной автором информации, председателем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков " ... ", второй - от имени оценщика ФИО17

Давая оценку данным документам, суд исходит из того, что заключение эксперта ФИО15 от ... N ... не является отчетом об оценке, выполнено по назначению суда по правилам, установленным для проведения судебных экспертиз. Следовательно, в отличие от отчета оценщика, данное заключение не должно получать положительное заключение экспертов саморегулируемой организации оценщиков.

ФИО16. и ФИО17 не привлекались судом к участию в деле в качестве специалистов, ходатайства об этом заявлены не были. Суд консультации указанных лиц не запрашивал и об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ они не предупреждались. В представленных документах изложено частное мнение названных лиц, полученное по заказу Грибовой О.А. в отсутствие процессуальных гарантий достоверности доказательств.

Доводы представителя административного истца, ссылающегося на указанные выше "мнения специалистов", о том, что источники информации по анализу рынка в экспертном заключении не обоснованы данными рынка, о том, что выборка аналогов содержит недостоверные сведения, а также о допущенных ошибках при описании объекта оценки, подборе аналогов, при определении веса корректировок, опровергаются содержанием заключения эксперта ФИО15., представленными ею дополнительными письменными пояснениями и показаниями, данными в судебном заседании.

Вопреки позиции административного истца, обязанность эксперта прикладывать к заключению распечатки всех объявлений о продаже объектов, включенных в предварительную выборку, законодательством не предусмотрена. В заключении эксперта имеются ссылки на источники информации по всем параметрам, задействованным в расчете рыночной стоимости объекта, приложены скринкопии объявлений о продаже объектов-аналогов.

Проведение осмотра объекта, оцениваемого на ретроспективную дату, по закону не требуется. Административный истец не назвал уникальных неизменяемых признаков объекта оценки, которые могли быть выявлены исключительно при визуальном осмотре экспертом земельного участка.

Экспертное заключение от 4 ... N ... содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка недвижимости. Им сделана выборка предложений о продаже схожих объектов непосредственно в г. Новочеркасске, позволяющая судить о действительном состоянии рынка и уровне цен в соответствующем населенном пункте. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал 3 объекта, предложенных к продаже в г. Новочеркасске, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта (по местоположению, категории земель, площади). Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация, соответствует критериям достаточности и проверяемости.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов, использование судебным экспертом допущений по признакам аналогов, не указанным непосредственно в текстах объявлений, а также применение соответствующих коэффициентов произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в конкретном городе.

Допущенная экспертом в таблице N 11 описка, касающаяся обеспеченности одного из объектов коммуникациями, не повлияла на расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Представитель административного истца Кобыляцкий Д.А. просил суд исключить заключение эксперта от ... N ... из доказательственной базы как недопустимое доказательство, указывая на то, что сведения, указанные в заключении эксперта, о предупреждении его об уголовной ответственности, не соответствуют действительности.

Изложенный довод опровергается содержанием определения суда от 28 октября 2015 года о назначении экспертизы, в резолютивной части которого судом во исполнение ч. 5 ст. 78 КАС РФ поручено руководителю ООО " ... " предупредить эксперта об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судебный эксперт ФИО15, являющаяся руководителем (генеральным директором) учреждения, которому суд поручил проведение экспертизы, оформила расписку, подтверждающую, что она предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Указание ею в качестве даты предупреждения даты вынесения определения суда о назначении экспертизы не свидетельствует о существенном нарушении процессуальных норм и не дает оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении повторной экспертизы суд отказал в связи с отсутствием для этого оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ.

Доводы, приведенные представителем административного истца в судебном заседании, и изложенные в представленных им документах под названием "мнения специалистов", не содержат сведений о нарушениях, которые позволяли бы поставить под сомнение объективность проведенного экспертного исследования и обоснованность выводов о размере рыночной стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы.

По результатам оценки доказательств кадастровая стоимость земельного участка устанавливается судом в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года ... рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Принимая во внимание, что административные ответчики и заинтересованные лица не оспаривали право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, первичные возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости являлись обоснованными, удовлетворение (в части) требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, судебных расходы в полной мере должны быть возложены на административного истца (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

Экспертным учреждением представлено финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере ... рублей. ... рублей перечислены ООО " ... " с депозитного счета суда за счет средств, внесенных в обеспечение расходов Правительством Ростовской области.

С Грибовой О.А. в пользу Правительства Ростовской области подлежат взысканию расходы по оплате экспертизы в сумме ... рублей и в пользу ООО " ... " доплата за проведенную экспертизу в сумме ... рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства объектов придорожного сервиса, расположенного по адресу: ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 9 сентября 2015 года.

Взыскать с Грибовой ... в пользу Правительства Ростовской области расходы по оплате экспертизы в сумме ... рублей.

Взыскать с Грибовой ... в пользу ООО " ... " доплату за проведенную экспертизу в сумме ... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

...